La clause de solidarité dans un bail commercial
Juridique et social - mardi 14 avril 2009 11:37
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Après avoir cédé mon bail, pendant combien de temps vais je être encore responsable du paiement du loyer envers le bailleur car il me semble que si le nouveau locataire, à qui on a vendu son fonds de commerce, ne règle pas son loyer, le bailleur peut se retourner contre nous. Ainsi après avoir vendu son fonds de commerce on a toujours une épée de Damoclès au dessus de la tête ! Pourquoi une telle obligation ? (T.L. par courriel)
Effectivement, dans la majorité des baux commerciaux, il est souvent prévu une clause de solidarité, on peut même parler de clause de style (c’est-à-dire qu’elle est automatiquement prévue). Cette clause a pour but, lors de la vente du fonds de commerce, et donc de la cession du bail commercial à l’acheteur, d’instaurer une solidarité du paiement des loyers entre le vendeur et l’acheteur, qui sont respectivement l’ancien et le nouveau locataire du propriétaire du fonds de commerce. Ce qui veut dire que si votre acheteur ne paye pas ses loyers, le propriétaire des murs du fonds de commerce peut se retourner contre vous pour en obtenir le paiement. Et ce, bien que l’affaire ne vous appartienne plus et que vous n’ayez plus aucun rapport avec le nouveau locataire. De telles clauses sont licites.
Cette disposition se justifie par le fait que le propriétaire n’a aucun droit de regard sur l’acheteur du fonds de commerce avec qui il va pourtant être lié dans le contrat de bail qui va continuer. C’est pourquoi une telle disposition le protège un peu, dans la mesure où si ce nouveau locataire qu’il n’a pas choisi ne paye pas son loyer alors il peut ensuite se retourner contre son ancien locataire.
Toutefois, la jurisprudence a précisé que cette clause de garantie solidaire ne s’applique que pour le bail initial, et ne peut être maintenu en cas de renouvellement ou de résiliation du bail (Cass. Civ. 7 mars 2001). Donc le vendeur du fonds de commerce va être solidaire du paiement des loyers de son successeur pendant toute la durée du bail en cours.
Par bail en cours, la jurisprudence dans un arrêt de la cour de cassation du 5 juin 2002 (Pourvoi n° 179 FS/PB. Massenhove/SA Greff) a précisé cette notion. Le bail en cours ne s’arrête pas à la date anniversaire des 9 ans, mais à la date d’effet d’un congé avec offre de renouvellement ou refus de renouvellement par le propriétaire ou une demande de renouvellement par le locataire. Ce qui veut dire que si le bail se poursuit par tacite reconduction, alors la clause de solidarité continue à trouver application pendant toute la durée de cette tacite reconduction.
Cette clause peut aussi être dangereuse pour le vendeur, qui cède son fonds de commerce avec un bail qui est récent, donc qui rallonge le temps pendant lequel il est solidaire.
Par exemple, si vous vendez votre fonds de commerce avec un bail qui en est seulement à sa 3e année : il reste donc encore 6 ans avant la fin du bail. 6 ans pendant lesquels vous pouvez être redevable des loyers si votre successeur ne les paye pas.
| Pascale Carbillet |
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