201 résultats pour : "fonds de commerce"

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Vente fonds de commerce supérieure à 1 million : l'exonération de l'impôt sur la plue-value sera-t-elle mise en place ?

Bonjour, J'exploite mon hôtel en entreprise individuelle avec une imposition à l'IR. Dans le cadre d'un départ en retraite, je détiens l'entreprise depuis plus de 5 ans, serai-je exonéré de l'impôt sur la plus value ou seulement partiellement ou pas du tout ? -Jusqu'à 500,000 Euros - exonération totale -500,000 - 1,000,000 Euros exonération partielle Pour une vente au-delà de 1 million, peut-on bénéficier de la tranche 0-500 exonération totale ? Cordialement, A COSTE Fonds de Commerce | lundi 3 juillet 2023

Litiges avec le bailleur des murs fonds de commerce restaurant : qui devait ou doit faire les travaux ?

Bonjour Maître voilà je me retourne une nouvelle fois vers vous afin d'éclaircir plusieurs points de litiges avec le propriétaire des murs de mon fond de commerce de restaurant j'ai acquis ce bien en Septembre 2020, donc dans un premier temps j'ai un courrier datant avant l'acquisition du bien du propriétaire qui m'écrit noir sur blanc qu'il est d'accord pour me donner la continuité du dit bail sans changement ni augmentations et ensuite lors de l'acquisition un nouveau bail à été établi (à nos frais communs mais celui-ci spécifiait que le paiement de la taxe foncière m'incombait????) ensuite j'ai voulu pour être dans la légalité faire faire l'entretien de la chaudière de notre appartement sis dans le fond à l'étage supérieur et surprise aucun entretien n'avait été effectué depuis plus de 5 ANS (le propriétaire etait alors l'exploitant du fond à cette période) j'ai donc éffectué cet entretien et l'ai déduit du loyer des murs et mon propriétaire me dit que cela n'est pas normal (entre nous et le propriétaire des murs 2 acquéreurs sont passés et n'ont rien fait!!!) ensuite encore lors de la visite du technicien d'ENGIE celui ci me dit qu'il ne fera pas l'entretien du chauffe-eau gaz du restaurant car celui_ci n'était pas aux normes et donc il n'y aurait pas d'entretien!!!! et là aussi le propriétaire me dit que c'est à moi de faire ces travaux???? ensuite les fenêtres de notre appartement sont défectueuses (nous avons en ce moment 32° dans notre chambre le soir je ne vous parle pas de la journée car nous ne pouvons ni fermer ni ouvrir celles-ci qui restent bloquées en entre baillement) et toute la baie vitrée de la véranda donnant sur la terrasse sont HS depuis notre arrivée exceptée une baie et une porte qui furent réparées à nos frais!!! et là aussi le propriétaire me dit que c'est à moi d'effectuer les réparations??? et je ne parle pas de toutes les fuites d'eau, l'eau qui s'écoule du plafond et le long des murs dans une grande pièce (45M2) attenante à notre appartement pièce laissée à l'abandond (ni plaques de platre sur les murs, ni sol,ni plafond et une porte qui s'ouvre sur le vide 1er étage ( et encore moins d'isolation et nous venons d'apprendre que les tuyaux d'evacuation des eaux de pluie apparents sont en amiante???? cette pièce je pensais en faire notre salon ou une chambre mais devant l'ampleur des travaux je ne le ferais que lorsque j'aurais la propositon d'achat des murs car là je souhaite arrêter les investissements pour mettre aux normes ce fond payés de ma poche (éléctricité cuisine et plonge LES NEONS ETAIENT COLLES AU PLAFOND???, toutes les serrures des(15) portes et remise en état système alarme... les tuyaux qui fuyaient, ....) Merci de votre aide Maître et je vous souhaite une excellente journée Fonds de Commerce | mercredi 6 juillet 2022

Fin de la location-gérance : a-t-on l'obligation de reprendre le personnel ?

Les propriétaires d'un fonds de commerce de restaurant ont mis en location gérance leur fonds de commerce sans personnel à reprendre. La location gérance se termine et les propriétaires ne la renouvelle pas car ils veulent vendre leur fonds de commerce. Ont-ils l'obligation dans le cadre de l'article L122.... de reprendre le personnel embauché par la société du locataire gérant sachant que le fonds de restaurant sera fermé à la fin de la période de la location gérance? merci par avance de votre avis évidemment trés attendu. Juridique | mercredi 28 novembre 2007

Valoriser son hôtel murs et fonds

La valeur d’un hôtel est composée par deux éléments : le fonds de commerce et les murs. La première question que l’on vous posera si vous achetez ou si vous vendez est de savoir si c’est le fonds, les murs ou les deux. Ensuite il conviendra de valoriser ces actifs. Cette valorisation doit se faire en tenant compte des facteurs de valeur spécifique à l’établissement. Les murs Les éléments principaux à retenir pour la valorisation des murs sont : - l'emplacement avec la taille de la ville, son dynamisme, la proximité des transports… ; - la caractéristique des locaux, la catégorie de l’hôtel, l’état de l’immeuble, le nombre de chambres… ; - la valeur locative hôtelière, et le type de bail en cours (vente de murs seul). La règle en matière de valorisation d’un local commercial occupé est l’application de la méthode par le revenu ; - la possibilité de reconversion. En effet, un critère déterminant pour l’évaluation de murs d’un hôtel est la possibilité de reconversion de l’immeuble et les coûts induits pour le changement de destination, par exemple, en transformant les murs d’un hôtel en appartements, ou en le destinant au coliving. Le fonds de commerce - Les conditions du bail, durée restante, conditions, montant du loyer… ; - les facteurs économiques et inhérent à l’activité commerciale, type de clientèle, concurrence, référencement… ; - la qualité professionnelle du dirigeant et de l’équipe, expérience et ancienneté de l’équipe... ; - le résultat et les perspectives d’avenir, avec notamment l’évolution, du marché, du chiffre d’affaires et de la rentabilité. Les méthodes de valorisation Pour évaluer un hôtel, fonds et murs exploités, plusieurs méthodes peuvent être utilisées. Pour valoriser fonds et murs ensemble on utilise une méthode à la chambre qui revient à utiliser une méthode par comparaison. (multiplication du nombre de chambres par un montant). Pour valoriser les murs occupés, la méthode utilisée est la méthode du revenu, qui consiste à capitaliser un revenu locatif par un taux de capitalisation. Par exemple un loyer de 36 000 € avec un taux de capitalisation de 7,5 % donnera une valorisation de 36 000 /7,5% = 480 000 € Pour valoriser le fonds de commerce, on utilise : - la méthode par comparaison, qui fait référence aux transactions réalisées ; - les méthodes empiriques ou de multiple ; - et plus rarement la méthode du DCF (Discount Cash Flow) La méthode par comparaison est, dans les faits, difficile à appliquer, car cela demande de connaître le montant des transactions réalisées. Dans l’hôtellerie, il est fréquent que le vendeur cède les titres des sociétés qui détiennent le fonds et les murs. Toutefois l’expert en évaluation a accès à des données liées a sa connaissance du marché, et par le biais de base de cessions qui donne des fourchettes et des coefficients par métier et par adresse. La méthode des multiples est la plus utilisée dans l’hôtellerie pour valoriser le fonds de commerce. Pour la mettre en œuvre, on peut appliquer deux ratios : - le multiple du chiffre d’affaires ; - le multiple de l’EBE. Et recouper ces méthodes par le calcul de la capacité d’emprunt, qui consiste à déterminer le montant de l’emprunt que peut rembourser l’exploitation et le loyer en fonction des revenus. Valoriser un hôtel fonds et murs dans le cadre d’une cession ne s’improvise pas et nécessite de faire appel à des professionnels de l’hôtellerie. Autres fiches pratiques • Optimiser le fonctionnement de son affaire • L'état de l'établissement • Connaître le potentiel de son affaire • Valoriser son hôtel : trois facteurs à prendre en compte Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 25 mai 2023

Recours du locataire-gérant en cas d’établissement non-conforme

La location-gérance est utile pour un commerçant : - qui n’a pas l’apport, la possibilité d’obtenir un prêt ou les moyens suffisants d’acheter un établissement. Il pourra ainsi se construire une surface financière suffisante, notamment pour acquérir par la suite le commerce qu’il exploite ou un autre ; - qui veut tester le potentiel de l’établissement avant de l’acquérir, seul ou avec des associés. Parfois, le propriétaire du commerce souhaite revaloriser son commerce. Il met donc l’établissement en location-gérance entre les mains de professionnels dont l’activité exclusive est la revalorisation des commerces. Depuis la loi Soilihi du 19 juillet 2019, le commerçant n’a plus l’obligation d’exploiter l’établissement pendant deux ans avant de le mettre en location-gérance. Le propriétaire du commerce doit vérifier qu’il n’existe pas de clause dans son bail lui interdisant de conclure un contrat de location-gérance. S’il en existe une, le risque est que : - le bailleur des locaux invoquant la nullité du contrat de location-gérance, demande la résiliation du bail pour avoir conclu un contrat de location-gérance non autorisé ; - le locataire-gérant s’abstienne de régler au commerçant la redevance et demande aussi la nullité du contrat de location-gérance aux torts du propriétaire du commerce (Ccass. Com. 24 octobre 2018, n° 17-10.620). Si le contrat de location-gérance est nul, le locataire-gérant peut toutefois être contraint de verser au propriétaire du commerce une indemnité de jouissance pour la mise à disposition du fonds de commerce, la clientèle et l’achalandage dont il a bénéficié (Ccass. 3e civ. 12 juillet 2018, n° 17-18.628). Durée et redevance En pratique, il existe souvent une promesse d’achat au bénéfice du locataire-gérant ou une promesse de vente engageant le propriétaire et adossée au contrat. Le locataire-gérant pourra donc, à une date déterminée correspondant à la fin du contrat ou à une autre date, acquérir ou vendre le fonds à un prix fixé à l’avance, quelles que soient les fluctuations de l’activité pendant la période. Cela lui permettra de pouvoir développer l’activité pendant la durée de la location-gérance sans avoir peur de voir le prix de vente augmenté lors de la vente du seul fait de l’augmentation du chiffre qu’il a réalisée. Le locataire-gérant verse au propriétaire de l’établissement une redevance. Le montant de celle-ci inclut : - le loyer principal payé par le propriétaire du fonds au propriétaire des locaux ; - les frais afférents au fonds (fonctionnement). Le montant de la redevance est fixé librement entre le futur locataire-gérant et le propriétaire du commerce, par exemple une somme fixe ou/et un pourcentage (sur les bénéfices, le chiffre d’affaires ou les deux), ce dernier étant le plus proche de la réalité et des fluctuations économiques. Le montant de la redevance ne doit pas être surestimé, sous peine de voir l’administration fiscale considérer qu’il s’agit d’une partie de prix de vente fixée à l’avance et qui est dissimulée pour éviter le paiement futur d’une plus-value par le vendeur. Non-conformité des locaux L’une des principales difficultés des locataires-gérants est la non-conformité de l’établissement ou de l’un de ses éléments lors de leur entrée dans les lieux. Un état des lieux des locaux, du matériel et des installations doit être dressé à l’entrée dans les lieux, car s’il n’est pas établi ou ne mentionne pas l’état de non-conformité, le loueur indiquera que le locataire-gérant est censé les avoir reçus en bon état de réparation en vertu des articles 1731 et 1732 du code civil. Souvent, le locataire-gérant ne s’aperçoit que plus tard de la non-conformité des locaux ou partie des locaux ou du fonds, notamment lors de l’exploitation, ou lors d’une visite des services préfectoraux de l’hygiène, de la mairie ou autres. Le locataire gérant devra également faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire du commerce. Par exemple : “Le gérant prendra le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le loueur pour quelle que cause que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de la redevance ci-après fixée.” La clause selon laquelle le locataire-gérant prend le fonds dans l’état où il se trouve n’interdit pas au locataire-gérant de demander certains travaux au propriétaire du commerce (dit “locataire commerçant”). Le locataire commerçant doit assurer une délivrance de la chose conforme, c‘est-à-dire un fonds de commerce conforme à l’usage pour lequel elle est destineé. Ainsi, si le locataire gérant n’a pas vu à l’entrée dans les lieux qu’il y avait par exemple du matériel non conforme, il a toujours la possibilité de réclamer au bailleur du commerce du nouveau matériel. Il en va de même en principe pour la non-conformité d’autres éléments (exemple : chambre froide, installations électriques et de chauffage présentées comme en parfait état…). De même, il a la possibilité de réclamer à son bailleur la mise en conformité des locaux (article 1719 du code civil : obligation de délivrance du bailleur du commerce). C’est le cas, par exemple, lorsqu’un restaurant qui dispose d’une hotte sans évacuation de l’air conforme aux règles. En plein service, la température est de 35 à 40 °C dans la cuisine encastrée, au point qu’une fumée intense se dégage, jusqu’au bar et la salle de restaurant et qu’un des salariés a même fait un malaise. Les travaux de la hotte pour la mise en place d’un conduit de cheminée conforme seront à la charge du locataire commerçant. Le locataire commerçant doit enfin, assurer une jouissance paisible du fonds de commerce. Cependant, il ne faut pas que le locataire-gérant soit fautif, c’est-à-dire qu’il soit à l’origine de la dégradation du matériel, d’un autre élément du fonds de commerce ou des locaux. Il sera responsable par exemple en cas d’incendie s’il n’a pas assuré le fonds de commerce (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-2, 1er juillet 2021, n° 19/02512). Comment agir en cas de non-conformité des locaux ? En pratique : - parfois, le locataire-gérant se dispense seul de régler les redevances du fait de la non-conformité des locaux, sans fournir plus d’explication au locataire commerçant. - parfois, le locataire-gérant quitte même les locaux en laissant une dette de redevances à régler. Il est bien sûr préférable que le locataire-gérant reste et puisse exploiter correctement le fonds de commerce, au besoin en faisant consigner le montant des redevances jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité par le bailleur du fonds. S’il n’obtient pas une solution amiable, il peut agir en référé pour obtenir : - la réalisation des travaux, notamment de mise en conformité (avec au besoin préalablement la désignation d’un expert constatant les défauts de conformité) ; - et l’autorisation de consigner les redevances dues, avec réduction provisoire de leur montant, en attendant le rapport de l’expert et la décision judiciaire. S’il ne souhaite pas rester dans les lieux, il peut assigner en justice dans un délai très rapide le locataire commerçant pour voir annuler ou résilier le contrat de location-gérance, se voir restituer le montant de son dépôt de garantie et le trop-perçu de redevances. Il pourra aussi demander des dommages-intérêts pour manque à gagner et préjudices subis. Ces possibilités d’actions et de recours peuvent être exercées dans un délai de cinq ans (CA Poitiers, 5 juin 2018, n° 17/03645), et sont donc de nature à dissuader les propriétaires de mettre en location-gérance, même par imprudence, des fonds non conformes. Attention toutefois à bien analyser l'origine de la non-conformité de l'établissement aux réglementations applicables. Si le locataire-gérant arrête de régler ses redevances alors qu’il est responsable des manquements, il s’expose à un commandement de payer ses redevances et charges visant la clause résolutoire ou en résiliation du contrat, et son expulsion. Ainsi, un locataire-gérant ne peut pas opposer au locataire commerçant un arrêté de fermeture administrative pour ne pas avoir à payer ses redevances et charges, dès lors que l’arrêté a été rendu en raison de risques sanitaires qui lui sont imputables. Par exemple, un propriétaire de commerce avait adressé à son locataire-gérant un commandement de payer ses redevances et charges visant la clause résolutoire et son expulsion. Ce dernier lui a opposé la fermeture administrative de l’établissement et la réalisation de travaux. La Cour de cassation a décidé que la fermeture temporaire de l’établissement était motivée par l’absence d’hygiène par rapport à : - la tenue des locaux présentant un risque de contamination, au bâtiment délabré, aux locaux sales, aux équipements et ustensiles des meubles et au mode du fonctionnement du personnel ; - l’absence de respect des règles d’hygiène, aux aliments servis aux consommateurs (produits de qualité douteuse, absence de traçabilité et de rangement), au stockage et à la préparation des denrées dans des conditions sanitaires déplorables imputables au locataire-gérant (CA Paris, 10 avril 2019, n° 17/11987). Dans un autre exemple, le contrat de location-gérance d’un hôtel stipulait que le locataire-gérant devait “jouir du fonds et l’exploiter en bon père de famille, satisfaire à toutes les charges de ville et de police, et veiller à ne rien faire qui puisse avoir pour conséquence d’entraîner une dépréciation du fonds de commerce ou une cessation d’exploitation même provisoire.” Les juges ont indiqué que l’obligation du locataire-gérant de maintenir les lieux dans un bon état permettant une activité normale (sans aucun recours contre le bailleur), ne se limite pas au matériel mis à sa disposition mais concerne aussi les lieux. Le constat des lieux de sortie indiquait que les lieux étaient dans un état de vétusté avancée. La locataire-gérante n’a donc pas exécuté son obligation de maintenir les lieux dans un état correct permettant leur exploitation. Elle n’est donc pas légitime à solliciter le remboursement des travaux d’entretien et de remise aux normes des locaux, puisque ceux-ci s’inscrivaient dans le cadre de son obligation. Le propriétaire du fonds a pu demander le remboursement des factures liées à la pose de châssis de désenfumage, obligation imposée par la mairie (CA Grenoble, chambre commerciale, 28 janvier 2021 n° 19/01567). Cependant, plus récemment (cour d'appel d'Aix-en-Provence, chambre 3 1, 22 septembre 2022, n° 19/06142), le loueur d’un fonds a consenti à la location-gérance une branche de son activité d’hôtel. Ensuite, il a notifié au locataire-gérant sa décision de ne pas renouveler le contrat. Arguant de dégradations commises par son locataire-gérant à la sortie, le loueur a demandé la réfection de la moquette, papiers peints, peintures des plafonds de l’hôtel. Selon la Cour, il appartient au loueur de faire l’état des lieux des locaux (les articles 1731 et 1732 du code civil ne se sont pas applicables entre loueurs et locataires-gérants). Le locataire ne répond pas des dégradations ou pertes produites pendant la jouissance, sous réserve d’une faute de sa part. Or, il n’y avait pas de faute prouvée du locataire-gérant, car le loueur ne pouvait pas produire l’état des lieux d’entrée et l’inventaire du fonds à l’entrée. Compte-tenu du nombre croissant de contentieux portés devant les juridictions au sujet des travaux de mise en conformité, il est nécessaire d’avoir recours à un avocat spécialiste pour rédiger le contrat, éviter les risques et optimiser les investissements. Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko Avocate | lundi 23 janvier 2023

Rachat fonds de commerce : qu'en est-il de la reprise du personnel avec une personne en situation irrégulière ?

Bonjour, Je rachète un fonds de commerce de restaurant et reprends 4 personnes. En constituant le dossier de mes futurs salariés pour organiser le transfert des contrats je constate que l'un d'entre eux n'est pas en mesure de justifier d'une situation régulière en France. Que me conseillez vous ? Suis je tenue de reprendre le contrat d'une personne en situation irrégulière ? Si oui comment me prévenir en cas de problème et/ou coûts futurs sachant que l'actuel propriétaire emploie cette personne depuis 5 ans et aurait du s'assurer de la validité des documents. Je précise par ailleurs que ce salarié est déclaré et dispose d'un contrat de travail. Merci de votre aide, cordialement FB Juridique | jeudi 19 juillet 2018

Cession du fonds de commerce : le délai de prévenance pour les salariés, est-il bien de 3 mois ?

Bonjour, J'ai parcouru le blog ainsi que le site legifrance.fr mais je n'arrive pas à trouver des renseignements précis sur l'information des salariés en cas de cession du fonds de commerce. Le délai de prévenance est-il bien de 3 mois ? Ce délai est-il calculé avant la signature du compromis de vente ? Avant la signature de l'acte authentique ? Dans le cas contraire, l'amende est-elle systématiquement de 2% ? Dans le cas contraire qui décide de ce montant ? Vous remerciant par avance. JM Juridique | lundi 19 décembre 2016

Acquéreur du fonds de commerce : le cédant est-il obligé de fournir des documents datant de 5 ans ?

bonjour je vais bientôt signer un compromis pour la reprise d'un café restaurant. l'exploitant actuel doit il me fournir un certificat de conformité pour ses installations de gaz et d'électricité et de plomberie? il me dit que non car son installation a moins de quinze ans; dans ce cas doit -il le justifier par des factures par exemple ? il me dit que je lui en demande toujours plus et qu'il n'a pas le temps de rechercher des papiers qui datent de plusieurs anneés (5 ans) qu'en est-il sur le plan juridique? merci d'avance de votre réponse; bien cordialement Juridique | lundi 11 janvier 2016

Reprise fonds de commerce avec personnel annualisé : que doivent prendre en charge le propriétaire actuel et le nouveau propriétaire ?

Nous nous apprêtons à reprendre un FDC à un moment où l'établissement sera fermé -saisonnier- et dont le personnel (2 CDI + 3 apprentis en CDD) est annualisé. Ce personnel a acquis pendant l'année écoulée des droits à CP et RCO. Imaginons que nous reprenions le 1er janvier alors que le personnel est en congé. Comment gérer les CP et les RCO dus par le précédent employeur ? Peut-on cumuler -avec un accord des salariés- les CP et RCO et compléter par du chômage partiel ? Que doivent prendre en charge le propriétaire actuel et le nouveau propriétaire ? Merci de votre réponse. Juridique | mardi 22 septembre 2009

Achat fonds de commerce : que faire lorsque le vendeur annonce un contrat de 120 hecto de bière alors que le brasseur en annonce 70 ?

VOILA J'AI UN SOUCI... JE DOIS SIGNER TRES PROCHAINENMENT L'ACHAT D'UN FC HOTEL BAR RESTAURANT DEPUIS LE DEPART L'AGENCE ET LE VENDEUR M'ONT ANNONCE UN CERTAIN NOMBRE D'HECTO BIERE 120. ET LA DERNIEREMENT, LE BRASSEUR , QUI M'AIDE AU DEMARRAGE M'ANNONCE QU'iL N'Y A PAS 120 HECTO MAIS 70 QU'EN PENSEZ VOUS? A T-ON VOULU ME SEDUIRE SUR DU FAUX? Gestion - Marketing | lundi 28 janvier 2008

Quels coefficients appliquer pour évaluer un restaurant rapide ?

En pratique, pour évaluer un fonds de commerce, ici de restauration rapide, l’expert utilise la méthode des barèmes par profession, qu’il croise avec d’autres méthodes. Car il ne suffit pas de faire du chiffre d’affaires pour valoriser une affaire, il faut également que cette dernière dégage de la rentabilité. C’est pourquoi il est d’usage d’utiliser plusieurs méthodes, dont une méthode de multiple de l’EBE retraité. ► Quels coefficients utiliser pour la restauration rapide (APE : 5610 C) ? Il n’existe pas de barème officiel de référence, chaque expert utilisant les barèmes qu’il trouve les plus pertinents pour son évaluation. • Le guide pratique Évaluation 10e édition aux éditions Francis Lefebvre, propose un barème avec une fourchette de valeurs minimum et maximum. Ce barème proposé a été établi à partir de mutations intervenues entre particuliers, essentiellement en région parisienne. Pour la restauration rapide et fast-foods, cette fourchette est de 30 à 80 % du chiffre d’affaires (CA) HT avec un ratio moyen de 60 %. Le guide ne donne pas de coefficient pour l’EBE. • Le site évaluation-fonds-de-commerce.fr propose également un barème professionnel actualisé repris dans l’ouvrage Traité d’évaluation des fonds de commerce. Selon ce barème, le ratio moyen est de 64,77 % du CA HT. Il nous est indiqué que 50 % des mutations sont comprises entre 30,77 % et 87,33 % du CA HT. Pour le coefficient d’EBE, nous avons une fourchette de qui va de 3,69 à 11,71 (multiple d’EBE). • Pour 2023, le site valeursimmo.com (éditions Callon) donne une fourchette d’évaluation qui est ventilée en fonction de la taille de la ville : petite, moyenne ou grande. Le coefficient varie de 45 % à 90 % du chiffre d’affaires TTC (attention). Plus la ville est importante, plus le coefficient est élevé. Si, pendant longtemps, c’est le CA TTC qui était pris en compte, aujourd’hui, c’est majoritairement le chiffre d’affaires HT qui est la référence. Ce qui n’a logiquement pas d’impact dans la détermination de la valeur, l’idée étant d’être attentif à la base de référence du barème. • Les experts-comptables ont un outil collaboratif dédié et complet, Jedataviz.com, qui permet d’obtenir, entre autres, de manière précise les coefficients de CA HT et d’EBE en fonction de la localisation. Pour l’activité restauration de type rapide, au niveau national, la fourchette de multiple de CA HT se situe entre 37,03 % du chiffre d’affaires et 99,08 %. Et la fourchette de multiple d’EBE entre 3,86 et 14,20. Les bases utilisées CA HT et EBE sont le plus souvent une moyenne des 3 derniers exercices, qui peuvent être pondérés, et surtout qui doivent être retraitées des éléments extérieurs à l’activité. Il existe d’autres références, et notamment celles fournies par les centres de gestion agréés. L’utilisation de ces références doit se faire avec précaution, car comme vous l’aurez constaté, même si les données sont cohérentes les fourchettes sont larges. Il est impératif d’étudier les facteurs de valeurs de l’établissement pour choisir le niveau de coefficient. Pour cela, une méthode de scoring a été développée (source : Guide pratique de l’évaluation de fonds de commerce) afin de déterminer et de justifier le niveau de coefficient à prendre. Vous l’aurez compris, l’évaluation n’est pas une science exacte, et les chiffres seuls ne sont pas suffisants pour évaluer une affaire. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 1 février 2024

Loyer : qu'en est-il des révisions annuelles ?

J'ai repris un fond de commerce au 1/03/14, le bail a été signé le 17/10/2007, il y prévoyait une révision annuelle qui n'a jamais été effectuée, le gérant de la SCI propriétaire des murs qui était le gérant de l'ancienne société qui gérait le fond de commerce repris vient de m'avertir qu'il réviserait le loyer au 01/01/16 en prenant l'indice de base a son calcul celui du 3eme T 2007, ne devrait-il pas prendre l'indice du 1er T 2014 car la rentabilité de l'affaire s'en trouve tronquée l'augmentation est de 1877,33€ ht par mois. Juridique | jeudi 1 octobre 2015

Business plan : le plan de financement

Les besoins ou emplois Les besoins correspondent à l’ensemble des investissements envisagés, ce que vous souhaitez financer. Les principaux modes d’acquisition d’une affaire se font soit par l’achat du fonds de commerce, soit une acquisition des titres de la société qui détient le fonds. Attention, il n’y a pas que le prix du fonds ou des titres à financer. Il faut également prendre en compte : - les droits d’enregistrement en cas d’acquisition d’un fonds de commerce ; - les honoraires. Dans vos frais d’acquisition entrent également en ligne de compte les honoraires de l’intermédiaire, de votre avocat pour la rédaction des actes, du notaire, de votre expert-comptable, éventuellement du courtier pour le crédit… • Investissements prévus Pour vos investissements (acquisition de logiciel, création d’un site internet, publicité de démarrage, travaux, aménagement, achat du matériel, du mobilier, de véhicule et du stock…), soyez précis. N’hésitez pas à demander des devis et prévoyez un peu de marge. • Dépôt de garantie, en cas de rachat du fonds Il s’agit du dépôt de garantie à verser pour la location du local. Le montant est indiqué dans le bail. • Garantie bancaire Il s’agit d’indiquer ici du coût éventuel de la garantie bancaire. • TVA à financer N’oubliez pas que vous allez devoir faire l’avance de la TVA, le temps d’en obtenir éventuellement le remboursement. • Besoin en fonds de roulement Le temps des travaux et de l’ouverture, vous allez financer des charges fixes telles que le loyer, EDF… Vous pouvez éventuellement prévoir leur financement. Certaines banques proposent des crédits de travaux avec un décalage de remboursement le temps des travaux. Les ressources Elles correspondent aux différents financements nécessaires pour couvrir les besoins. La première étape consiste à faire l’inventaire de vos apports. Dans le cas de l’acquisition d’un fonds de commerce en tant qu’associé, cet apport se fait par le biais du capital social ou de comptes courants d’associés. En général, et en fonction du projet, des garanties et de l’expérience du porteur de projet, un minimum de 30 % d’apport personnel est exigé par la banque. Partant du principe que les ressources doivent être égales aux besoins, vous pourrez ainsi déterminer votre besoin en financement externe. Ce financement pourra se faire par différents moyens : - investisseurs extérieurs ; - prêt d’honneur ; - subventions ; - prêt bancaire ; - d’autres financements participatifs. Attention : les prêts d’honneur et les subventions ne sont pas toujours considérés comme de l’apport personnel par le prêteur. Cette étape est cruciale, car elle va permettre de connaître votre niveau d’apport par rapport au projet. Autres fiches pratiques pour préparer son business plan • Les objectifs • La présentation de l'équipe • Estimer le chiffre d’affaires d’un restaurant • Estimer le chiffre d’affaires d’un hôtel • Business plan : estimer la masse salariale d’un hôtel-bureau • Qui doit rédiger le business plan pour votre hôtel ou restaurant ? Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mardi 19 septembre 2023

Estimer un hôtel avec la méthode du millième

Cette méthode n'est plus utilisée aujourd'hui. Elle était une méthode d'appréciation approximative, mais elle avait l’avantage de pouvoir servir à la détermination de la valeur globale d’un hôtel (fonds et murs) et de permettre d’évaluer le prix des nuitées. En effet, sur la base d’usages professionnels et d’études statistiques, il avait été instauré que le prix moyen d’une chambre devait être égal au millième de son coût de construction ou d’achat. Cette méthode avait l’avantage d’être simple d’application, bien que considérée comme obsolète par certains. Son application devait se faire avec prudence lorsque l’hôtel avait des activités annexes telles que la restauration, des séminaires, un spa… car ces parties ne pouvaient pas être valorisées avec cette méthode. Chaque méthode a ses limites et des conditions. Valorisation des murs et du fonds d'un hôtel L’une des conditions pour pouvoir appliquer cette méthode concernait le taux d’occupation de l’hôtel. Il était indispensable que l’établissement ait atteint un taux d’occupation stable, ce qui impliquait une exploitation d’au moins trois ans. Le taux d’occupation était alors le plus souvent de l’ordre de 60 à 65 %. Cette méthode, dite de recoupement, était surtout utilisée lors d’études d’implantation, en partant du postulat que le coût de construction d’une chambre ou son coût d’achat était égal au millième de son prix de vente moyen. Par exemple, pour un hôtel de 30 chambres avec un revenu moyen par chambre (RMC) de 100 €, il pouvait être valorisé selon cette méthode à : 100 € × 30 chambres × 1 000 = 3 000 000 € (fonds et murs). Lorsque l’établissement avait une certaine notoriété, le montant obtenu pouvait être majoré jusqu’à 20 %. Détermination du prix de vente des nuitées La méthode du millième permettait aussi d’approcher le prix moyen de vente des chambres. En effet, si l’on connaissait le prix d’acquisition de l’hôtel et le nombre de chambres, il était aisé de retrouver un prix moyen par chambre en appliquant la même formule. Par exemple, pour un hôtel de 50 chambres acquis 4 000 000 € (fonds et murs), on obtenait : 4 000 000 € (prix d’acquisition) ÷ 1 000 ÷ 50 chambres = 80 €. Bien évidemment, il était important de comparer le résultat obtenu avec les statistiques des hôtels de la même catégorie situés dans le même secteur, afin de s’assurer que les prix pratiqués étaient cohérents. De la même manière, il fallait tenir compte de l’écart entre le prix affiché et le revenu par chambre louée (lié aux fluctuations saisonnières, aux commissions…). Si le résultat obtenu selon cette méthode était différent des prix moyens observés dans un hôtel ayant les mêmes caractéristiques (catégorie, situation, etc.), on pouvait logiquement conclure : • si le prix était supérieur, que l’investissement réalisé était supérieur à celui des concurrents, compromettant ainsi la rentabilité de l’hôtel ; • à l’inverse, s’il était inférieur, l’exploitant avait de bonnes perspectives de rentabilité. Aujourd'hui d'autres méthodes de valorisation sont utilisées. Autres fiches pratiques Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec l’EBE retraité Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec la méthode empirique Estimer les murs d’un hôtel Mise à jour : mai 2023 Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 25 mai 2023
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