Estimer le fonds de commerce d'un hôtel avec l'EBE retraité

Pour estimer un fonds de commerce, il faut rester objectif, utiliser plusieurs méthodes et les croiser. À la différence de la méthode empirique uniquement basée sur le chiffre d'affaires, celle de l'EBE retraité a l'avantage de tenir compte de la rentabilité de l'hôtel et de sa capacité à dégager un excédent.

L’EBE est un solde intermédiaire de gestion (SIG). Il est le meilleur indicateur de la rentabilité économique de l’exploitation, car il correspond à l’excédent dégagé par l’entreprise en ne tenant compte que des produits et charges nécessaires à l’exploitation.

Il convient cependant de le retraiter afin de tenir compte uniquement des éléments affectant la gestion, comme par exemple :
- les charges et produits exceptionnels ;
- les rémunérations ou avantages des dirigeants propriétaires travaillant à temps partiel ou complet et incluses dans les charges, mais dépassant la rémunération d’un salarié qui les remplacerait ;
- les charges clairement superflues ou ne se rattachant pas à l’exploitation de l’hôtel, les charges exagérées ou au contraire celles non prises en compte, ou encore la minoration de certaines charges.

Valorisation de l’hôtel selon la méthode de l’EBE retraité

À la différence de la méthode empirique uniquement basée sur le chiffre d’affaires, cette méthode a l’avantage de tenir compte de la rentabilité de l’hôtel et de sa capacité à dégager un excédent. Ainsi, un hôtel avec un petit chiffre d’affaires et un excellent EBE est favorisé avec cette méthode en termes économique. Car l’acquisition d’un fonds de commerce d’un hôtel est un investissement fait pour capitaliser mais aussi dans le but d’en tirer un revenu.

La méthode consiste à appliquer à un EBE retraité un coefficient issu d’une observation objective du marché :
EBE retraité × coefficient = valorisation de l’hôtel selon la méthode de l’EBE retraité

Généralement, l’EBE retraité utilisé comme base de calcul est une moyenne des trois dernières années. Comme pour la méthode empirique, le coefficient à utiliser dépend des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement. Le coefficient est différent selon :
- la catégorie de l’hôtel ;
- le type d’hôtel : avec ou sans restaurant ;
- le montant de chiffre d’affaires réalisé ;
- la situation, en ville ou en province.

Pour connaître le coefficient à utiliser, vous pouvez reprendre les indicateurs issus de la connaissance du marché de la transaction, en sachant qu’il varie d’une année sur l’autre. Ainsi, le coefficient à appliquer sur l’EBE dans le cadre d’une valorisation pourra aller de 3 à 12, voire plus, en tenant compte des facteurs de performance du bien en question.

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