201 résultats pour : "fonds de commerce"

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Vente de fonds de commerce ou titres de société : quelle est la différence ?

À savoir : la principale différence entre la vente d'un fonds de commerce et la vente de titres de société réside dans ce qui est juridiquement transféré à l'acheteur. Vente de fonds de commerce : Lors de la vente d'un fonds de commerce, l'acheteur acquiert l'ensemble des éléments corporels et incorporels affectés à l'exploitation de l'activité. Ces éléments comprennent notamment : Les éléments corporels : le matériel (de cuisine, mobilier, etc.), les marchandises. Les éléments incorporels : le nom commercial, l'enseigne, la clientèle et l'achalandage, le droit au bail, les contrats de travail, les contrats de fournisseurs, la licence d'exploitation (hors licence IV qui n'est pas concernée), etc. L'entreprise en tant qu'entité juridique n'est pas transférée. L'acheteur acquiert les actifs nécessaires pour exploiter une activité similaire. Il doit généralement créer sa propre structure juridique ou utiliser une structure existante pour exploiter le fonds acquis. La cession du fonds de commerce est soumise à des formalités spécifiques prévues par le Code de commerce, notamment l'enregistrement de la cession, la publicité légale pour informer les tiers et permettre aux créanciers de faire opposition. L'acheteur n'est en principe pas responsable des dettes antérieures du vendeur, sauf exceptions légales. La valorisation du fonds de commerce se fait en tenant compte de divers facteurs de performance de l'établissement, comme l'emplacement, les conditions du bail, l'activité commerciale, la qualité de l'exploitant et de l'équipe, ainsi que les résultats et les perspectives d'avenir. Plusieurs méthodes d'évaluation existent. L'acquisition d'un fonds de commerce peut être financée par divers moyens, notamment les apports personnels, les prêts bancaires, le crédit vendeur, etc. Par ailleurs, des dispositifs tels que les prêts d'honneur offrent des financements sans intérêts ni garanties, souvent assimilés à de l'apport personnel par les banques. Enfin, des solutions innovantes comme le financement participatif ou le recours à des investisseurs privés (love money, business angels) peuvent également être envisagées pour compléter le plan de financement Vente de titres de société Lors de la vente de titres de société (parts sociales ou actions), l'acheteur acquiert la propriété de la société elle-même. Cela signifie qu'il devient propriétaire de l'ensemble des actifs (y compris le fonds de commerce et potentiellement les murs), mais aussi des passifs (dettes, obligations) et des engagements de la société. La personnalité morale de la société est maintenue ; seule la composition des associés ou actionnaires est modifiée. L'acquisition de titres nécessite généralement des audits comptables et financiers approfondis pour évaluer la santé financière de la société cible et identifier tout passif caché ou risque financier potentiel. Il est fréquent de mettre en place une garantie d'actif et de passif (GAP) pour protéger l'acheteur contre d'éventuelles dettes ou obligations non divulguées au moment de la transaction. Cette garantie engage le vendeur sur la valeur et la réalité des actifs et du passif antérieurs à la cession. La valorisation des titres se fait en général pour les activités hôtel et/ou restaurant sur la base de la valorisation du fonds de commerce, en tenant compte des actifs et du passif de la société à la date d'acquisition : actif net réévalué. Le prix des actions est souvent déterminé en ajustant la valeur du fonds de commerce avec les immobilisations financières, l'actif circulant, les provisions et les dettes de la société. Les formalités sont celles relatives à la cession de parts sociales ou d'actions, qui diffèrent de celles de la cession d'un fonds de commerce. Les frais d'enregistrement peuvent être moins élevés que pour l'acquisition d'un fonds de commerce, notamment en cas de cession d'actions (SAS ou SA). Coté acheteur Avantages/inconvénients coté acheteur Aspect Vente du fonds de commerce Cession des titres de société Responsabilité des dettes antérieures ✅ Avantage : L'acheteur n'est pas tenu des dettes antérieures du vendeur. 🟧 Inconvénient : L'acheteur reprend l'ensemble des dettes et engagements de la société. Transfert des contrats en cours 🟧 Inconvénient : Les contrats (sauf contrats de travail et bail commercial) ne sont pas automatiquement transférés et doivent être renégociés. ✅ Avantage : Tous les contrats en cours sont automatiquement transférés avec la société, simplifiant la continuité d’exploitation. Simplicité et rapidité de la transaction 🟧 Inconvénient : Nécessite souvent la création d'une nouvelle structure juridique pour exploiter le fonds, rallongeant la procédure. ✅ Avantage : L'acheteur reprend une structure existante, ce qui peut simplifier la transition et éviter des formalités supplémentaires. Risques liés aux passifs cachés ✅ Avantage : Moins exposé aux passifs cachés, car il n’acquiert pas les dettes de la société. 🟧 Inconvénient : Plus exposé aux passifs cachés, d'où la nécessité de garanties d'actif et de passif (GAP) pour se protéger. Financement ✅ Avantage : Généralement facilité, les actifs acquis pouvant servir de garanties réelles pour les banques, ce qui permet un financement plus accessible. 🟧 Inconvénient : Plus complexe à financer, les banques étant souvent plus réticentes en raison du risque lié aux passifs cachés. Droits d'enregistrement 🟧 Inconvénient : Coût plus élevé, avec un barème progressif appliqué : - 0% jusqu'à 23 000 € - 3% entre 23 001 € et 200 000 € - 5% au-delà de 200 000 € ✅ Avantage : Droits d'enregistrement moins élevés : - 0,1% pour les actions (SA, SAS) sans abattement. - 3% pour les parts sociales (SARL, SNC) avec un abattement proportionnel à la valeur nominale des parts. Coté vendeur Avantages/inconvénients coté vendeur Aspect Vente du fonds de commerce Cession des titres de société Responsabilité des dettes antérieures 🟧 Inconvénient : Le vendeur conserve la responsabilité des dettes antérieures (sauf si elles sont remboursées avant la cession). ✅ Avantage : Le vendeur se décharge des dettes sur l'acquéreur. Disponibilité du prix de vente 🟧 Inconvénient : Le prix est souvent séquestré pendant 3 à 5 mois pour permettre aux créanciers de faire opposition. ✅ Avantage : Le prix de vente est généralement disponible immédiatement après la transaction. Fiscalité applicable 🔵 La plus-value réalisée est imposée selon le régime du vendeur : - Si l’entreprise est à l’IS, la plus-value est taxée dans la société (15% ou 25%), puis éventuellement soumise à une fiscalité sur dividendes. - Si l’entreprise est à l’IR, la plus-value est directement imposée au barème progressif ou à 12,8% (+17,2% de prélèvements sociaux). - Exonérations possibles sous conditions : départ en retraite, chiffre d’affaires réduit 🔵 La plus-value sur la cession des titres est imposée selon deux options : - Flat tax (PFU) à 30% (12,8% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux). - Barème progressif de l’IR avec abattements possibles pour durée de détention (50% après 2 ans, 65% après 8 ans si titres acquis avant 2018). Simplicité et rapidité de la transaction 🟧 Inconvénient : Processus plus long en raison des formalités légales et de la nécessité d’une publicité obligatoire. ✅ Avantage : Processus généralement plus rapide et moins contraignant. Transfert des contrats en cours 🟧 Inconvénient : Certains contrats (fournisseurs, clients) ne sont pas automatiquement transférés et doivent être renégociés. ✅ Avantage : Tous les contrats en cours sont automatiquement transférés avec la société, simplifiant la continuité d’exploitation. Le choix entre l'acquisition d'un fonds de commerce et l'acquisition de titres dépend de nombreux facteurs, notamment la situation juridique et financière de l'entreprise cible, les objectifs de l'acheteur et du vendeur, ainsi que les implications fiscales et juridiques de chaque option. Il est fortement recommandé de se faire accompagner par des experts (avocat, notaire, expert-comptable) pour analyser la situation et choisir la structure d'acquisition la plus appropriée. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 10 avril 2025

Emprunt : calculer le ratio dette/actif

Le ratio Loan to Value (LTV) est un indicateur déterminant pour l’obtention d’un prêt et le pilotage de la pérennité de son affaire. Présentation du ratio dette/actif (ou ‘Loan to Value’) C’est un ratio d’endettement qui mesure le montant de l’emprunt en fonction d’une valeur de référence. On peut le calculer dans les situations suivantes : - Dans le cas d’une acquisition d’un fonds de commerce : montant de l’emprunt ÷ valeur du fonds de commerce - Dans le cas d’un investissement de rénovation : montant de l’emprunt ÷ montant de l’Investissement - Dans le cas d’une société immobilière : total des emprunts ÷ valeur totale des actifs Le ciblage du ratio est généralement de 40 %. Exemple : le montant emprunté doit représenter environ 40% de la valeur du fonds de commerce. Remarque : Toutefois, en fonction du profil de l’emprunteur et du niveau de risque du projet, le ratio peut évoluer. Plus le pourcentage est élevé et plus le risque pris par l’emprunteur et le prêteur est important, ce qui implique alors un taux d’intérêt plus élevé et des garanties supplémentaires comme une caution personnelle. Analyse du ratio Ce ratio se calcule à différents moments : création d’entreprise, nouvel investissement et analyse annuelle pour évaluer le niveau de risque d’une société. Si le ratio est nettement inférieur à 30 % Plusieurs interprétations sont envisageables : • Interprétations positives : - Les emprunts souscrits ont été remboursés partiellement ou totalement. L’entreprise est, à nouveau, en capacité de s’endetter. - Une hausse de la valorisation du fonds de commerce ou de l’immobilier sur des marchés en tension a conduit mécaniquement à une diminution du ratio puisque la valeur de l’entreprise a augmenté. • Interprétations négatives : - Les emprunts sont remboursés. L’entreprise a-t-elle maintenu un niveau d’investissement suffisant ? Un risque de décrochage par rapport à la concurrence pourrait se produire. - Volonté du propriétaire de ne pas emprunter pour ne pas être dépendant d’un financement bancaire. Est-ce la solution la plus optimale dans un contexte de taux d’intérêt bas ? Si le ratio est nettement supérieur à 50 % Plusieurs interprétations sont possibles : - Les investissements sont financés essentiellement au moyen d’un emprunt. L’entreprise a obtenu un financement extérieur pour la rénovation des chambres par exemple. - Une forte détérioration de la conjoncture (mouvement social, répercussions d’une attaque terroriste sur la destination…) a engendré momentanément et mécaniquement un écart par rapport au ciblage de 40 %. Si le ratio est supérieur à 100 % Cela signifie que la dette restante à payer est supérieure à la valorisation de l’entreprise. Cette situation peut survenir dans plusieurs cas : - Une baisse de la fréquentation du restaurant, à la suite à de mauvais commentaires sur des sites d’avis a entrainé une dévalorisation du fonds de commerce. Le rapport entre la dette restante et la valeur du fonds de commerce augmente automatiquement. - Un éclatement de la bulle immobilière peut conduire à une chute de la valorisation des murs hôteliers et donc une évolution significative du rapport entre la dette et les actifs. Gestion - Marketing | jeudi 21 août 2025

DEVOIRS DU PROPRIETAIRE DES MURS D UN FOND DE COMMERCE DE RESTAURANT ET DU LOGEMENT

Bonjour Madame, je viens vers vous pour savoir ce que je peux faire à l'encontre du propriétaire des murs car j ai de nombreux soucis Dans un premier temps au sujet de la partie habitation : Nous n'avons toujours de fermetures étanches aux fenêtres de la chambre principale, de la seconde chambre, de la salle de bains et des toilettes. Les travaux prévus pour la réparation de celles-ci n'ayant JAMAIS été effectuée, donc nous nous retrouvons dans un appartement avec une température de 14° en hiver et 35° en été, sans compter les courants d'air, car la pièce annexe n'est ni isolée, ni sécurisée (porte vitrée donnant sur le vide et risque de chute d'un étage !!!! DE PLUS NOUS NE POUVONS PLUS METTRE EN ROUTE LA CHAUDIERE CAR TOUS LES RADIATEURS DES PIECES SONT HS (rouillés et percés avec risques d'éclatements car des boursouflures sont apparues sur ceux ci!!!!) A ce sujet un diagnostic énergétique à été effectué et nous aimerions en connaître la conclusion. Dans un second temps au sujet de la partie commerciale : La véranda servant de salle à manger du restaurant est elle aussi NI ETANCHE AU FROID, 10° le matin en hiver avec de la chance, NI AUX COURANTS D'AIR portes avec entrées d'air sur la longueur et à chaque porte, NI A LA PLUIE lors des dernières pluies infiltrations d'eau PAR LE SOL, sous les portes et par le PLAFOND nécessité de mettre des serpillières et des seaux ???? très élégant dans une salle de restaurant !!! Pour maintenir une température acceptable nous devons mettre en route la climatisation réversible et cela nous a valu l'an dernier une facture de + DE 14 000 euros de GAZ ET ELECTRICITE. Le sol de la terrasse extérieure s'affaisse et risque de causer des incidents a savoir nous ne travaillons que le Midi du Mardi au Dimanche car nous ne pouvons physiquement (68 et 65 ANS) faire plus (sauf banquets ou autre) et notre CA n'est pas formidable mais nous permet d'avoir un toit sur la tête et de manger j oubliais nous avons deja changé le chauffe eau il y a un an car si j'avais attendu le propriétaire nous n'aurions plus d'eau chaude!!! Nous payons 900 euros pour le fond + 300 pour l'appartement Merci d'vance pour votre aide et bonne fin de journée à vous j'ai déduit la facture des loyers Juridique | vendredi 21 novembre 2025

Entretien fonds de commerce

Bonjour, Propriétaire d'un fonds de commerce racheté au propriétaire initial des lieux qui est du coup le bailleur, celui ci m'impose tous les ans une visite annuelle avec huissier et me dresse une liste d'entretiens qu'il estime nécessaire (sans prendre en compte bien sûr les entretiens déjà faits). Cette visite annuelle est bien prévue dans le bail avec la notion "s'assurer de l'état des lieux loués". Rien n'est indiqué concernant des éventuelles instructions que le bailleur pourrait donner en cours de bail ni d'obligation de ma part à me conformer à ses demandes spécifiques. J'ai l'impression d'avoir un inspecteur des travaux finis qui chaque année vient mettre le doigt sur ce qui n'a pas été fait ou mal fait selon lui. Ma question : Le bailleur a t il le droit de dresser une liste de tâches en cours de bail (peinture pour la plupart) alors que le locataire peut justifier d'un entretien courant très correct et que l'hôtel est dans le même état, voire en meilleur état que ce que montre l'état des lieux d'entrée ? Que vaut le constat qu'il dresse chaque année et la mise en demeure d'effectuer ces travaux qui suit (très accessoires si on compare avec la surface des lieux et les investissements faits chaque année !!) ? En vous remerciant ! Fonds de Commerce | jeudi 3 avril 2025

Comment sécuriser l'achat d'un fonds de commerce en CHR ?

Lors de l’achat d’un commerce, l’acheteur doit prendre plusieurs précautions. Il doit tout d’abord vérifier le bail : ses stipulations et la durée restant à courir, le montant du loyer. L’acheteur doit anticiper s’il y a un risque de déplafonnement de ce loyer, si l’activité prévue au bail est la même que l’activité réelle exercée par son vendeur, et ce que prévoit le règlement de copropriété notamment au titre des travaux. 1. L’acheteur doit vérifier les éléments essentiels dès la rédaction du compromis de vente Avant la loi du 19 juillet 2019, l’acte de cession de fonds de commerce devait contenir plusieurs mentions obligatoires : – le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ; – l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds ; – le chiffre d’affaires réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans ; – les résultats d’exploitation réalisés pendant le même temps ; – le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu. Si l'une des mentions était omises, cela pouvait entraîner la nullité. Cette action pouvait être formée dans un délai d’un an. ► Depuis la loi du 19 juillet 2019, si l’une des mentions n’est pas présente, cela ne plus rend l’acte de cession nul. Une action en nullité reste possible sur le fondement de l’erreur, du dol ou de la violence, pendant 5 ans. Par ailleurs, l’acheteur pourra aussi demander des dommages intérêts au vendeur qui ne l'aurait pas informé en amont correctement (article 1112-1 du Code civil). En pratique, l’acheteur aura intérêt à demander l’ensemble de ces mentions pour sécuriser son investissement. Ces éléments protégeront aussi le vendeur, à qui il ne pourra être reproché une absence d’informations de ces mentions. Cependant, d’autres éléments peuvent également entraîner la nullité de la vente lorsqu’ils ont été cachés par le vendeur : ceux qui sont important pour l’acheteur. Par exemple, une cession d’un restaurant et d’un bail ont pu être annulées car le vendeur n’avait pas informé l'acheteur d’un PV d’assemblée générale de copropriété qui restreignait l’exercice de l’activité de restauration à de la dégustation de plats cuisinés prêts à emporter jusqu’à 20 heures (Cour de cassation, chambre commerciale 6 janvier 2021, 18-25.098) 2. L’acheteur peut poser des conditions suspensives pour protéger son futur achat Pour sécuriser l’achat d’un fonds de commerce, des conditions suspensives peuvent être insérées, par exemple l’obtention par le futur acquéreur d’un prêt bancaire. Si le prêt bancaire n’est pas obtenu, l’acquéreur est en droit de ne pas acheter, sauf évidemment s’il est fautif : il n’a pas déposé les demandes de prêt avec les justificatifs requis dans les délais, etc. Il peut y avoir de nombreuses autres conditions. L’acheteur peut conditionner l’achat de son fonds de commerce à : • La signature d’un bail commercial identique au précédent : “renouvellement aux mêmes conditions” Par exemple, un bénéficiaire s’est engagé à acquérir un fonds de commerce, notamment à la condition suspensive que le bail commercial soit renouvelé dans les mêmes conditions. Le bailleur a donné son accord sur le renouvellement entre le compromis et la vente. Cependant, il a exigé un loyer indexé à l’indice prévu au bail. Le bénéficiaire a voulu se dédire. La Cour d’appel l’a débouté, car il connaissait cette clause d’indexation lors de la signature du compromis (CA Douai, 31 mai 2018, n° 16/04360). • Une clause d’autorisation par le bailleur d’adjoindre une nouvelle activité Il est conseillé à l’acheteur de demander le règlement de copropriété qui indique les activités permises, afin d’éviter les surprises. De plus, c’est l’activité ou l’une des activités prévues au bail ou par avenant qui peuvent être exercées par le locataire, et elles seules peuvent donc être cédées. S’il veut exercer une nouvelle activité, le futur acheteur doit demander au vendeur qu’il négocie cette nouvelle activité avec son bailleur (ou qu’il engage une procédure de déspécialisation simple ou plénière). Il peut aussi acheter le fonds de commerce et le faire lui-même. Dans ce cas, le locataire s’expose à une demande d’augmentation de loyer (ou de déplafonnement) du bailleur. Le locataire peut, en tout état de cause, négocier avec son bailleur toutes les clauses d’activité permises par le règlement de copropriété. Par exemple, la signature d’un avenant au bail autorisant un fonds de commerce de crêperie-gaufrerie à étendre son activité à celle de restauration (une pizzeria). Bien entendu, la conformité des locaux devra être assurée par le bailleur et un conduit d’extraction devra être créé par lui qui soit conforme à l’activité nouvelle de restauration qui est nouvellement permise. • Une clause suspensive d’obtention d'autorisations administratives En même temps qu'il achète le commerce, l'acheteur peut vouloir effectuer des travaux. Il peut s'agir par exemple de travaux d'aménagement nécessitant un permis ou des travaux de gros œuvre nécessitant un permis de construire. Si le futur acheteur n’a pas ces autorisations, il peut effectivement se délier de l’achat sans frais. Cela est important notamment lors de gros investissements. • Une clause suspensive prévoyant que le vendeur doit résilier certains contrats lors de la vente ou avoir remboursé certains crédits Les contrats transmis lors de l’achat d’un fonds de commerce sont le bail, les contrats d’assurance de dommage, les contrats d’édition et les contrats de travail. L’acheteur peut vouloir mettre fin à certains contrats. Si ces contrats ne sont pas résiliés ou si ces crédits ne sont pas remboursés, l'acheteur pourra se délier sans frais. En ce qui concerne les contrats de travail, il ne peut y avoir de licenciement qui soit justifié par une cession de fonds de commerce. Cependant, rien n’empêche une rupture de contrat pour un autre motif, tel une faute ou une rupture conventionnelle. • Une clause prévoyant que le vendeur ou l’acheteur, ou les deux, réaliseront un audit entre la promesse et le vente Enfin, certaines précautions sont à prendre sur l’évaluation du commerce. Il est très souvent conseillé de réaliser un audit juridique, social, notamment les contrats de travail, fiscal et financier avant l’achat. Cet audit sera réalisé par un cabinet d’avocats spécialisé, le cas échéant en collaboration avec le cabinet d’expert-comptable habituel de l’établissement. Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko, avocate à la Cour de Paris | mardi 8 octobre 2024

Mise en vente du fonds de commerce : à quel moment en informer les salariés ?

Bonjour, Nous souhaitons mettre en vente notre fond de commerce et nous aurions voulu savoir à quel moment légal nous sommes tenus d'en informer nos employés. Est-ce que nous devons informer nos employés de la mise en vente du fond de commerce avant de publier l'annonce, au moment où nous signons un compromis de vente ou une fois que la vente est signée? Je vous remercie pour votre retour. Cordialement. Fonds de Commerce | dimanche 12 mai 2024

Vente fonds de commerce sans mises aux normes : comment cela se passe-t-il ?

dans le cadre d'un achat de fond de commerce CHR le vendeur qui a crée le restaurant en 2014 me dis qu'il n'a jamais eu de passage de commission pour la mise en conformité sachant que ses toilettes ainsi que l'entrée ne sont aux normes handicapées. cela est-il possible pour lui de vendre son fond de commerce sachant qu'il est propriétaire des murs ? de plus quels sont les documents qu'il doit impérativement fournir pour vendre ? un diagnostique de ses installations ? merci Fonds de Commerce | vendredi 14 décembre 2018

Estimer le fonds de commerce d'un hôtel avec la méthode empirique

Pour des raisons pratiques, le chiffre d’affaires HT est le plus souvent utilisé. En effet, le chiffre d’affaires est repris sur le compte de résultats qui est établi en HT. Pour obtenir un chiffre d’affaires TTC, il est nécessaire de reprendre le chiffre d’affaires par catégorie afin de lui appliquer le taux de TVA correspondant. La particularité du secteur hôtelier est d’utiliser plusieurs taux différents de TVA, ce qui complique les choses. La méthode empirique est issue de la méthode du barème par profession, reposant sur l’application d’un coefficient, dit de la profession, appliqué au chiffre d’affaires. Ce barème par profession, utilisé par les experts, préconise par nature de commerce une fourchette de valeurs et une unité de barème. Par exemple : - hôtel de tourisme : 80 à 300 fois la recette journalière TTC ; - hôtel meublé : 90 à 400 fois la recette journalière TTC. Le terme d'hôtel “meublé” ou “de préfecture” est utilisé pour qualifier les hôtels non homologués tourisme. Le chiffre d’affaires utilisé comme base est généralement une moyenne des trois dernières années issues du compte de résultat. Pour être objectif, ce chiffre d’affaires doit être corrigé de l’impact des éventuels événements exceptionnels, par exemple, des travaux de rénovation ayant entraîné la fermeture de plusieurs chambres. La méthode empirique utilisée pour évaluer un hôtel consiste à appliquer au chiffre d’affaires un coefficient tiré non pas d’un barème, mais d’une observation objective du marché : chiffre d’affaires × coefficient = valorisation de l’hôtel selon la méthode empirique. Coefficient Le coefficient à utiliser dépend des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement. Il est différent selon : - la catégorie de l’hôtel ; - le type d’hôtel : avec ou sans restaurant ; - le montant de chiffre d’affaires réalisé ; - la situation en ville ou en province ; - en bord de mer ; - avec une activité saisonnière… Ce coefficient varie d’une année sur l’autre. Pour connaître le coefficient à utiliser, vous pouvez reprendre les indicateurs fournis par les agents immobiliers. Par exemple, vous retrouverez sur le portail fonds de commerce de L’Hôtellerie Restauration les valeurs relevées selon un lieu (littoral aquitain, bassin d’Arcachon…), avec un prix de vente exprimé en pourcentage du chiffre d’affaires HT. Si vous lisez 200 % comprenez un coefficient de 2. Exemple selon ces indicateurs : un hôtel du littoral aquitain qui fait un chiffre d’affaires moyen de 500 000 € HT pourra être valorisé : 500 000 € HT × 1,59 = 795 000 €. Ainsi, le coefficient à appliquer sur la vente de fonds d’un hôtel pourra aller de 1 à 4. Il peut également être plus élevé à Paris ou pour des hôtels très rentables. En tout état de cause, pour évaluer un fonds de commerce, il faut rester objectif, utiliser plusieurs méthodes et les croiser. Autres fiches pratiques • Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec l’EBE retraité • Estimer les murs d’un hôtel • Estimer un hôtel avec la méthode du millième Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 14 juin 2023

Estimer le fonds de commerce d'un hôtel avec l'EBE retraité

Pour estimer un fonds de commerce, il faut rester objectif, utiliser plusieurs méthodes et les croiser. À la différence de la méthode empirique uniquement basée sur le chiffre d'affaires, celle de l'EBE retraité a l'avantage de tenir compte de la rentabilité de l'hôtel et de sa capacité à dégager un excédent. L’EBE est un solde intermédiaire de gestion (SIG). Il est le meilleur indicateur de la rentabilité économique de l’exploitation, car il correspond à l’excédent dégagé par l’entreprise en ne tenant compte que des produits et charges nécessaires à l’exploitation. Il convient cependant de le retraiter afin de tenir compte uniquement des éléments affectant la gestion, comme par exemple : - les charges et produits exceptionnels ; - les rémunérations ou avantages des dirigeants propriétaires travaillant à temps partiel ou complet et incluses dans les charges, mais dépassant la rémunération d’un salarié qui les remplacerait ; - les charges clairement superflues ou ne se rattachant pas à l’exploitation de l’hôtel, les charges exagérées ou au contraire celles non prises en compte, ou encore la minoration de certaines charges. Valorisation de l’hôtel selon la méthode de l’EBE retraité À la différence de la méthode empirique uniquement basée sur le chiffre d’affaires, cette méthode a l’avantage de tenir compte de la rentabilité de l’hôtel et de sa capacité à dégager un excédent. Ainsi, un hôtel avec un petit chiffre d’affaires et un excellent EBE est favorisé avec cette méthode en termes économique. Car l’acquisition d’un fonds de commerce d’un hôtel est un investissement fait pour capitaliser mais aussi dans le but d’en tirer un revenu. La méthode consiste à appliquer à un EBE retraité un coefficient issu d’une observation objective du marché : EBE retraité × coefficient = valorisation de l’hôtel selon la méthode de l’EBE retraité Généralement, l’EBE retraité utilisé comme base de calcul est une moyenne des trois dernières années. Comme pour la méthode empirique, le coefficient à utiliser dépend des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement. Le coefficient est différent selon : - la catégorie de l’hôtel ; - le type d’hôtel : avec ou sans restaurant ; - le montant de chiffre d’affaires réalisé ; - la situation, en ville ou en province. Pour connaître le coefficient à utiliser, vous pouvez reprendre les indicateurs issus de la connaissance du marché de la transaction, en sachant qu’il varie d’une année sur l’autre. Ainsi, le coefficient à appliquer sur l’EBE dans le cadre d’une valorisation pourra aller de 3 à 12, voire plus, en tenant compte des facteurs de performance du bien en question. Autres fiches pratiques • Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec la méthode empirique • Estimer les murs d’un hôtel • Estimer un hôtel avec la méthode du millième • Mesurer la rentabilité de son hôtel avec l’EB Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 14 juin 2023

Murs et fonds : comment estimer le prix du fonds de commerce ?

Bonjour, Je souhaiterais acheter une maison possédant une licence IV et un restaurant (en liquidation judiciaire depuis 2018). Dans l?idée de créer une SCI pour la maison et une SARL pour le restaurant. Comment estimer le prix du fond de commerce ? Cela doit être forcément une création ou une reprise d?activité ? Sachant que je n?ai pas accès aux bilans précédents. Merci par avance Fonds de Commerce | vendredi 18 septembre 2020

Achat et vente d’une affaire : comment éviter les risques

1. La sécurisation du bail commercial (Bail 3/6/9) Le bail commercial, c’est la clé de voûte de tout commerce d’hôtel ou de restaurant. Sans lui, rien ne tient. On signe un bail commercial solide, avec un loyer commercial cohérent et surtout une marge de manœuvre suffisante pour développer l’activité. L’élément central est la fameuse clause de destination des lieux, qui fixe ce que vous avez réellement le droit de faire. Et là, attention : un bail de commerce “petite restauration” ne vaut pas un bail de commerce de “restauration”. Dans le premier cas, vous vendez des petits mets simples (sandwichs, tapas…) du rapide, sans préparation de plats. Dans le second, vous cuisinez vraiment, ce qui nécessite un conduit d’extraction conforme. Autre point clé : le vendeur peut demander à être libéré de la garantie solidaire des loyers auquel il peut être tenu par une clause du bail commercial. Une sécurité indispensable pour éviter, des années plus tard, de devoir payer les impayés de son successeur relatifs aux 3 années qui suivent la vente. Sans cette levée, l’acheteur peut les réclamer au vendeur du fonds de commerce. Sécuriser un bail commercial d’hôtel ou de restaurant, c’est aussi s’assurer que les locaux sont aux normes de l’activité exercée. Un hôtel sans climatisation aux normes dans les chambres ? Impensable. Un hôtel sans eau chaude ? Non plus… L’acheteur doit donc vérifier que tout est conforme : travaux, équipements (climatisation, chaudière…) et installations. Ces éléments composant le commerce d’hôtel ou de restaurant garantissent une exploitation sereine et un fonds de commerce qui garde sa valeur. Au moment de l’achat du commerce, l’acheteur doit vérifier que le bailleur des murs commerciaux et le vendeur du fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant ont réalisé les travaux de mise en conformité et que les locaux sont adaptés à l’activité prévue. Cette vigilance protège l’exploitation au quotidien, mais aussi la valeur du fonds en cas de revente. Et puis il y a les créanciers. Lorsqu’un fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant est vendu, la loi les protège : le prix est bloqué pendant 2 à 6 mois (voire plus) auprès du séquestre du prix choisi par l’acheteur et le vendeur du commerce d’hôtel ou de restaurant. Ce temps sert à recevoir les oppositions éventuelles et à payer en priorité ceux qui doivent l’être. Le vendeur du fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant, lui, ne touche le reste qu’une fois tout le monde servi. À l’inverse, lors d’une cession de parts sociales de société exploitant un hôtel ou un restaurant, rien de tout cela : on vend simplement ses titres. Les fonds sont réglés directement, sans blocage du prix de vente. La société exploitant un hôtel ou un restaurant garde son fonds de commerce, son patrimoine… et aussi ses dettes. Dans le secteur hôtelier, la valeur de référence reste donc celle du fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant. C’est lui qui révèle l’essentiel : la capacité d’exploitation, la rentabilité et le potentiel de l’établissement. 2. Décrypter les passifs cachés : social, sanitaire, environnemental, fiscal Le risque social : contrats de travail et mauvaises surprises Dans l’hôtellerie-restauration, le droit du travail est un terrain miné. Les équipes évoluent dans un cadre collectif dense, avec des règles complexes sur les horaires, les pauses, les astreintes et les temps partiels. Et les risques de requalification sont bien réels : astreintes finalement considérées comme du temps de travail, heures supplémentaires non payées au bon taux, contrats à temps partiel mal rédigés, contrat de travail à durée déterminée requalifiés en contrats de travail à durée indéterminée, licenciement annulé… Chaque irrégularité peut coûter cher. C’est pourquoi, avant toute acquisition, il convient d’auditer précisément les contrats de travail et de chiffrer les risques. Ce montant pourra ensuite être intégré dans la négociation du prix ou faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de vente de fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant. L’exigence sanitaire et environnementale : un enjeu vital pour l’exploitation Dans un restaurant ou un hôtel, l’hygiène et la sécurité ne sont pas des options. L’acheteur du fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant doit donc vérifier la conformité des équipements : climatisation et ventilation, chaudières, extraction des fumées, traitement des graisses, chaîne du froid… Rien ne doit être laissé au hasard. Le vendeur du fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant, lui, a une obligation simple : vendre un fonds de commerce conforme à l’activité prévue au bail et exploitable. Si ce n’est pas le cas, c’est à lui de demander au propriétaire des murs ou de financer les travaux nécessaires, selon la clause prévue au bail, sauf s’il convient d’autre chose avec l’acheteur. Et mieux vaut le savoir avant de signer, car une inspection municipale ou de la préfecture aux fins de mise aux normes peut coûter cher. Les fermetures administratives de commerce d’hôtel ou de restaurant en sont un bon exemple. Certaines ne sont pas des sanctions ; elles servent simplement à permettre des travaux urgents : mise aux normes, vérification des températures, lutte contre les nuisibles… Ces fermetures durent le temps des travaux dans ces affaires, hôtel ou restaurant, mais chaque jour passé sans exploitation voit du chiffre d’affaires s’évaporer. Si le vendeur du fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant n’a pas réussi à obtenir du bailleur ou fait les travaux nécessaires de mise en conformité avant la vente, l’acheteur doit donc anticiper le coût potentiel des mises en conformité, car ces dépenses seront à sa charge une fois aux commandes. Une bonne analyse de conformité, c’est un investissement indispensable pour éviter la mauvaise surprise qui peut mettre un fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant à l’arrêt du jour au lendemain. Le risque fiscal : la face cachée de la vente d’un fonds de commerce : Avant d’acheter un fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant, un acheteur avisé fait réaliser un audit comptable et financier par son expert-comptable et son avocat. Le vendeur y a intérêt également afin d’éviter les risques de litige ultérieur. Le mieux est que le vendeur et l’acheteur s’accordent sur un audit du commerce d’hôtel ou de restaurant ou de la société aux frais partagés. Objectif : fixer un prix de vente qui correspond à la réalité économique du fonds de commerce ou de la société exploitant un hôtel ou un restaurant. Cet audit est aussi indispensable pour calculer la plus-value professionnelle réalisée par le vendeur. C’est simple : on compare le prix de vente du commerce d’hôtel ou de restaurant ou des parts à la valeur d’origine du commerce ou des parts. Encore faut-il savoir de quelle plus-value il s’agit : - à court terme, pour les biens détenus depuis moins de 2 ans ; - à long terme, au-delà de deux ans. La fiscalité varie ensuite selon la structure qui vend le fonds : société, entreprise individuelle, régime d’imposition… Chaque configuration applique ses propres règles et ses propres taux. Lorsque le vendeur est une société, la plus-value s’ajoute au résultat et est taxée à l’impôt sur les sociétés à 25 %. Ce taux est réduit à 15 % si le chiffre d’affaires n’excède pas 10 M€ et si le capital est détenu à 75 % par des personnes physiques. Si le chiffre d’affaires hors taxes est supérieur à 7,63 M€, les entreprises sont assujetties à une contribution sociale égale à 3,3 % de l’impôt sur les sociétés calculé sur leurs résultats imposables diminué d’un abattement maximal de 763 000 € par période de douze mois. Si le dirigeant souhaite récupérer ces sommes sous forme de dividendes, une deuxième imposition s’applique : la Flat Tax (PFU) à 30 %, ou le barème progressif sur option. Un double niveau de taxation qu’il faut anticiper dès le début de la négociation. Si le vendeur est un particulier ou une structure imposée à l’impôt sur le revenu (IR), c’est le barème progressif de l’impôt sur le revenu (0 à 45 %) qui s’applique, en plus des prélèvements sociaux (17,2 %). Des exonérations existent toutefois lorsque le chiffre d’affaires reste sous certains seuils ou en cas de départ à la retraite du dirigeant. Pour alléger la note fiscale, il est possible de profiter d’un report d’imposition : il faut réinvestir au moins 50 % de la plus-value dans une ou plusieurs sociétés, dans les 24 mois suivant la vente, et obtenir au minimum 5 % des droits de vote ou des bénéfices. Une stratégie simple dont peuvent bénéficier les dirigeants prêts à réinjecter rapidement dans le capital d’une entreprise. Autre levier important : la transmission familiale, avec le pacte Dutreil. C’est un dispositif efficace qui permet de réduire de 75 % la valeur taxable de l’entreprise transmise, que ce soit par succession, donation ou donation-partage. La condition ? Respecter un engagement collectif de conservation des titres de la société, qui garantit une continuité dans la détention du capital. C’est l’outil incontournable pour éviter qu’une transmission d’entreprise ne devienne un fardeau fiscal. Pour les dirigeants dont les sociétés disposent de plusieurs filiales, le prêt intra-groupe est un outil redoutablement efficace. Concrètement, une société du groupe qui a de la trésorerie peut financer une autre société qu’elle contrôle, directement ou indirectement. Un moyen souple de soutenir le développement du groupe sans passer par un financement bancaire classique. L’avantage fiscal est loin d’être anecdotique : les intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat imposable. À une condition toutefois : respecter les règles qui évitent un redressement fiscal. Le prêt doit être formalisé par écrit, prévoir un taux d’intérêt conforme au marché, et reposer sur des liens capitalistiques réels entre les sociétés. Les associés devront faire attention au taux de remboursement à la société-mère afin de ne pas être répréhensible au titre de l’abus de biens social. 3. Sécuriser l’immatériel : réussir la transmission du savoir-faire Un fonds de commerce d’hôtel ou de restaurant, ce n’est pas seulement des murs et des machines. C’est principalement un savoir-faire, une clientèle, des recettes, des stocks, mais aussi des relations humaines patiemment construites. Au moment de la cession, l’acquéreur n’achète pas seulement un outil de travail, il achète une continuité. À charge du vendeur de ne pas compromettre cette transmission. C’est pourquoi il est souvent essentiel de prévoir une clause de non-concurrence ou de non-rétablissement. Elle évite que l’ancien exploitant ouvre une activité concurrente juste à côté et vienne vider la clientèle du commerce d’hôtel ou de restaurant ou de la société cédée exploitant un hôtel. Sa durée reste encadrée, en général entre 6 mois et 5 ans, selon l’appréciation du juge, car elle doit être proportionnée. L’acheteur du commerce d’hôtel ou restaurant ou de la société cédée exploitant un hôtel peut aussi demander à son vendeur une période d’accompagnement, durant laquelle le vendeur transmet ses méthodes, ses recettes, ses procédures, et facilite la transition auprès des équipes. Dans l’hôtellerie-restauration, cette passation est souvent décisive pour stabiliser le personnel et préserver le chiffre d’affaires. En cas de litige lors de la vente du commerce d’hôtel ou de restaurant ou de la société cédée exploitant un hôtel, la première voie à privilégier reste le règlement amiable. La médiation est une solution gratuite, confidentielle et accessible à toute personne physique ou à tout commerçant. Elle évite le procès, que ce soit pour des questions de prix ou de litiges portant sur des travaux ou des taux d’intérêt d’emprunt ou tout autre sujet. Le médiateur peut être, par exemple, un avocat. L’accompagnement par un avocat est indispensable dès avant la vente, afin d’acheter une affaire en toute sécurité et également durant toute la gestion par le dirigeant de son commerce d’hôtel ou de restaurant. https://cabinet-petroussenko.com/ Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko, avocate | mercredi 24 décembre 2025

Évaluation d'un fonds de commerce : le résultat et les perspectives d'avenir (6/6)

L'évaluation d'un établissement hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur : - l’emplacement ; - les caractéristiques des locaux ; - le bail ; - les facteurs inhérents à l’activité commerciale ; - la qualité professionnelle de l’exploitant et de l’équipe ; - le résultat et les perspectives d'avenir. Les modalités d’appréciation de ses critères diffèrent bien entendu d’un type de commerce à l’autre. Nous vous proposons ici une liste de questions que nous avons adapté à l’activité hôtellerie-restauration, qui permet d’apprécier les perspectives d’avenir de l’établissement. ► Quelle est l'évolution du marché ? L'évolution du marché est un indicateur clé pour anticiper la performance future d'un hôtel-restaurant. Elle peut être évaluée selon les critères suivants : marché en progression : Indique une croissance favorable du marché. Stable : le marché reste constant sans fluctuations majeures. Diminution de 5 % : le marché connaît une légère contraction. Diminution de 10 % et plus : le marché subit une baisse significative. Il s’agit ici d’étudier plus particulièrement le marché de l’établissement selon sa catégorie et son emplacement. ► Quels sont les avantages concurrentiels ? Les avantages concurrentiels déterminent la capacité d'un établissement à se distinguer et à attirer des clients. Ils peuvent être classés comme suit : très bon : avantages concurrentiels majeurs, position de leader. Bon : solides avantages concurrentiels. Moyennement bon : avantages concurrentiels modérés. Mauvais : faibles avantages concurrentiels, nécessité d'amélioration. Les avantages concurrentiels dans le secteur de l'hôtellerie-restauration peuvent être une localisation stratégique près des attractions, une expérience culinaire unique avec des chefs renommés et des menus innovants, des installations modernes et une technologie avancée, une excellente réputation. ► Quels sont les risques spécifiques ? Les risques spécifiques peuvent affecter la stabilité et la rentabilité de l'établissement. Ils peuvent être évalués en fonction de leur présence ou absence. Non : aucun risque spécifique identifié. Oui : présence de risques spécifiques qui nécessitent une gestion proactive. ► Utiliser la méthode Pestel La méthode Pestel permet d'identifier et d'analyser les risques spécifiques liés à différents facteurs externes. Politique Risque de réglementation Instabilité politique. Économique Récession économique Inflation Socioculturel Changements de comportement des consommateurs. Évolution démographique. Technologique Avancées technologiques. Sécurité des données. Écologique Changements climatiques. Régulations environnementales. Légal Législation du travail. Responsabilité juridique. L’utilisation de la méthode Pestel permet d’identifier les risques spécifiques dans chaque catégorie et mettre en place des stratégies pour les gérer de manière proactive, assurant ainsi une stabilité et une rentabilité à long terme. ► Quelle est l'évolution de l'EBE sur 3 ans ? L'évolution de l'exécdent brut d'exploitation (EBE) sur 3 ans est un indicateur financier pour évaluer la rentabilité opérationnelle de l'établissement. EBE en progression : augmentation de la rentabilité opérationnelle. Stable : rentabilité opérationnelle constante. Diminue de 5 % : légère baisse de la rentabilité opérationnelle. Diminue de 10 % et plus : baisse significative de la rentabilité opérationnelle. Ici, il convient de retenir l’EBE retraité. ► Quelle est l'évolution du chiffre d'affaires sur 3 ans ? L'évolution du chiffre d'affaires sur 3 ans permet d'analyser la croissance ou la récession de l'activité de l'établissement. CA en progression : croissance du chiffre d'affaires. Stable : chiffre d'affaires constant. Diminution de 5 % : légère diminution du chiffre d'affaires. Diminution de 10 % et plus : diminution significative du chiffre d'affaires. ► Quelles sont les projections financières ? Bien que les projections financières ne nous soient pas souvent fournies, elles peuvent être indispensables, notamment pour des établissements neufs ou en pleine mutation, ou encore pour utiliser certaines méthodes de valorisation. Excellente : perspectives financières très favorables. Bonne : bonnes perspectives financières. Moyenne : perspectives financières acceptables. Mauvaise : perspectives financières défavorables. L'ensemble de ces indicateurs doit être étudié afin de répondre aux questions du futur acquéreur, mais aussi pour déterminer la position de l'hôtel par rapport à la moyenne. Une fois ce dernier indicateur étudié, vous pourrez mettre en place l’analyse Swot pour un hôtel ou un restaurant avec les résultats obtenus. La méthode Swot est un outil d'analyse stratégique utilisé pour évaluer une entreprise. Elle identifie les forces et faiblesses internes, ainsi que les opportunités et menaces externes. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 21 novembre 2024

Évaluation d'un fonds de commerce : la qualité du bail (3/6)

L'évaluation d'un hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur. L’un de ces facteurs est la qualité du bail. Les modalités d’appréciation des conditions du bail diffèrent d’un type de commerce à l’autre, les questions à se poser peuvent être différentes et les critères avoir plus ou moins d’importance. Lorsque l’analyse porte sur un fonds de commerce avec les murs dans le cadre d’une cession par exemple, il n’y aura pas lieu d’analyser le bail. L’analyse du bail est pertinente quand il s’agit d’apprécier un fonds de commerce seul. Nous vous proposons ici une liste de questions adaptées à l’activité hôtellerie-restauration, afin de mesurer la qualité du bail. ► Quelle est la proportion du loyer et des charges par rapport au chiffre d'affaires hors taxes ? Ce ratio se compare-t-il au taux d'effort typique de la profession ? Définition : le taux d'effort est un indicateur financier utilisé pour mesurer la proportion des revenus consacrée au paiement des charges fixes, telles que le loyer et les charges locatives, par rapport au chiffre d'affaires généré. Dans le secteur de l'hôtellerie-restauration, ce taux est particulièrement pertinent car il permet de vérifier si les coûts de location et les charges sont soutenables par rapport aux revenus de l'activité. En comparant le taux d'effort d'un établissement avec les normes du secteur, on peut déterminer si les conditions de bail sont favorables ou défavorables. Un taux d'effort inférieur à la moyenne du secteur peut être un signe de bonne gestion des coûts locatifs. En général, un taux d'effort raisonnable pour un établissement d'hôtellerie-restauration se situe entre 10 % et 15 % du chiffre d'affaires hors taxes (CA HT). • Restaurants Pour un restaurant, un taux d'effort acceptable est souvent compris entre 6 % et 10 % du CA HT. Les établissements situés dans des zones très attractives ou à fort potentiel de chiffre d'affaires peuvent supporter un taux légèrement supérieur, jusqu'à 12 %. • Hôtels Pour les hôtels, le taux d'effort peut varier de 10 % à 15 % du CA HT. Les hôtels de luxe ou situés dans des zones touristiques de premier ordre peuvent avoir un taux d'effort plus élevé, pouvant aller jusqu'à 20 %, en raison des loyers plus élevés associés à ces emplacements. La détermination de la valeur locative en hôtellerie est spécifique et très encadrée. La réponse se fait en fonction du ratio calculé et du taux de la profession : En dessous de + 10 % Moins de 10 % Égal Au-dessus Par exemple, un loyer correspondant à 12 % pour un hôtel-restaurant sera moyennement favorable. ► Quelle est la durée restante du bail ? La durée restante du bail est un indicateur de la stabilité à long terme. Une durée plus longue offre une sécurité supplémentaire pour les investisseurs, réduisant le risque de renégociation ou de pertes potentielles dues à un déménagement. Rappel : la durée minimale légale d’un bail commercial est de 9 ans. Cette durée s’applique à la majorité des baux commerciaux, sauf pour certaines catégories spécifiques, telles que les baux dérogatoires ou les baux à courte durée (bail précaire). La réponse se fait en fonction de la durée restant à courir, plus la durée est longue et meilleure sera la note. · • Entre 73 et 108 mois · • Entre 37 et 72 mois · • Entre 12 et 36 mois · • Moins de 12 mois Lors d’une cession si la durée restant à courir est de moins de 12 mois, il est d’usage de demander un nouveau bail. ► Le bail est-il conforme à l’activité ? Est-il ouvert à d’autres activités (traiteur) ? Oui/Non Pour vérifier si le bail est conforme à l’activité et ouvert à d’autres activités (traiteur, etc.), il faut d’examiner attentivement le bail pour comprendre les termes spécifiques relatifs à l'utilisation des locaux, d’identifier toute clause restrictive ou permissive concernant l’ajout d’activités supplémentaires, et d’évaluer les implications légales et financières de toute modification d'activité, incluant les coûts et les procédures nécessaires pour obtenir les autorisations requises. En cas de vente du fonds de commerce, un bail bien structuré et ouvert à diverses activités facilite le processus de vente et peut justifier un prix de vente plus élevé. ► Les charges à payer sont-elles excessives ? Oui/Non Des charges excessives peuvent peser lourdement sur la rentabilité. Ce critère permet d'identifier les baux où les charges sont disproportionnées par rapport aux revenus générés, réduisant ainsi l'attrait du fonds de commerce. Voici des indicateurs pour apprécier si les charges sont trop importantes : •Les charges représentent une part disproportionnée par rapport au loyer et aux revenus de l'activité. Un taux de charges locatives qui dépasse 30 % du montant du loyer peut être jugé excessif. • Les charges sont nettement supérieures à celles pratiquées pour des biens similaires dans le même secteur géographique. • Les charges ne sont pas clairement détaillées ou justifiées par le bailleur, et semblent être gonflées sans raison valable ou sont fréquemment réévaluées à la hausse, sans amélioration correspondante des services ou de l'entretien. ► Les travaux de mise en conformité sont-ils à la charge du locataire ? Oui/Non La responsabilité des travaux de mise en conformité dans un bail commercial dépend de plusieurs facteurs, y compris les dispositions légales, la nature des travaux, et les clauses spécifiques du bail. En général, les travaux structurels et les mises aux normes initiales sont à la charge du bailleur, tandis que les aménagements spécifiques et l’entretien courant incombent au locataire. Le bail commercial peut contenir des clauses spécifiques qui répartissent de manière différente les responsabilités pour les travaux de mise en conformité. Dans le cas où ces clauses sont défavorables au locataire, cela impactera négativement la qualité du bail. ► Le bail inclut-il un logement de fonction ? Oui/Non Dans le cas où le bail n’est pas étudié car les murs sont vendus avec le fonds, il convient de rattacher la présence d’un logement de fonction aux facteurs de qualité du local. Un logement de fonction dans une activité d’hôtel-restaurant offre plusieurs avantages. Il assure la disponibilité et la réactivité du personnel en cas d’urgence ou de demande client tardive, améliorant ainsi la qualité du service. Cela attire et retient les employés qualifiés, en particulier dans des zones où le logement est cher ou rare, réduisant les coûts de transport et les retards. Enfin, la présence de l’exploitant (ou d’un directeur) sur place permet une meilleure supervision et une gestion plus fluide des opérations quotidiennes. Les conditions du bail impactent directement la rentabilité et la stabilité de l’entreprise. Un bail favorable assure des coûts locatifs raisonnables, des durées adaptées et la possibilité de diversifier les activités. C’est pourquoi il convient d’analyser attentivement le bail dans le cadre d’une évaluation. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 28 août 2024

Equipement et vente fonds de commerce : doit-on reverser une quelconque indemnité au propriétaire des murs ?

Bonjour Maître, Je voudrais vendre mon fonds de commerce de restaurant. J'ai un bail 3-6-9 qui inclut l'équipement dans le loyer que je paie (restaurant entièrement équipé). Le matériel faisant partie des composantes du fonds de commerce, une fois le fonds vendu, dois je reverser une quelconque indemnités au propriétaire des murs, ce qu'il me demande, pour compenser la "perte" de son matériel !? Dans ce cas, le loyer des murs serait à mon sens exagéré car une partie représentant la location du dit matériel n'aurait plus lieu d'être! De plus, en cas de vente du fonds, est il obligatoire que le repreneur signe un nouveau bail avec le propriétaire ou le mien se transmet il à mon successeur? Merci d'avance pour votre éclairage. Fonds de Commerce | jeudi 28 novembre 2019

Vente fonds de commerce sous séquestre : où trouver les écritures comptables ?

Bonjour Monsieur, Voilà j'ai vendu mon fonds de commerce et le paiement sous séquestre est entre les mains de mon avocat. Je fais moi même ma comptabilité depuis le début de mon activité et je voudrais savoir si vous connaissez un site où je puis trouver les écritures comptables concernant cette vente fonds de commerce et mobilier, matériel. Amortissements à calculer, etc .. Merci pour votre aide bien cordialement Gestion - Marketing | mardi 22 octobre 2019

Achat fonds de commerce + modification des heures et jours de fermeture : est-ce possible ?

Bonjour, Je souhaite me lancer dans la restauration, pour cela, je fais quelques recherches de fonds de commerces sur internet. En étudiant le détail des annonces je remarque que dans certains cas, les horaires et les jours d'ouverture sont spécifiés. Je voudrais savoir, si il est possible, après l'achat du fond de commerce, de modifier ce planning (quitte à embaucher plus de personnel) pour répondre à une nouveau concept ? Merci d'avance. Juridique | lundi 1 octobre 2012

Évaluation d'un fonds de commerce : les facteurs inhérents à l’activité commerciale (4/6)

L'évaluation d'un établissement hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur : - l’emplacement ; - les caractéristiques des locaux ; - le bail ; - l'activité commerciale ; - la qualité professionnelle de l’exploitant et de l’équipe ; - le résultat et les perspectives d’avenir. Les modalités d’appréciation de ces critères diffèrent bien entendu d’un type de commerce à l’autre. Nous vous proposons ici une liste de questions que nous avons adaptée à l’activité hôtellerie-restauration, qui permet d’apprécier les facteurs inhérents à l'activité commerciale : la zone de chalandise, la clientèle, la communication, le type de licence, la notoriété,etc. ► Quelle est la concurrence sur la zone de chalandise ? Définition : la zone de chalandise désigne la zone géographique d'où provient la majorité des clients d'un commerce, d'un service ou d'un établissement hôtelier. Elle est déterminée par divers facteurs, tels que la distance, le temps de trajet, les infrastructures de transport, la densité de population et les habitudes de consommation. La présence de concurrents dans la zone de chalandise est un facteur déterminant pour l'analyse de la rentabilité d'un établissement commercial. Une faible concurrence peut favoriser une meilleure part de marché, tandis qu'une forte concurrence peut exiger des stratégies marketing plus agressives et innovantes. Nous proposons de classer la concurrence sur la zone de chalandise selon quatre niveaux : Pas de concurrent dans cette catégorie : cette situation idéale permet à l'établissement de capter l'intégralité de la demande dans sa catégorie, sans partage. Un concurrent direct (même catégorie) ou deux concurrents de catégories différentes : la présence de quelques concurrents impose une vigilance accrue mais peut aussi dynamiser le marché. Deux concurrents de même catégorie ou plus de deux concurrents de catégories différentes : un environnement plus concurrentiel exige des efforts constants pour se différencier et fidéliser la clientèle. Au-delà : une forte densité de concurrents dans la même catégorie peut nécessiter des stratégies tarifaires et de services particulièrement compétitives. ► Quelle est la nature de la clientèle ? La nature de la clientèle est également un moyen pour évaluer la performance d'un établissement. Clientèle fidèle : une clientèle récurrente assure une stabilité des revenus et une meilleure prévision de la demande. Clientèle de passage : une clientèle fluctuante demande des efforts constants pour attirer de nouveaux clients. ► Combien y a-t-il de contrats annuels (client) avec des sociétés ? Le nombre de contrats annuels avec des entreprises peut indiquer la stabilité et la fiabilité des revenus. Plus de 5 : un nombre élevé de contrats annuels signifie une base de revenus solide et diversifiée. 3 à 4 contrats : indique une bonne stabilité avec une marge de progression possible. 1 à 2 contrats : reflète une dépendance plus forte sur un nombre limité de clients. Aucun : l’absence de contrats annuels peut indiquer une instabilité des revenus. Ce critère peut être discutable en fonction du type d’établissement. ► L'établissement possède-t-il une licence IV ? La possession d'une licence IV est un atout pour un établissement proposant des boissons alcoolisées, augmentant ainsi son attractivité. Oui : permet la vente de boissons alcoolisées, augmentant les opportunités de revenus. Non : limite l'offre de l'établissement, pouvant réduire sa compétitivité. ► L'établissement utilise-t-il un logiciel commercial, de gestion et deprise de commande ? L'utilisation de logiciels de gestion peut améliorer l'efficacité opérationnelle et la satisfaction client. Oui : indique une modernisation et une optimisation des processus de gestion. Non : peut refléter une gestion manuelle, potentiellement moins efficace. ► Quelles sont les dépenses de communication par rapport au chiffre d'affaires HT ? Le ratio des dépenses de communication par rapport au chiffre d'affaires hors taxes indique l'investissement en marketing. Si elles sont supérieures à 4 % : un investissement élevé en communication peut indiquer une forte volonté d'expansion. Comprises entre 3 et 4 % : un bon équilibre entre dépenses et revenus. Comprises entre 2 et 3 % : des dépenses modérées mais efficaces. Inférieures à 2 % du CA HT : dépenses réduites, potentiel de croissance limité. ► Le restaurant est-il référencé dans les guides ? Être référencé dans des guides renommés peut accroître la notoriété et attirer de nouveaux clients. Plus de 3 : très bonne visibilité. Dans 2 : bonne visibilité. Dans 1 : visibilité limitée. Aucun : absence de visibilité dans les guides. ► L'établissement dispose-t-il d'un site internet ? La présence d'un site internet est essentielle pour la visibilité et la réservation en ligne. Oui : facilite l'accès aux informations et les réservations en ligne. Non : peut limiter l'accessibilité et la visibilité. ► Est-il possible de commander, de réserve sur le site internet ? Offrir la possibilité de réserver en ligne directement sur le site de l'hôtel peut diminuer le coût des commissions Oui Non ► L'établissement est-il bien noté ? Les avis et les notes des clients sont des indicateurs importants de la qualité et de la satisfaction générale vis à vis de l'établissement. - 2 : l'établissement a des évaluations très négatives, ce qui peut dissuader de potentiels clients et refléter des problèmes importants au sein de l’établissement. De 2 à 3 : les évaluations sont passables, avec des points à améliorer. De 3 à 4 :lL'établissement reçoit de bonnes évaluations, indiquant une satisfaction générale positive. + 4 : les évaluations sont excellentes, reflétant un haut niveau de satisfaction des clients. Pour évaluer les notes et les commentaires d'un hôtel-restaurant, les sites à consulter peuvent être : Tripadvisor, Booking.com, Expedia, Hotel.com ou Google Reviews, qui offrent des avis détaillés et vérifiés de clients. ► Quelle est l'ancienneté de l'établissement sous le même nom ? L'ancienneté et la notoriété d'un établissement peuvent rassurer les clients et fidéliser une clientèle régulière. Plus de 7 ans : indique une forte notoriété et une clientèle fidèle. De 3 à 7 ans : bonne notoriété avec une base de clientèle solide. De 1 à 3 ans : notoriété en construction. Moins d'un an : établissement récent avec notoriété à développer. ► Quelle est la signalisation et les pré-enseignes de l'établissement ? Une bonne signalisation améliore la visibilité et l'accessibilité de l'établissement. Plus de 5 : très bonne visibilité. 4 ou 5 : bonne visibilité. 2 ou 3 : visibilité moyenne. Une : visibilité réduite. Certains indicateurs peuvent ne pas être pertinents : par exemple, s’interroger sur le nombre de pré-enseignes dans une grande ville n’est pas adapté. Il convient d'adapter la liste de question aux spécificités de l'établissement. L'ensemble de ces indicateurs doit être étudié afin de répondre aux questions du futur acquéreur, mais aussi pour déterminer la position de l'hôtel par rapport à la moyenne en termes d’activité commerciale. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 18 septembre 2024

Reprise de fonds de commerce : peut-on proposer des ruptures conventionnelles aux salariés ?

Bonjour, Nous sommes en passe, mes associés et moi, de reprendre un fonds de commerce de restauration rapide qui inclue 4 CDI. Dans ce local nous souhaitons ouvrir un bar avec des horaires d'ouverture sensiblement différentes de l'activité actuelle. Nous savons qu'il est obligatoire de reprendre les contrats en cours mais nous souhaitons après l'achat proposer des ruptures conventionnelles. Dans quelle mesure ces propositions de ruptures conventionnelles sont possibles à mettre en place ? Quel est le risque qu'un.e salarié.e se retourne contre nous ? Est-il légalement possible de licencier un.e salarié.e si notre situation financière est critique ? Merci à vous ! Juridique | lundi 20 novembre 2023
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