201 résultats pour : "fonds de commerce"

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Litiges avec le bailleur des murs fonds de commerce restaurant : qui devait ou doit faire les travaux ?

Bonjour Maître voilà je me retourne une nouvelle fois vers vous afin d'éclaircir plusieurs points de litiges avec le propriétaire des murs de mon fond de commerce de restaurant j'ai acquis ce bien en Septembre 2020, donc dans un premier temps j'ai un courrier datant avant l'acquisition du bien du propriétaire qui m'écrit noir sur blanc qu'il est d'accord pour me donner la continuité du dit bail sans changement ni augmentations et ensuite lors de l'acquisition un nouveau bail à été établi (à nos frais communs mais celui-ci spécifiait que le paiement de la taxe foncière m'incombait????) ensuite j'ai voulu pour être dans la légalité faire faire l'entretien de la chaudière de notre appartement sis dans le fond à l'étage supérieur et surprise aucun entretien n'avait été effectué depuis plus de 5 ANS (le propriétaire etait alors l'exploitant du fond à cette période) j'ai donc éffectué cet entretien et l'ai déduit du loyer des murs et mon propriétaire me dit que cela n'est pas normal (entre nous et le propriétaire des murs 2 acquéreurs sont passés et n'ont rien fait!!!) ensuite encore lors de la visite du technicien d'ENGIE celui ci me dit qu'il ne fera pas l'entretien du chauffe-eau gaz du restaurant car celui_ci n'était pas aux normes et donc il n'y aurait pas d'entretien!!!! et là aussi le propriétaire me dit que c'est à moi de faire ces travaux???? ensuite les fenêtres de notre appartement sont défectueuses (nous avons en ce moment 32° dans notre chambre le soir je ne vous parle pas de la journée car nous ne pouvons ni fermer ni ouvrir celles-ci qui restent bloquées en entre baillement) et toute la baie vitrée de la véranda donnant sur la terrasse sont HS depuis notre arrivée exceptée une baie et une porte qui furent réparées à nos frais!!! et là aussi le propriétaire me dit que c'est à moi d'effectuer les réparations??? et je ne parle pas de toutes les fuites d'eau, l'eau qui s'écoule du plafond et le long des murs dans une grande pièce (45M2) attenante à notre appartement pièce laissée à l'abandond (ni plaques de platre sur les murs, ni sol,ni plafond et une porte qui s'ouvre sur le vide 1er étage ( et encore moins d'isolation et nous venons d'apprendre que les tuyaux d'evacuation des eaux de pluie apparents sont en amiante???? cette pièce je pensais en faire notre salon ou une chambre mais devant l'ampleur des travaux je ne le ferais que lorsque j'aurais la propositon d'achat des murs car là je souhaite arrêter les investissements pour mettre aux normes ce fond payés de ma poche (éléctricité cuisine et plonge LES NEONS ETAIENT COLLES AU PLAFOND???, toutes les serrures des(15) portes et remise en état système alarme... les tuyaux qui fuyaient, ....) Merci de votre aide Maître et je vous souhaite une excellente journée Fonds de Commerce | mercredi 6 juillet 2022

Fin de la location-gérance : a-t-on l'obligation de reprendre le personnel ?

Les propriétaires d'un fonds de commerce de restaurant ont mis en location gérance leur fonds de commerce sans personnel à reprendre. La location gérance se termine et les propriétaires ne la renouvelle pas car ils veulent vendre leur fonds de commerce. Ont-ils l'obligation dans le cadre de l'article L122.... de reprendre le personnel embauché par la société du locataire gérant sachant que le fonds de restaurant sera fermé à la fin de la période de la location gérance? merci par avance de votre avis évidemment trés attendu. Juridique | mercredi 28 novembre 2007

Recours du locataire-gérant en cas d’établissement non-conforme

La location-gérance est utile pour un commerçant : - qui n’a pas l’apport, la possibilité d’obtenir un prêt ou les moyens suffisants d’acheter un établissement. Il pourra ainsi se construire une surface financière suffisante, notamment pour acquérir par la suite le commerce qu’il exploite ou un autre ; - qui veut tester le potentiel de l’établissement avant de l’acquérir, seul ou avec des associés. Parfois, le propriétaire du commerce souhaite revaloriser son commerce. Il met donc l’établissement en location-gérance entre les mains de professionnels dont l’activité exclusive est la revalorisation des commerces. Depuis la loi Soilihi du 19 juillet 2019, le commerçant n’a plus l’obligation d’exploiter l’établissement pendant deux ans avant de le mettre en location-gérance. Le propriétaire du commerce doit vérifier qu’il n’existe pas de clause dans son bail lui interdisant de conclure un contrat de location-gérance. S’il en existe une, le risque est que : - le bailleur des locaux invoquant la nullité du contrat de location-gérance, demande la résiliation du bail pour avoir conclu un contrat de location-gérance non autorisé ; - le locataire-gérant s’abstienne de régler au commerçant la redevance et demande aussi la nullité du contrat de location-gérance aux torts du propriétaire du commerce (Ccass. Com. 24 octobre 2018, n° 17-10.620). Si le contrat de location-gérance est nul, le locataire-gérant peut toutefois être contraint de verser au propriétaire du commerce une indemnité de jouissance pour la mise à disposition du fonds de commerce, la clientèle et l’achalandage dont il a bénéficié (Ccass. 3e civ. 12 juillet 2018, n° 17-18.628). Durée et redevance En pratique, il existe souvent une promesse d’achat au bénéfice du locataire-gérant ou une promesse de vente engageant le propriétaire et adossée au contrat. Le locataire-gérant pourra donc, à une date déterminée correspondant à la fin du contrat ou à une autre date, acquérir ou vendre le fonds à un prix fixé à l’avance, quelles que soient les fluctuations de l’activité pendant la période. Cela lui permettra de pouvoir développer l’activité pendant la durée de la location-gérance sans avoir peur de voir le prix de vente augmenté lors de la vente du seul fait de l’augmentation du chiffre qu’il a réalisée. Le locataire-gérant verse au propriétaire de l’établissement une redevance. Le montant de celle-ci inclut : - le loyer principal payé par le propriétaire du fonds au propriétaire des locaux ; - les frais afférents au fonds (fonctionnement). Le montant de la redevance est fixé librement entre le futur locataire-gérant et le propriétaire du commerce, par exemple une somme fixe ou/et un pourcentage (sur les bénéfices, le chiffre d’affaires ou les deux), ce dernier étant le plus proche de la réalité et des fluctuations économiques. Le montant de la redevance ne doit pas être surestimé, sous peine de voir l’administration fiscale considérer qu’il s’agit d’une partie de prix de vente fixée à l’avance et qui est dissimulée pour éviter le paiement futur d’une plus-value par le vendeur. Non-conformité des locaux L’une des principales difficultés des locataires-gérants est la non-conformité de l’établissement ou de l’un de ses éléments lors de leur entrée dans les lieux. Un état des lieux des locaux, du matériel et des installations doit être dressé à l’entrée dans les lieux, car s’il n’est pas établi ou ne mentionne pas l’état de non-conformité, le loueur indiquera que le locataire-gérant est censé les avoir reçus en bon état de réparation en vertu des articles 1731 et 1732 du code civil. Souvent, le locataire-gérant ne s’aperçoit que plus tard de la non-conformité des locaux ou partie des locaux ou du fonds, notamment lors de l’exploitation, ou lors d’une visite des services préfectoraux de l’hygiène, de la mairie ou autres. Le locataire gérant devra également faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire du commerce. Par exemple : “Le gérant prendra le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le loueur pour quelle que cause que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de la redevance ci-après fixée.” La clause selon laquelle le locataire-gérant prend le fonds dans l’état où il se trouve n’interdit pas au locataire-gérant de demander certains travaux au propriétaire du commerce (dit “locataire commerçant”). Le locataire commerçant doit assurer une délivrance de la chose conforme, c‘est-à-dire un fonds de commerce conforme à l’usage pour lequel elle est destineé. Ainsi, si le locataire gérant n’a pas vu à l’entrée dans les lieux qu’il y avait par exemple du matériel non conforme, il a toujours la possibilité de réclamer au bailleur du commerce du nouveau matériel. Il en va de même en principe pour la non-conformité d’autres éléments (exemple : chambre froide, installations électriques et de chauffage présentées comme en parfait état…). De même, il a la possibilité de réclamer à son bailleur la mise en conformité des locaux (article 1719 du code civil : obligation de délivrance du bailleur du commerce). C’est le cas, par exemple, lorsqu’un restaurant qui dispose d’une hotte sans évacuation de l’air conforme aux règles. En plein service, la température est de 35 à 40 °C dans la cuisine encastrée, au point qu’une fumée intense se dégage, jusqu’au bar et la salle de restaurant et qu’un des salariés a même fait un malaise. Les travaux de la hotte pour la mise en place d’un conduit de cheminée conforme seront à la charge du locataire commerçant. Le locataire commerçant doit enfin, assurer une jouissance paisible du fonds de commerce. Cependant, il ne faut pas que le locataire-gérant soit fautif, c’est-à-dire qu’il soit à l’origine de la dégradation du matériel, d’un autre élément du fonds de commerce ou des locaux. Il sera responsable par exemple en cas d’incendie s’il n’a pas assuré le fonds de commerce (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-2, 1er juillet 2021, n° 19/02512). Comment agir en cas de non-conformité des locaux ? En pratique : - parfois, le locataire-gérant se dispense seul de régler les redevances du fait de la non-conformité des locaux, sans fournir plus d’explication au locataire commerçant. - parfois, le locataire-gérant quitte même les locaux en laissant une dette de redevances à régler. Il est bien sûr préférable que le locataire-gérant reste et puisse exploiter correctement le fonds de commerce, au besoin en faisant consigner le montant des redevances jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité par le bailleur du fonds. S’il n’obtient pas une solution amiable, il peut agir en référé pour obtenir : - la réalisation des travaux, notamment de mise en conformité (avec au besoin préalablement la désignation d’un expert constatant les défauts de conformité) ; - et l’autorisation de consigner les redevances dues, avec réduction provisoire de leur montant, en attendant le rapport de l’expert et la décision judiciaire. S’il ne souhaite pas rester dans les lieux, il peut assigner en justice dans un délai très rapide le locataire commerçant pour voir annuler ou résilier le contrat de location-gérance, se voir restituer le montant de son dépôt de garantie et le trop-perçu de redevances. Il pourra aussi demander des dommages-intérêts pour manque à gagner et préjudices subis. Ces possibilités d’actions et de recours peuvent être exercées dans un délai de cinq ans (CA Poitiers, 5 juin 2018, n° 17/03645), et sont donc de nature à dissuader les propriétaires de mettre en location-gérance, même par imprudence, des fonds non conformes. Attention toutefois à bien analyser l'origine de la non-conformité de l'établissement aux réglementations applicables. Si le locataire-gérant arrête de régler ses redevances alors qu’il est responsable des manquements, il s’expose à un commandement de payer ses redevances et charges visant la clause résolutoire ou en résiliation du contrat, et son expulsion. Ainsi, un locataire-gérant ne peut pas opposer au locataire commerçant un arrêté de fermeture administrative pour ne pas avoir à payer ses redevances et charges, dès lors que l’arrêté a été rendu en raison de risques sanitaires qui lui sont imputables. Par exemple, un propriétaire de commerce avait adressé à son locataire-gérant un commandement de payer ses redevances et charges visant la clause résolutoire et son expulsion. Ce dernier lui a opposé la fermeture administrative de l’établissement et la réalisation de travaux. La Cour de cassation a décidé que la fermeture temporaire de l’établissement était motivée par l’absence d’hygiène par rapport à : - la tenue des locaux présentant un risque de contamination, au bâtiment délabré, aux locaux sales, aux équipements et ustensiles des meubles et au mode du fonctionnement du personnel ; - l’absence de respect des règles d’hygiène, aux aliments servis aux consommateurs (produits de qualité douteuse, absence de traçabilité et de rangement), au stockage et à la préparation des denrées dans des conditions sanitaires déplorables imputables au locataire-gérant (CA Paris, 10 avril 2019, n° 17/11987). Dans un autre exemple, le contrat de location-gérance d’un hôtel stipulait que le locataire-gérant devait “jouir du fonds et l’exploiter en bon père de famille, satisfaire à toutes les charges de ville et de police, et veiller à ne rien faire qui puisse avoir pour conséquence d’entraîner une dépréciation du fonds de commerce ou une cessation d’exploitation même provisoire.” Les juges ont indiqué que l’obligation du locataire-gérant de maintenir les lieux dans un bon état permettant une activité normale (sans aucun recours contre le bailleur), ne se limite pas au matériel mis à sa disposition mais concerne aussi les lieux. Le constat des lieux de sortie indiquait que les lieux étaient dans un état de vétusté avancée. La locataire-gérante n’a donc pas exécuté son obligation de maintenir les lieux dans un état correct permettant leur exploitation. Elle n’est donc pas légitime à solliciter le remboursement des travaux d’entretien et de remise aux normes des locaux, puisque ceux-ci s’inscrivaient dans le cadre de son obligation. Le propriétaire du fonds a pu demander le remboursement des factures liées à la pose de châssis de désenfumage, obligation imposée par la mairie (CA Grenoble, chambre commerciale, 28 janvier 2021 n° 19/01567). Cependant, plus récemment (cour d'appel d'Aix-en-Provence, chambre 3 1, 22 septembre 2022, n° 19/06142), le loueur d’un fonds a consenti à la location-gérance une branche de son activité d’hôtel. Ensuite, il a notifié au locataire-gérant sa décision de ne pas renouveler le contrat. Arguant de dégradations commises par son locataire-gérant à la sortie, le loueur a demandé la réfection de la moquette, papiers peints, peintures des plafonds de l’hôtel. Selon la Cour, il appartient au loueur de faire l’état des lieux des locaux (les articles 1731 et 1732 du code civil ne se sont pas applicables entre loueurs et locataires-gérants). Le locataire ne répond pas des dégradations ou pertes produites pendant la jouissance, sous réserve d’une faute de sa part. Or, il n’y avait pas de faute prouvée du locataire-gérant, car le loueur ne pouvait pas produire l’état des lieux d’entrée et l’inventaire du fonds à l’entrée. Compte-tenu du nombre croissant de contentieux portés devant les juridictions au sujet des travaux de mise en conformité, il est nécessaire d’avoir recours à un avocat spécialiste pour rédiger le contrat, éviter les risques et optimiser les investissements. Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko Avocate | lundi 23 janvier 2023

Estimer un hôtel avec la méthode du millième

Cette méthode n'est plus utilisée aujourd'hui. Elle était une méthode d'appréciation approximative, mais elle avait l’avantage de pouvoir servir à la détermination de la valeur globale d’un hôtel (fonds et murs) et de permettre d’évaluer le prix des nuitées. En effet, sur la base d’usages professionnels et d’études statistiques, il avait été instauré que le prix moyen d’une chambre devait être égal au millième de son coût de construction ou d’achat. Cette méthode avait l’avantage d’être simple d’application, bien que considérée comme obsolète par certains. Son application devait se faire avec prudence lorsque l’hôtel avait des activités annexes telles que la restauration, des séminaires, un spa… car ces parties ne pouvaient pas être valorisées avec cette méthode. Chaque méthode a ses limites et des conditions. Valorisation des murs et du fonds d'un hôtel L’une des conditions pour pouvoir appliquer cette méthode concernait le taux d’occupation de l’hôtel. Il était indispensable que l’établissement ait atteint un taux d’occupation stable, ce qui impliquait une exploitation d’au moins trois ans. Le taux d’occupation était alors le plus souvent de l’ordre de 60 à 65 %. Cette méthode, dite de recoupement, était surtout utilisée lors d’études d’implantation, en partant du postulat que le coût de construction d’une chambre ou son coût d’achat était égal au millième de son prix de vente moyen. Par exemple, pour un hôtel de 30 chambres avec un revenu moyen par chambre (RMC) de 100 €, il pouvait être valorisé selon cette méthode à : 100 € × 30 chambres × 1 000 = 3 000 000 € (fonds et murs). Lorsque l’établissement avait une certaine notoriété, le montant obtenu pouvait être majoré jusqu’à 20 %. Détermination du prix de vente des nuitées La méthode du millième permettait aussi d’approcher le prix moyen de vente des chambres. En effet, si l’on connaissait le prix d’acquisition de l’hôtel et le nombre de chambres, il était aisé de retrouver un prix moyen par chambre en appliquant la même formule. Par exemple, pour un hôtel de 50 chambres acquis 4 000 000 € (fonds et murs), on obtenait : 4 000 000 € (prix d’acquisition) ÷ 1 000 ÷ 50 chambres = 80 €. Bien évidemment, il était important de comparer le résultat obtenu avec les statistiques des hôtels de la même catégorie situés dans le même secteur, afin de s’assurer que les prix pratiqués étaient cohérents. De la même manière, il fallait tenir compte de l’écart entre le prix affiché et le revenu par chambre louée (lié aux fluctuations saisonnières, aux commissions…). Si le résultat obtenu selon cette méthode était différent des prix moyens observés dans un hôtel ayant les mêmes caractéristiques (catégorie, situation, etc.), on pouvait logiquement conclure : • si le prix était supérieur, que l’investissement réalisé était supérieur à celui des concurrents, compromettant ainsi la rentabilité de l’hôtel ; • à l’inverse, s’il était inférieur, l’exploitant avait de bonnes perspectives de rentabilité. Aujourd'hui d'autres méthodes de valorisation sont utilisées. Autres fiches pratiques Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec l’EBE retraité Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec la méthode empirique Estimer les murs d’un hôtel Mise à jour : mai 2023 Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 25 mai 2023

Rachat fonds de commerce : qu'en est-il de la reprise du personnel avec une personne en situation irrégulière ?

Bonjour, Je rachète un fonds de commerce de restaurant et reprends 4 personnes. En constituant le dossier de mes futurs salariés pour organiser le transfert des contrats je constate que l'un d'entre eux n'est pas en mesure de justifier d'une situation régulière en France. Que me conseillez vous ? Suis je tenue de reprendre le contrat d'une personne en situation irrégulière ? Si oui comment me prévenir en cas de problème et/ou coûts futurs sachant que l'actuel propriétaire emploie cette personne depuis 5 ans et aurait du s'assurer de la validité des documents. Je précise par ailleurs que ce salarié est déclaré et dispose d'un contrat de travail. Merci de votre aide, cordialement FB Juridique | jeudi 19 juillet 2018

Cession du fonds de commerce : le délai de prévenance pour les salariés, est-il bien de 3 mois ?

Bonjour, J'ai parcouru le blog ainsi que le site legifrance.fr mais je n'arrive pas à trouver des renseignements précis sur l'information des salariés en cas de cession du fonds de commerce. Le délai de prévenance est-il bien de 3 mois ? Ce délai est-il calculé avant la signature du compromis de vente ? Avant la signature de l'acte authentique ? Dans le cas contraire, l'amende est-elle systématiquement de 2% ? Dans le cas contraire qui décide de ce montant ? Vous remerciant par avance. JM Juridique | lundi 19 décembre 2016

Acquéreur du fonds de commerce : le cédant est-il obligé de fournir des documents datant de 5 ans ?

bonjour je vais bientôt signer un compromis pour la reprise d'un café restaurant. l'exploitant actuel doit il me fournir un certificat de conformité pour ses installations de gaz et d'électricité et de plomberie? il me dit que non car son installation a moins de quinze ans; dans ce cas doit -il le justifier par des factures par exemple ? il me dit que je lui en demande toujours plus et qu'il n'a pas le temps de rechercher des papiers qui datent de plusieurs anneés (5 ans) qu'en est-il sur le plan juridique? merci d'avance de votre réponse; bien cordialement Juridique | lundi 11 janvier 2016

Reprise fonds de commerce avec personnel annualisé : que doivent prendre en charge le propriétaire actuel et le nouveau propriétaire ?

Nous nous apprêtons à reprendre un FDC à un moment où l'établissement sera fermé -saisonnier- et dont le personnel (2 CDI + 3 apprentis en CDD) est annualisé. Ce personnel a acquis pendant l'année écoulée des droits à CP et RCO. Imaginons que nous reprenions le 1er janvier alors que le personnel est en congé. Comment gérer les CP et les RCO dus par le précédent employeur ? Peut-on cumuler -avec un accord des salariés- les CP et RCO et compléter par du chômage partiel ? Que doivent prendre en charge le propriétaire actuel et le nouveau propriétaire ? Merci de votre réponse. Juridique | mardi 22 septembre 2009

Achat fonds de commerce : que faire lorsque le vendeur annonce un contrat de 120 hecto de bière alors que le brasseur en annonce 70 ?

VOILA J'AI UN SOUCI... JE DOIS SIGNER TRES PROCHAINENMENT L'ACHAT D'UN FC HOTEL BAR RESTAURANT DEPUIS LE DEPART L'AGENCE ET LE VENDEUR M'ONT ANNONCE UN CERTAIN NOMBRE D'HECTO BIERE 120. ET LA DERNIEREMENT, LE BRASSEUR , QUI M'AIDE AU DEMARRAGE M'ANNONCE QU'iL N'Y A PAS 120 HECTO MAIS 70 QU'EN PENSEZ VOUS? A T-ON VOULU ME SEDUIRE SUR DU FAUX? Gestion - Marketing | lundi 28 janvier 2008

Estimer les murs d'un hôtel

La méthode par le revenu ou par la capitalisation de la valeur locative actuelle de l’hôtel Elle consiste à prendre pour base la valeur locative préalablement déterminée. En fonction du contexte, il peut s’agir du loyer existant ou de la valeur locative hôtelière calculée. Puis à la capitaliser au moyen d’un taux adéquat. Dans l’hôtellerie, les rendements sont intéressants, car le locataire est unique et conserve l’exploitation sur une durée importante. Compte tenu de son activité, il prend soin de l’immeuble afin de maintenir son outil de travail, ce qui sécurise et motive les investisseurs immobiliers. L’investissement en murs hôtelier est considéré comme peu risqué. Le taux utilisé peut varier de 4% à 12%, il change en fonction de la localisation, la qualité du bien et du risque. Plus l’investissement est risqué, plus le taux est fort. Par exemple le taux utilisé sur Paris pourra être de 4 à 5% et en région de 7 à 9%. La méthode par la capacité d’emprunt Elle considère le loyer comme étant la capacité de remboursement d’un emprunt d’acquisition majoré de l’apport minimum exigé par l’emprunteur. Pour ce calcul, on retient généralement un apport allant de 30 % à 40 % en fonction du type de produit (et du marché). La durée d’emprunt peut être de quinze ou vingt ans, et le taux de l’emprunt est celui en vigueur au moment de l’évaluation. Le montant du loyer devra alors correspondre aux échéances de remboursement. Cette méthode a tendance à minimiser la valeur des murs. Il est donc important de croiser plusieurs méthodes. La méthode des comparables Elle est difficile à mettre en œuvre. En effet, cette méthode nécessite d’avoir des références de transactions récentes et comparables. La sélection du bien doit tenir compte de la localisation, la catégorie de l’hôtel, l’état de l’immeuble, du loyer et des possibilités de reconversion. Attention : La méthode au m2 n’est pas adaptée et elle n’est pas recommandée pour évaluer des murs d’hôtels exploités. Autres fiches pratiques • Estimer le fonds de commerce avec la méthode empirique • Estimer un hôtel avec la méthode du millième Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 14 juin 2023

Loyer : qu'en est-il des révisions annuelles ?

J'ai repris un fond de commerce au 1/03/14, le bail a été signé le 17/10/2007, il y prévoyait une révision annuelle qui n'a jamais été effectuée, le gérant de la SCI propriétaire des murs qui était le gérant de l'ancienne société qui gérait le fond de commerce repris vient de m'avertir qu'il réviserait le loyer au 01/01/16 en prenant l'indice de base a son calcul celui du 3eme T 2007, ne devrait-il pas prendre l'indice du 1er T 2014 car la rentabilité de l'affaire s'en trouve tronquée l'augmentation est de 1877,33€ ht par mois. Juridique | jeudi 1 octobre 2015

Mesurer la rentabilité de son hôtel avec l'EBE

Si le tableau des soldes intermédiaires de gestion ne vous a pas été fourni avec votre bilan, vous pouvez calculer votre EBE à partir du résultat d'exploitation. + Résultat d'exploitation + Dotations aux amortissements et aux provisions (compte 68) – Reprises sur amortissements et provisions (compte 78) – Autres produits de gestion courante (75) + Autres charges de gestion courante (65) = EBE Il existe d'autres manières de calculer l'EBE, à partir de la valeur ajoutée ou du résultat net. Mais, généralement et de manière pratique, le calcul se fait de cette manière. Quand est utilisé l'EBE ? - Au moment de la création : l'EBE permet au banquier de s'assurer de la rentabilité du projet. - Lors du bilan annuel de l'hôtel : l'EBE permet de connaître l'évolution par comparaison aux années précédentes. Il est l'indicateur idéal pour détecter les anomalies de l'exploitation. - Pour valoriser le fonds de commerce de l'hôtel. En effet, pour l'évaluation, l’une des méthodes de valorisation consiste à utiliser un multiple de l'EBE. Les retraitements nécessaires L'EBE doit être le reflet d'un fonctionnement normal de l'exploitation de l'hôtel. C'est pourquoi des retraitements peuvent être nécessaires. Pour cela, il faut passer en revue chaque poste, et retraiter de manière extra comptable : - les charges exceptionnelles incluses dans les charges courantes. Par exemple, des honoraires d'avocats liés à un prud'homme ou un contentieux. - La rémunération des dirigeants, pour la partie qui ne correspond pas à un poste nécessaire pour le bon fonctionnement de l'hôtel. Par exemple, si le dirigeant est aussi chef de réception à temps partiel, il faudra donc retraiter sa rémunération de manière à conserver un salaire équivalent à ce poste à temps partiel. Le surplus (primes et autres avantages) viendra augmenter l'EBE. À l'inverse, si le dirigeant occupe un poste sans être rémunéré, il faudra diminuer l'EBE du montant du coût du poste occupé. - De la même manière, les management fees, devront être analysées et retraitées. Les managements fees sont des prestations de services payées par la societé-fille (l’hôtel) à la société-mère (holding) en rémunération de prestations (de gestion par exemple). Elles sont très courantes dans l’hôtellerie lorsqu’il y a un montage en LBO (leverage buy out ou financement par effet de levier). Elles doivent faire l’objet d’une attention particulière pour le retraitement de l’EBE. Dans le cadre de l'évaluation, on peut également retraiter l'EBE : - en rajoutant les frais des éléments qui ne seront pas repris par l'acheteur, par exemple le loyer de la voiture du dirigeant et les frais afférents (parking, carburant, assurance, TVS…). - En diminuant l'EBE de loyers pour les murs, dans le cas où le vendeur est propriétaire des murs et ne vend que le fonds de commerce. Les retraitements sont propres à chaque exploitation et doivent être analysés de manière objective. Le but des retraitements est d'obtenir la vision la plus juste possible de l'EBE dans le cadre d'une exploitation dite normale, permettant d'apprécier à sa juste valeur l'exploitation et la valeur de l'hôtel. Comment interpréter le résultat obtenu Un EBE négatif signifie que la rentabilité de l’hôtel est mauvaise. Il faut alors s’interroger sur les raisons de ces mauvais résultats, afin de mettre en place rapidement des solutions. Il faut savoir que plus l’EBE est élevé, plus l’hôtel est rentable et plus la valorisation de l’hôtel sera importante. La valorisation se fait en multipliant l’EBE retraité par un coefficient qui peut-être variable. L'Ebitda L'Ebitda est une variante de l'EBE. Il s'agit d'un terme anglais signifiant earnings before interest, taxes, depreciation, and amortization que l'on peut traduire par : bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement. Autre fiche pratique • Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec l’EBE retraité Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 14 juin 2023
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