254 résultats pour : "fonds de commerce"

Estimer le fonds de commerce d'un hôtel avec la méthode empirique

Pour des raisons pratiques, le chiffre d’affaires HT est le plus souvent utilisé. En effet, le chiffre d’affaires est repris sur le compte de résultats qui est établi en HT. Pour obtenir un chiffre d’affaires TTC, il est nécessaire de reprendre le chiffre d’affaires par catégorie afin de lui appliquer le taux de TVA correspondant. La particularité du secteur hôtelier est d’utiliser plusieurs taux différents de TVA, ce qui complique les choses. La méthode empirique est issue de la méthode du barème par profession, reposant sur l’application d’un coefficient, dit de la profession, appliqué au chiffre d’affaires. Ce barème par profession, utilisé par les experts, préconise par nature de commerce une fourchette de valeurs et une unité de barème. Par exemple:- hôtel de tourisme: 80 à 300 fois la recette journalière TTC;- hôtel meublé: 90 à 400 fois la recette journalière TTC. Le terme d'hôtel “meublé” ou “de préfecture” est utilisé pour qualifier les hôtels non homologués tourisme.Le chiffre d’affaires utilisé comme base est généralement une moyenne des trois dernières années issues du compte de résultat. Pour être objectif, ce chiffre d’affaires doit être corrigé de l’impact des éventuels événements exceptionnels, par exemple, des travaux de rénovation ayant entraîné la fermeture de plusieurs chambres. La méthode empirique utilisée pour évaluer un hôtel consiste à appliquer au chiffre d’affaires un coefficient tiré non pas d’un barème, mais d’une observation objective du marché:chiffre d’affaires × coefficient = valorisation de l’hôtel selon la méthode empirique. Coefficient Le coefficient à utiliser dépend des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement. Il est différent selon:- la catégorie de l’hôtel;- le type d’hôtel: avec ou sans restaurant;- le montant de chiffre d’affaires réalisé;- la situation en ville ou en province;- en bord de mer;- avec une activité saisonnière… Ce coefficient varie d’une année sur l’autre. Pour connaître le coefficient à utiliser, vous pouvez reprendre les indicateurs fournis par les agents immobiliers. Par exemple, vous retrouverez sur le portail fonds de commerce de L’Hôtellerie Restauration les valeurs relevées selon un lieu (littoral aquitain, bassin d’Arcachon…), avec un prix de vente exprimé en pourcentage du chiffre d’affaires HT. Si vous lisez 200% comprenez un coefficient de 2. Exemple selon ces indicateurs: un hôtel du littoral aquitain qui fait un chiffre d’affaires moyen de 500000€ HT pourra être valorisé: 500000€ HT × 1,59 = 795000€. Ainsi, le coefficient à appliquer sur la vente de fonds d’un hôtel pourra aller de 1 à 4. Il peut également être plus élevé à Paris ou pour des hôtels très rentables. En tout état de cause, pour évaluer un fonds de commerce, il faut rester objectif, utiliser plusieurs méthodes et les croiser. Autres fiches pratiques • Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec l’EBE retraité•Estimer les murs d’un hôtel•Estimer un hôtel avec la méthode du millième Fonds de Commerce | Adeline DESTHUILLIERS | mercredi 14 juin 2023

Estimer le fonds de commerce d'un hôtel avec l'EBE retraité

Pour estimer un fonds de commerce, il faut rester objectif, utiliser plusieurs méthodes et les croiser. À la différence de la méthode empirique uniquement basée sur le chiffre d'affaires, celle de l'EBE retraité a l'avantage de tenir compte de la rentabilité de l'hôtel et de sa capacité à dégager un excédent. L’EBE est un solde intermédiaire de gestion (SIG). Il est le meilleur indicateur de la rentabilité économique de l’exploitation, car il correspond à l’excédent dégagé par l’entreprise en ne tenant compte que des produits et charges nécessaires à l’exploitation. Il convient cependant de le retraiter afin de tenir compte uniquement des éléments affectant la gestion, comme par exemple:- les charges et produits exceptionnels;- les rémunérations ou avantages des dirigeants propriétaires travaillant à temps partiel ou complet et incluses dans les charges, mais dépassant la rémunération d’un salarié qui les remplacerait;- les charges clairement superflues ou ne se rattachant pas à l’exploitation de l’hôtel, les charges exagérées ou au contraire celles non prises en compte, ou encore la minoration de certaines charges. Valorisation de l’hôtel selon la méthode de l’EBE retraité À la différence de la méthode empirique uniquement basée sur le chiffre d’affaires, cette méthode a l’avantage de tenir compte de la rentabilité de l’hôtel et de sa capacité à dégager un excédent. Ainsi, un hôtel avec un petit chiffre d’affaires et un excellent EBE est favorisé avec cette méthode en termes économique. Car l’acquisition d’un fonds de commerce d’un hôtel est un investissement fait pour capitaliser mais aussi dans le but d’en tirer un revenu. La méthode consiste à appliquer à un EBE retraité un coefficient issu d’une observation objective du marché:EBE retraité × coefficient = valorisation de l’hôtel selon la méthode de l’EBE retraité Généralement, l’EBE retraité utilisé comme base de calcul est une moyenne des trois dernières années. Comme pour la méthode empirique, le coefficient à utiliser dépend des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement. Le coefficient est différent selon:- la catégorie de l’hôtel;- le type d’hôtel: avec ou sans restaurant;- le montant de chiffre d’affaires réalisé;- la situation, en ville ou en province. Pour connaître le coefficient à utiliser, vous pouvez reprendre les indicateurs issus de la connaissance du marché de la transaction, en sachant qu’il varie d’une année sur l’autre. Ainsi, le coefficient à appliquer sur l’EBE dans le cadre d’une valorisation pourra aller de 3 à 12, voire plus, en tenant compte des facteurs de performance du bien en question. Autres fiches pratiques • Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec la méthode empirique• Estimer les murs d’un hôtel• Estimer un hôtel avec la méthode du millième•Mesurer la rentabilité de son hôtel avec l’EB Fonds de Commerce | Adeline DESTHUILLIERS | mercredi 14 juin 2023

Droit au bail vs fonds de commerce : quelles sont les différences juridiques et fiscales ?

Bonjour! Je suis en discussion avec mon voisin pour la reprise de son établissement; il a acheté un droit au bail 100000 e, et souhaite me vendre le DAB et non le fonds de commerce. Quelles sont sont les différences juridiques et fiscales entre les deux types de transaction? L' achat d'un DAB me rend-il automatiquement propriétaire du FDC? Mon voisin exploite un bar, et je souhaite faire une pizzeria. D'avance, merci! Cordialement. Juridique | mercredi 24 janvier 2024

Reprise de fonds de commerce : peut-on proposer des ruptures conventionnelles aux salariés ?

Bonjour, Nous sommes en passe, mes associés et moi, de reprendre un fonds de commerce de restauration rapide qui inclue 4 CDI. Dans ce local nous souhaitons ouvrir un bar avec des horaires d'ouverture sensiblement différentes de l'activité actuelle. Nous savons qu'il est obligatoire de reprendre les contrats en cours mais nous souhaitons après l'achat proposer des ruptures conventionnelles. Dans quelle mesure ces propositions de ruptures conventionnelles sont possibles à mettre en place ? Quel est le risque qu'un.e salarié.e se retourne contre nous ? Est-il légalement possible de licencier un.e salarié.e si notre situation financière est critique ? Merci à vous ! Juridique | lundi 20 novembre 2023

Valeur de fonds de commerce

Madame, Monsieur, bonjour, Ma question est relative à l’établissement de la valeur d’un fonds de commerce (en l’occurrence, de restauration rapide). L’une des méthodes d’établissement de la valeur d’un fonds consiste à retenir un certain pourcentage du chiffre d’affaires moyen. Après une longue hésitation de la jurisprudence, sur la question de savoir s’il convenait de retenir le chiffre d’affaires hors TVA ou le chiffre d’affaires TTC, la Cour de Cassation, par une série d’Arrêts de principe, a tranché la question et nettement précisé que, conformément aux dispositions de l’article L 145-14, alinéa 2 du Code de commerce « l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages de la profession … ». Tout est donc affaire « d’usages de la profession » considérée. Or, il n’est pas toujours aisé de connaître ces « usages » selon les branches d’activités. Une manière d’y parvenir consistait à se référer aux monographies contenues dans les ouvrages tels que « Evaluation » aux édition Francis Lefebvre (pour citer le plus connu) ou encore les ouvrages publiés aux éditions « Le Moniteur », qui donnaient, par branche d’activité, une valeur de fonds comprises dans une fourchette d’un certain pourcentage du chiffre d’affaires, généralement TTC. L’on en déduisait donc que pour telle ou tel commerce, les « usages de la profession » consistaient à retenir le chiffre d’affaires TTC. Mais, les derniers ouvrages parus, tels que la 10ème édition de « Evaluation » chez Francis Lefebvre et le « Traité d’évaluation des fonds de commerce » aux éditions « Le Moniteur », font maintenant état de fourchettes de chiffres d’affaires Hors Taxe. Comme il est peu probable que les « usages de la profession » aient systématiquement changé du tout au tout, cela pose indubitablement question et par conséquent, problème. D’autant plus que si l’on se réfère à l’édition Francis Lefebvre précédente, pour un fonds de restauration rapide, la fourchette qui était de 45 % à 90 % du CA TTC, passe maintenant à 30 % à 80 % du CA HT. La crise économique, le COVID, la guerre en Ukraine et autres prétextes, ne semblent pas pouvoir expliquer une telle chute de valeur. Et la jurisprudence reste ferme sur le principe en précisant à juste titre, que « si la prise en compte de la TVA dans le chiffre d’affaires dépend des usages de la profession en vigueur dans la branche d’activité considérée, [le locataire] démontre, par les pièces produites, notamment les notes d’information juridiques de la CCI [de ], que l’usage en matière de fonds de commerce de restauration est d’inclure la taxe sur la valeur ajoutée dans le chiffre d’affaires servant de base au calcul de l’indemnité » donc, par extension, dans l’estimation de la valeur du fonds (CA Caen 24 octobre 2019 n° 18/00623). Tout est donc, bel et bien et toujours, question d’« usages de la profession ». Ce qui amène ma question : Quels sont les « usages » en matière de Restaurant (et plus particulièrement, en matière de restauration rapide ? Retient-on le CA TTC ou le CA HT ? Et, si vous me le permettez, en question subsidiaire : où peut-on trouver ces fameux « usages », étant preneur de toute piste. Vous remerciant par avance de votre réponse, veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes considérations distinguées. GD Juridique | mercredi 3 janvier 2024

Opposition des créanciers lors de la vente d'un fonds de commerce : comment s'y prendre ?

Bonjour Maître, J'ai une question "technique" à laquelle vous avez peut-être été confronté dans le cadre de votre activité. Je viens de revendre un fonds de commerce (logé dans une Sarl) et viens d'entrer dans la période d'opposition des créanciers. Savez-vous si les associés de la Sarl, qu'ils soient minoritaires ou majoritaires, peuvent faire opposition au titre de leur créance de compte courant d'associé ? Pour moi ils le peuvent, car la loi vise "tout créancier du précédent propriétaire" (c?est-à-dire la société dans mon cas) et non tout créancier du fonds de commerce. Le BOFIP indique pour sa part "L'opposition peut être faite par tout créancier du vendeur". Mon avocat est plutôt d?un avis contraire, mais il reconnaît n'avoir jamais croisé ce cas de figure. Quel serait votre avis sur le sujet ? Merci d'avance et cordiales salutations Fonds de Commerce | samedi 29 avril 2023

Vendre un fonds de commerce à ses employés sans apport : quels conseils pour un montage financier ?

Bonjour à toute l'équipe. Je souhaite vendre mon établissement, pour des raisons de santé, à mes 2 employées. Je pense qu'elles seront capables de tenir cette affaire et de la faire progresser. Seulement il y a un soucis elles n'ont pas d'apport personnel et les banques ne veulent pas les suivre. Je suis prêt , pour les aider dans cette reprise, à trouver un montage financier du style LOA ou autre chose de similaire. J'ai toute confiance en elles et je sais qu'elles seront réglos. Pour info elles travaillent dans ma pizzéria depuis plus d'un an déjà et elles maitrisent tous les postes de travail. Quel montage financier me conseillez-vous pour les aider à me racheter le fond de commerce sans passer par les banques puisque le crédit bancaire leur est impossible. Merci pour votre réponse Cordialement Claude Fonds de Commerce | vendredi 24 mars 2023

Vente fonds de commerce : le bailleur réclame 10 % du prix de vente, qu'en est-il ?

Bonjour Maître Petroussenko, Je suis locataire d'un fonds de commerce de restauration rapide depuis 9 ans et je vends celui-ci. Le repreneur prévoit la même activité. J'ai adressé un courrier à mon bailleur afin de l'en informer et voici sa réponse : "Nous vous donnons notre accord pour la vente du fond de commerce, en notant toutefois qu'il faudra prévoir dans cette vente l'incidence légale de 10% du prix de vente en notre faveur." Je suis très étonnée car cela ne s'est jamais produit lors de mes ventes précédentes de fonds. Je vous remercie par avance de votre réponse, Bien à vous Fonds de Commerce | jeudi 12 janvier 2023

Vente fonds de commerce sans mises aux normes : comment cela se passe-t-il ?

dans le cadre d'un achat de fond de commerce CHR le vendeur qui a crée le restaurant en 2014 me dis qu'il n'a jamais eu de passage de commission pour la mise en conformité sachant que ses toilettes ainsi que l'entrée ne sont aux normes handicapées. cela est-il possible pour lui de vendre son fond de commerce sachant qu'il est propriétaire des murs ? de plus quels sont les documents qu'il doit impérativement fournir pour vendre ? un diagnostique de ses installations ? merci Fonds de Commerce | vendredi 14 décembre 2018

Sécuriser l'achat d'un fonds de commerce en CHR

Compte-tenu de la complexité de cette opération, il est conseillé à l’acquéreur d’être assisté d’un avocat spécialiste en CHR afin de protéger au mieux ses intérêts. Prévoir les mentions essentielles lors de la rédaction du compromis Avant la loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés (dite Soilihi) n° 2019-744 du 19 juillet 2019, l’acte de cession de fonds de commerce devait contenir plusieurs mentions obligatoires (article L141-1 du code de commerce): - le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel; - l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds; - le chiffre d’affaires réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans; - les résultats d’exploitation réalisés pendant le même temps; - le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu. L’omission de l’un de ces éléments pouvait, sur la demande de l’acquéreur formée dans un délai d’un an, entraîner la nullité de l’acte (article L141-1 du code de commerce). À défaut, la demande était prescrite.La loi Soilihi ayant abrogé l’article L141 du code de commerce, il n’y a plus de mentions obligatoires, dont l’absence serait sanctionnée par la nullité de l’acte de cession. Une action en nullité reste possible non sur le fondement du défaut de mention, mais sur celui de l’erreur, du dol ou de la violence (articles 1130 et suivants du Code civil). Cette action est ouverte pendant cinq ans. Par ailleurs, le vendeur pourra aussi être recherché en dommages intérêts pour violation de son obligation précontractuelle d’information (article 1112-1 du Code civil). En pratique, il est vivement conseillé, lors de la rédaction de l’acte de vente du fonds de commerce, de continuer à indiquer ces mentions pour sécuriser juridiquement l’opération dans l’intérêt des deux parties: - le cédant aura prouvé avoir rempli son obligation d’information sur des éléments essentiels du contrat, et donc être de bonne foi, et minimisera le risque de poursuites notamment pour réticence dolosive (en d’autres termes pour avoir caché des informations essentielles); - le cessionnaire sera sécurisé lors de la reprise de l’affaire dont il connaîtra les détails; sinon il prend un très gros risque sur le plan de son investissement. D’autres éléments peuvent également entraîner la nullité de la vente lorsqu’ils ont été cachés par le vendeur: ceux qui font que l’acheteur n’aurait pas contracté s’il en avait eu connaissance au moment de la signature. Les conditions suspensives au bénéfice de l’acheteur Pour sécuriser l’achat d’un fonds de commerce, l’acheteur doit insérer des conditions dites suspensives. Dès lors qu’une condition n’est pas réalisée, le bénéficiaire du compromis est en principe délié de ses engagements et a le droit de ne pas acquérir le fonds de commerce, sans indemnités à verser. Il doit cependant prouver la non-réalisation d’une condition suspensive. S’il n’y arrive pas, il devra, pour renoncer à la vente, verser l’éventuelle indemnité d’immobilisation ou le montant prévu par la clause pénale stipulée dans le compromis de cession. Parmi les conditions suspensives se trouve classiquement l’obtention par le futur acquéreur d’un prêt bancaire. Si le prêt bancaire n’est pas obtenu, l’acquéreur est en droit de ne pas acheter, sauf évidemment s’il en est responsable, par exemple, s’il n’a pas déposé les demandes de prêt avec les justificatifs requis dans les délais. Dans les compromis, on trouve fréquemment les éléments énumérés ci-dessous. Une clause suspensive de renouvellement du bail aux mêmes conditions Par exemple, un bénéficiaire s’est engagé à acquérir un fonds de commerce, notamment à la condition suspensive que le bail commercial soit renouvelé dans les mêmes conditions. Le bailleur a donné son accord sur le renouvellement entre le compromis et la vente. Cependant, il a exigé un loyer passant de 535 à 569€, compte-tenu de la clause d’indexation prévue au bail. Le bénéficiaire a voulu se dédire. La Cour d’appel l’a débouté, car il connaissait cette clause d’indexation lors de la signature du compromis (CA Douai, 31 mai 2018, n° 16/04360). Une clause d’autorisation par le bailleur d’adjoindre une nouvelle activité Il est conseillé, avant d’acheter un CHR, de demander le règlement de copropriété qui indique les activités permises, afin d’éviter les surprises. De plus, c’est l’activité, ou l’une des activités, prévue au bail qui peut être exercée par le locataire et qui peut donc être cédée. S’il veut exercer une nouvelle activité, le futur acquéreur doit demander au vendeur de négocier avec son bailleur (ou d’engager une procédure de déspécialisation simple ou plénière). Il peut aussi acheter le fonds de commerce, et le faire lui-même. Dans ce cas, le locataire s’expose à une demande d’augmentation de loyer (ou de déplafonnement) du bailleur. Le locataire peut, en tout état de cause, négocier avec son bailleur toutes les clauses d’activité permises par le règlement de copropriété. Par exemple, la signature d’un avenant au bail autorisant un fonds de commerce de crêperie-gaufrerie à étendre son activité à celle de restauration (une pizzeria). Bien entendu, la conformité des locaux devra être assurée par le bailleur: il devra aménager un conduit d’extraction conforme à l’activité nouvelle de restauration. En cas d’exercice d’une nouvelle activité sans clause ni procédure de déspécialisation, le locataire s’expose à la résiliation du bail ou au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Le futur acquéreur devra donc vérifier que son vendeur n’exerce que l’activité prévue au bail, et qu’il n’encourt aucun risque de résiliation du bail. Il n’y a cependant pas de clause d’autorisation ou procédure de déspécialisation à négocier avec le bailleur si l’activité est incluse. Avant, la vente à emporter et la livraison à domicile n’étaient pas admises comme des activités incluses dans le cadre de l’activité de restaurant, salon de thé et pâtisserie (CA 16e ch. B, 16 mars 2001). La tendance croissante, particulièrement en milieu urbain, est de proposer la vente de plats à emporter ou en livraison, notamment par l’intermédiaire de plateformes. Le Gouvernement, par un décret du 23 mars 2020, a autorisé les restaurants à ouvrir pour leurs activités de vente à emporter et services de livraison, sans condition qu’ils aient exercé préalablement ces activités, mais seulement pour la durée de la crise sanitaire. Dans le prolongement, depuis un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 17 février 2021 concernant un restaurant de sushis, la vente à emporter et la livraison à domicile sont considérées comme des activités incluses dans l’activité “d’alimentation générale et restaurant typiquement exotique, c’est-à-dire typiquement asiatique.”Dorénavant, le bailleur ne pourra donc pas demander une augmentation de loyer (ou notifier un refus de renouvellement ou un commandement visant la clause résolutoire), la vente à emporter et la livraison à domicile n’étant pas considérées comme une nouvelle activité sujette à procédure de déspécialisation, mais comme une activité incluse. Cependant, si l’activité de livraison à domicile est prépondérante par rapport à la restauration sur place et à emporter, l’activité peut ne pas être considérée comme incluse. Il faudra alors négocier une clause avec son bailleur insérant ces activités (ou engager la procédure de déspécialisation).Ainsi, le futur acquéreur du CHR sait qu’il peut, en plus des clauses prévues au bail de restauration traditionnelle, adjoindre la vente à emporter et la livraison à domicile sans que ces modalités d’exercice soient expressément prévues au bail, ce qui représente une potentialité plus importante de chiffre d’affaires. Pourquoi l’acheteur doit privilégier les fonds de commerce bénéficiant d’un bail sécurisé ? S’il souhaite pérenniser son activité, l’acheteur doit bénéficier d’un bail commercial qui le permette (3, 6, 9 ans) et de son droit au renouvellement ou, à défaut, à une indemnité d’éviction.Si le fonds de commerce bénéficie d’un bail précaire qui ne dépasse pas trois années, la mise en place d’une activité pérenne ne sera pas possible, d’autant que l’acquéreur ne bénéficiera pas d’un droit au renouvellement du bail ni d’une indemnité d’éviction.Il faut être vigilant dans le cas d’une convention d’occupation temporaire, car ce type de contrat est souvent dépendant d’un contrat principal. Or, si l’un disparaît, l’autre disparaît également. Le risque est qu’en cas de cession du CHR dans ces conditions, l’acquéreur perde le prix de l’achat car il n’y aura aucune indemnité d’éviction à demander au propriétaire des lieux puisqu’il n’y a pas de bail commercial. Les points importants à vérifier au sujet du loyer Il est important que l’acquéreur se préoccupe de la nature du bail, de sa durée et des autres clauses. Il convient de s’assurer qu’il s’agit tout d’abord d’un bail commercial (3, 6, 9 ans). Même s’il est intitulé bail commercial, il peut être non commercial du fait de son contenu. La protection issue d’un bail commercial ne sera donc pas acquise (durée, indemnité d’éviction…). Ainsi, l’acquéreur a souvent intérêt à solliciter le renouvellement bail avant son terme pour avoir un bail neuf, parfois même au prix d’une augmentation de loyer. Il faudra qu’il pèse le pour et le contre avec son avocat conseil, qui l’assistera lors de l’évaluation.L’acquéreur doit d’abord vérifier les clauses de sous-location éventuelles, afin de savoir s’il peut sous-louer tout ou partie des locaux pour rentabiliser le montant de son loyer. Un point important tant pour les CHR d’une certaine importance que pour les commerçants qui débutent leur activité en sous-louant à des sociétés exploitant des dark kitchen. L’acquéreur vérifiera aussi le montant du loyer du bailet des modalités de sa révision. Celui-ci est en principe indexé sur l’indice des loyers commerciaux, mais des dérogations conventionnelles existent, notamment les clauses d’échelle mobile ou les clauses-recettes.La branche hôtelière connaît une spécificité, car l’hôtel est en principe considéré comme monovalent, c’est-à-dire que le local ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux au sein de l’immeuble. Lors du renouvellement du bail hôtelier, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel. Ce calcul sera soit effectué par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d’occupation maximal puis réel de l’hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le coût d’investissement pour le locataire. Les loyers des baux hôteliers étant susceptibles de hausses plus importantes que pour les restaurants, il sera alors intéressant de démontrer le caractère polyvalent du local pour les limiter (exemple: hôtel-restaurant). La polyvalence des locaux sera notamment caractérisée lorsque les deux activités sont importantes et autonomes. Par exemple, si l’hôtel et le restaurant disposent d’entrées distinctes dans l’immeuble, que le restaurant a sa clientèle propre et les locaux peuvent tout à fait servir à l’exploitation d’un bar ou d’une boutique (CA Aix-en-Provence, 25 avril 2019, n°15/18290). Dans le contexte actuel de crise sanitaire, le vendeur a tout intérêt à renégocier à la baisse son loyer avec son bailleur afin de maximiser les possibilités de vente de son CHR.L’acheteur peut aussi engager cette procédure une fois qu’il a acquis le CHR. Procéder à un audit social avant d’acheter Il est indispensable que l’acquéreur procède à un audit social rigoureux puisque l’ensemble des contrats de travail de l’entreprise va en principe lui être transféré automatiquement.Il doit donc connaître le nombre de salariés transférés, la nature des contrats de travail et leur temps de travail, le coût de la masse salariale, l’existence ou non de contentieux en cours (car l’acquéreur reprend les contentieux). Cette question peut avoir de lourdes conséquences en termes financiers. Le vendeur doit-il informer les salariés de la vente du CHR ? L’acheteur peut-il librement licencier du personnel à l’occasion de l’achat d’un fonds de commerce ? L’acquéreur doit également s’assurer que le vendeur a bien rempli son obligation d’information à l’égard des salariés. Celui-ci doit leur notifier le projet de vente au moins deux mois avant la date de signature de l’acte de vente projeté. À défaut, il s’expose notamment à devoir payer 2% du prix de cession au titre d’une amende civile (sans compter d’éventuels dommages et intérêts qui seraient demandés par les salariés). Le vendeur n’a cependant pas l’obligation de leur vendre le CHR (loi du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire, dite loi Hamon). Si l’acquéreur a l’intention de baisser la masse salariale, la vigilance est de mise. Des départs de salariés dans le cadre d’une rupture conventionnelle ou un licenciement pour motif économique ou personnel sont possibles, mais ces motifs doivent être réels et incontestables, et la cession ne doit pas être la cause des licenciements. Si la cession est la cause directe des licenciements, ceux-ci encourent un risque de nullité. Cela veut dire la réintégration du salarié licencié un, deux ans ou cinq ans après son licenciement (le temps que les juridictions statuent, le salarié ayant un an pour saisir la juridiction), ainsi que d’éventuels dommages et intérêts et le maintien des salaires pour l’avenir, si bien que le salarié restera à son poste. Les licences attachées au fonds de commerce Les licences peuvent être transférées avec le fonds mais également vendues séparément. Il faut vérifier la catégorie de licence détenue par le CHR (licence III, licence IV, licence restaurant…). Il faut être vigilant car les licences sont essentielles pour l’activité. Par exemple, sur Paris, la préfecture de police prévoit qu’aucun débit de boissons à consommer sur place des troisième et quatrième catégories ne peut être établi à moins de 75 mètres de débits des mêmes catégories déjà existants dans les zones de protection. Le cas est fréquemment posé dans le cadre du transfert d’une licence de débit de boissons de quatrième catégorie qui était rattachée à un premier fonds au profit d’un acquéreur qui va s’en servir pour un autre établissement. Il devrait faire attention à ce que cette licence soit exploitable dans ce nouveau fonds et donc veiller à ce que le vendeur ne lui transfère pas une licence inexploitable. À Paris, certains arrondissements - notamment centraux – concentrent plus que d’autres les licences. L’acheteur doit interroger le vendeur sur les horaires d’ouverture et de fermeture L’acquéreur doit se renseigner sur les horaires d’ouverture et de fermeture attachés au CHR, en particulier s’ils correspondent bien à la réalité des autorisations données. Ces horaires sont importants car ils déterminent le montant du chiffre d’affaires. Il faut se renseigner sur ce que prévoit l’arrêté préfectoral, et aussi l’arrêté municipal, pour connaître les horaires maximaux de fermeture, et dans quelles conditions il est possible de demander une dérogation. À Paris, par exemple, l’horaire limite de fermeture est de 2 heures du matin pour les restaurants, mais il est possible de demander à la préfecture de police des dérogations de fermeture tardive. L’horaire de fermeture est de 7 heures pour les discothèques: la classification discothèque suffit pour rester ouvert jusqu’à cette heure. L’acheteur doit vérifier les contrats d’assurance du fonds de commerce, et souscrire le cas échéant une assurance pour les pertes d’exploitation éventuelles L’acquéreur futur doit vérifier les contrats d’assurance du CHR notamment le chapitre pertes d’exploitation et les cas d’ouverture de la garantie de l’assureur (incendie, intempéries, épidémie…), surtout depuis la jurisprudence liée à la pandémie de covid-19. L’analyse des trois derniers bilans du vendeur Achats et ventes L’acquéreur doit en pratique étudier l’ensemble des derniers bilans du fonds de commerce afin d’examiner l’évolution du chiffre d’affaires, des résultats, des réserves, des trésoreries, des créances clients et des dettes fournisseurs. Les postes de ventes et d’achats doivent également être cohérents. Pour s’en assurer, il convient de procéder à une reconstitution du chiffre d’affaires par le montant des achats, la prise en compte du risque de perte de marchandises et du stock, qui permettront de déterminer le chiffre d’affaires qui devra correspondre à celui figurant au bilan.Inversement, pour déterminer le montant des achats, il faudra se référer au poste de ventes. Si le montant des achats est supérieur à celui des ventes, il faut que la part supérieure figure dans les stocks pour le montant équivalent.Suite à la crise sanitaire, il est conseillé d’estimer la valeur d’un café, hôtel, restaurant ou discothèque sur la base des chiffres d’affaires des années antérieures à 2020-2021, et notamment celui de 2019. Pourquoi faut-il faire attention aux travaux réalisés? L’acquéreur doit redoubler de vigilance sur le poste travaux et analyser les factures du vendeur. Il se peut que le vendeur ait en effet surestimé le montant des travaux et constitué des fausses factures pour tenter de faire baisser le résultat ou créer un déficit, et obtenir un crédit de TVA. En tout état de cause, ces travaux seront souvent amortis sur plusieurs années. Cette stratégie va expliquer un déficit anormal. La société vendeuse n’aura pas d’impôts ou moins d’impôts sur les sociétés à payer et elle bénéficiera d’un remboursement de TVA de la part du Trésor public. L’acquéreur ainsi que son conseil doivent enfin vérifier sur place si les coûts des travaux effectués correspondent à la réalité. Quels peuvent être les travaux à réaliser par l’acquéreur ? Lors de l’acquisition d’un établissement, l’acquéreur doit se renseigner sur le coût d’éventuels travaux.Il doit être surtout vigilant sur les éventuels travaux de mise aux normes du local commercial, et notamment PMR (accessibilité handicapés).Il faut chiffrer ces travaux éventuels s’ils sont nécessaires et avoir à l’esprit qu’ils peuvent parfois impliquer de lourds investissements.Il faut alors que l’acquéreur négocie avec le vendeur la charge du montant des travaux. Depuis la loi Pinel applicable aux baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, les travaux d’accessibilité PMR sont obligatoirement supportés par le bailleur s’ils impliquent une modification du gros œuvre ou des travaux relevant de l’article 606 du Code civil; tous les autres travaux de mise en accessibilité ou en conformité peuvent légalement être mis à la charge du CHR locataire. Les contrats d’approvisionnement Les contrats d’approvisionnements (contrats de bière ou de nettoyage par exemple) ne sont en principe pas repris par l’acquéreur en cas d’acquisition du fonds de commerce. Néanmoins, ils peuvent prévoir une clause imposant au vendeur de faire reprendre le contrat par l’acquéreur. Cela peut lui être défavorable lorsque les prix ou la durée fixée des contrats sont importants et/ou les volumes d’approvisionnement sont exclusifs. L’acquéreur, dans ce cas, a tout intérêt à négocier seul un nouveau contrat avec les brasseurs, ce qui est la pratique la plus fréquente. Se faire assister L’avocat spécialisé en CHR sécurisera au maximum l’achat d’un fonds de commerce. Dans l’hypothèse où l’acquéreur a vu son consentement vicié en raison d’un manque d’information d’un élément qu’il considère comme essentiel (c’est-à-dire ayant déterminé son consentement à la vente), il peut demander la nullité de la vente pour vice du consentement. La nullité ne sera prononcée qu’à condition que cette inexactitude ait vicié son consentement et qu’il ait subi un préjudice. L’acquéreur peut aussi agir dans le cadre de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) pour obtenir la résolution de la vente (restitution du prix) ou une réduction de prix. Dans le cas de la résolution du contrat de cession, l’acquéreur se verra restituer le prix déjà versé et les frais d’acquisition, en contrepartie de quoi le vendeur sera de nouveau propriétaire. Par exemple, si le cédant déclare de façon inexacte les chiffres d’affaires et activités du fonds de commerce, la résolution pourra être prononcée. La cour d’appel de Bordeaux a aussi jugé de la réduction du prix pour réticence dolosive du vendeur: le vendeur n’avait pas informé l’acquéreur du non-renouvellement par la mairie de l’autorisation de terrasse, qui représentait 20 % du chiffre d’affaires de l’établissement, c’est-à-dire une part significative (CA Bordeaux, 10 septembre 2018, n°16/05.048). Quoi qu’il en soit, si le CHR est assisté d’un avocat spécialiste, les risques de voir aboutir une action en nullité, en résolution ou en réduction de prix de l’acheteur sont nulles car l’avocat protègera l’opération dans l’intérêt des parties. Il est donc conseillé de recourir, dès la rédaction du compromis, à l’assistance d’un avocat qui sécurisera au maximum cette opération sur les plans fiscaux, financiers et juridiques. Autres fiches pratiques •L’entretien et la réparation des locaux commerciaux•Le loyer•Les principales clauses du bail commercial dans les CHR Fonds de Commerce | Sophie PETROUSSENKO AVOCATE | mercredi 2 mars 2022

Quels coefficients appliquer pour évaluer un restaurant rapide ?

En pratique, pour évaluer un fonds de commerce, ici de restauration rapide, l’expert utilise la méthode des barèmes par profession, qu’il croise avec d’autres méthodes. Car il ne suffit pas de faire du chiffre d’affaires pour valoriser une affaire, il faut également que cette dernière dégage de la rentabilité. C’est pourquoi il est d’usage d’utiliser plusieurs méthodes, dont une méthode de multiple de l’EBE retraité. ► Quels coefficients utiliser pour la restauration rapide(APE: 5610 C)? Il n’existe pas de barème officiel de référence, chaque expert utilisant les barèmes qu’il trouve les plus pertinents pour son évaluation. • Le guide pratique Évaluation 10e édition aux éditions Francis Lefebvre, propose un barème avec une fourchette de valeurs minimum et maximum. Ce barème proposé a été établi à partir de mutations intervenues entre particuliers, essentiellement en région parisienne. Pour la restauration rapide et fast-foods, cette fourchette est de 30 à 80% du chiffre d’affaires (CA) HT avec un ratio moyen de 60%. Le guide ne donne pas de coefficient pour l’EBE. • Le site évaluation-fonds-de-commerce.fr propose également un barème professionnel actualisé repris dans l’ouvrage Traité d’évaluation des fonds de commerce. Selon ce barème, le ratio moyen est de 64,77% du CA HT. Il nous est indiqué que 50% des mutations sont comprises entre 30,77% et 87,33% du CA HT. Pour le coefficient d’EBE, nous avons une fourchette de qui va de 3,69 à 11,71 (multiple d’EBE). • Pour 2023, le site valeursimmo.com (éditions Callon) donne une fourchette d’évaluation qui est ventilée en fonction de la taille de la ville: petite, moyenne ou grande. Le coefficient varie de 45% à 90% du chiffre d’affaires TTC (attention). Plus la ville est importante, plus le coefficient est élevé. Si, pendant longtemps, c’est le CA TTC qui était pris en compte, aujourd’hui, c’est majoritairement le chiffre d’affaires HT qui est la référence. Ce qui n’a logiquement pas d’impact dans la détermination de la valeur, l’idée étant d’être attentif à la base de référence du barème. • Les experts-comptables ont un outil collaboratif dédié et complet, Jedataviz.com, qui permet d’obtenir, entre autres, de manière précise les coefficients de CA HT et d’EBE en fonction de la localisation. Pour l’activité restauration de type rapide, au niveau national, la fourchette de multiple de CA HT se situe entre 37,03% du chiffre d’affaires et 99,08%. Et la fourchette de multiple d’EBE entre 3,86 et 14,20. Les bases utilisées CA HT et EBE sont le plus souvent une moyenne des 3 derniers exercices, qui peuvent être pondérés, et surtout qui doivent être retraitées des éléments extérieurs à l’activité. Il existe d’autres références, et notamment celles fournies par les centres de gestion agréés. L’utilisation de ces références doit se faire avec précaution, car comme vous l’aurez constaté, même si les données sont cohérentes les fourchettes sont larges. Il est impératif d’étudier les facteurs de valeurs de l’établissement pour choisir le niveau de coefficient. Pour cela, une méthode de scoring a été développée (source: Guide pratique de l’évaluation de fonds de commerce) afin de déterminer et de justifier le niveau de coefficient à prendre. Vous l’aurez compris, l’évaluation n’est pas une science exacte, et les chiffres seuls ne sont pas suffisants pour évaluer une affaire. Fonds de Commerce | Adeline DESTHUILLIERS | jeudi 1 février 2024

Vente fonds de commerce ou parts sociales : quels sont les avantages et inconvénients ?

Bonjour, Mon hôtel est en vente, j'ai un acheteur qui veux acheter les parts sociales et moi je souhaite vendre le fonds de commerce, je suis locataire. Je souhaiterai avoir votre avis sur les deux possibilités avantages et inconvénients ramenés à ma situation Vous pouvez me joindre au standard de l'hôtel Le rialto le Séquestre 81990 0563497660 Merci Eric Breteau Fonds de Commerce | lundi 20 juin 2022

Reprise d'un fonds de commerce avec travaux : qu'en est-il exactement ?

Bonjour Madame Carbillet, Je vous contacte car j'étudie la reprise d'un fonds de commerce dans lequel je devrais faire des travaux de gros oeuvre ( démolition, déplacer la cuisine ...) et après étude du bail commercial, un article attire mon attention et je ne trouve pas de réponse à ma recherche. L'article est le suivant : article 10.2.2 du bail de 2008 où il est stipulé que « le preneur ne pourra effectuer aucuns travaux de transformation, changement de distribution sans accord préalable et écrit du bailleur ». Cet article signifie-t-il qu'aucuns travaux ne peuvent être fait sans l'accord écrit du bailleur ou qu'aucuns travaux visants à changer la distribution du bail ne peuvent être fait sans l'accord du bailleur ? Je précise aussi que le bail commercial est bien pour une distribution de restaurant. Merci beaucoup pour votre aide Juridique | lundi 29 août 2022

Vente fonds de commerce supérieure à 1 million : l'exonération de l'impôt sur la plue-value sera-t-elle mise en place ?

Bonjour, J'exploite mon hôtel en entreprise individuelle avec une imposition à l'IR. Dans le cadre d'un départ en retraite, je détiens l'entreprise depuis plus de 5 ans, serai-je exonéré de l'impôt sur la plus value ou seulement partiellement ou pas du tout ? -Jusqu'à 500,000 Euros - exonération totale -500,000 - 1,000,000 Euros exonération partielle Pour une vente au-delà de 1 million, peut-on bénéficier de la tranche 0-500 exonération totale ? Cordialement, A COSTE Fonds de Commerce | lundi 3 juillet 2023

Murs et fonds : comment estimer le prix du fonds de commerce ?

Bonjour, Je souhaiterais acheter une maison possédant une licence IV et un restaurant (en liquidation judiciaire depuis 2018). Dans l?idée de créer une SCI pour la maison et une SARL pour le restaurant. Comment estimer le prix du fond de commerce ? Cela doit être forcément une création ou une reprise d?activité ? Sachant que je n?ai pas accès aux bilans précédents. Merci par avance Fonds de Commerce | vendredi 18 septembre 2020

Equipement et vente fonds de commerce : doit-on reverser une quelconque indemnité au propriétaire des murs ?

Bonjour Maître, Je voudrais vendre mon fonds de commerce de restaurant. J'ai un bail 3-6-9 qui inclut l'équipement dans le loyer que je paie (restaurant entièrement équipé). Le matériel faisant partie des composantes du fonds de commerce, une fois le fonds vendu, dois je reverser une quelconque indemnités au propriétaire des murs, ce qu'il me demande, pour compenser la "perte" de son matériel !? Dans ce cas, le loyer des murs serait à mon sens exagéré car une partie représentant la location du dit matériel n'aurait plus lieu d'être! De plus, en cas de vente du fonds, est il obligatoire que le repreneur signe un nouveau bail avec le propriétaire ou le mien se transmet il à mon successeur? Merci d'avance pour votre éclairage. Fonds de Commerce | jeudi 28 novembre 2019

Business plan : le plan de financement

Les besoins ou emplois Les besoins correspondent à l’ensemble des investissements envisagés, ce que vous souhaitez financer. Les principaux modes d’acquisition d’une affaire se font soit par l’achat du fonds de commerce, soit une acquisition des titres de la société qui détient le fonds.Attention, il n’y a pas que le prix du fonds ou des titres à financer. Il faut également prendre en compte:- les droits d’enregistrement en cas d’acquisition d’un fonds de commerce;- les honoraires.Dans vos frais d’acquisition entrent également en ligne de compte les honoraires de l’intermédiaire, de votre avocat pour la rédaction des actes, du notaire, de votre expert-comptable, éventuellement du courtier pour le crédit… • Investissements prévusPour vos investissements(acquisition de logiciel, création d’un site internet, publicité de démarrage, travaux, aménagement, achat du matériel, du mobilier, de véhicule et du stock…), soyez précis. N’hésitez pas à demander des devis et prévoyez un peu de marge. • Dépôt de garantie, en cas de rachat du fondsIl s’agit du dépôt de garantie à verser pour la location du local. Le montant est indiqué dans le bail. • Garantie bancaireIl s’agit d’indiquer ici du coût éventuel de la garantie bancaire. • TVA à financerN’oubliez pas que vous allez devoir faire l’avance de la TVA, le temps d’en obtenir éventuellement le remboursement. • Besoin en fonds de roulementLe temps des travaux et de l’ouverture, vous allez financer des charges fixes telles que le loyer, EDF… Vous pouvez éventuellement prévoir leur financement. Certaines banques proposent des crédits de travaux avec un décalage de remboursement le temps des travaux. Les ressources Elles correspondent aux différents financements nécessaires pour couvrir les besoins. La première étape consiste à faire l’inventaire de vos apports.Dans le cas de l’acquisition d’un fonds de commerce en tant qu’associé, cet apport se fait par le biais du capital social ou de comptes courants d’associés. En général, et en fonction du projet, des garanties et de l’expérience du porteur de projet, un minimum de 30% d’apport personnel est exigé par la banque.Partant du principe que les ressources doivent être égales aux besoins, vous pourrez ainsi déterminer votre besoin en financement externe. Ce financement pourra se faire par différents moyens:- investisseurs extérieurs;- prêt d’honneur;- subventions;- prêt bancaire;- d’autres financements participatifs. Attention: les prêts d’honneur et les subventions ne sont pas toujours considérés comme de l’apport personnel par le prêteur.Cette étape est cruciale, car elle va permettre de connaître votre niveau d’apport par rapport au projet. Autres fiches pratiques pour préparer son business plan • Les objectifs• La présentation de l'équipe• Estimer le chiffre d’affaires d’un restaurant• Estimer le chiffre d’affaires d’un hôtel•Business plan : estimer la masse salariale d’un hôtel-bureau•Qui doit rédiger le business plan pour votre hôtel ou restaurant ? Fonds de Commerce | Adeline DESTHUILLIERS | mardi 19 septembre 2023

Vente fonds de commerce sous séquestre : où trouver les écritures comptables ?

Bonjour Monsieur, Voilà j'ai vendu mon fonds de commerce et le paiement sous séquestre est entre les mains de mon avocat. Je fais moi même ma comptabilité depuis le début de mon activité et je voudrais savoir si vous connaissez un site où je puis trouver les écritures comptables concernant cette vente fonds de commerce et mobilier, matériel. Amortissements à calculer, etc .. Merci pour votre aide bien cordialement Gestion - Marketing | mardi 22 octobre 2019