Cessions de CHR à Orléans : les commerces avec tabac tirent leur épingle du jeu

L’Hôtellerie Restauration : Pouvez-vous nous présenter votre secteur d’intervention ?

Benoit Lefebvre : Nous intervenons à Orléans et dans le Loiret. À Orléans, on peut distinguer principalement trois secteurs. Tout d’abord, l’hypercentre-ville - place du Martroi, Châtelet, rue de Bourgogne… - où se concentrent commerces, restaurants et grandes brasseries. Ce secteur a été entièrement rénové - ravalement de plus de 600 façades, extension du secteur piétonnier, mise en place d’animations sur les bords de Loire… - et il est aujourd’hui embelli, animé et accueillant. Le transfert de la fac de droit, économie, gestion du campus de la Source vers le centre-ville d'Orléans prévu pour 2025 devrait contribuer à dynamiser davantage l’hypercentre.

Située au nord de la métropole orléanaise, la zone commerciale de Saran, avec son cinéma Pathé, attire plutôt des grandes enseignes de restauration.

Au sud, on peut souligner la création du nouveau complexe Co’Met, dont les travaux ont commencé en 2019, qui accueillera un palais des congrès favorable au tourisme d’affaires, une Aréna de 10 000 places pour les événements sportifs ou culturels, ainsi qu’un nouveau parc des expositions de 16 000 m² à côté du Zénith d’Orléans. À noter que plusieurs nouveaux hôtels sont en projet.

Enfin, Orléans est une ville très recherchée pour sa qualité de vie, à 15 minutes de la forêt, tout en restant à une heure de la gare d’Austerlitz à Paris.

 

La crise du Covid a engendré une forte baisse des ventes de fonds CHR dans toute la France. L'avez-vous constaté dans votre agence ?

Oui, le segment des cessions de fonds CHR a été fortement impacté. Seuls les tabac-presse, tabacs secs, bars-tabacs, bars-tabacs-brasseries continuent de se vendre de manière fluide parce qu’ils ont pu entrer la catégorie commerces essentiels, autorisés à rester ouverts durant les confinements, et que leur activité n’a pas été paralysée. Pour les autres fonds CHR, et en particulier les restaurants traditionnels, on constate un certain attentisme qui ralentit considérablement le marché. Les cédants sont là, mais ils ne veulent pas brader leur affaire et attendent de pouvoir justifier d’un bilan complet reflétant une année d’activité normale, pour se positionner sur le marché de la cession. Quant aux acquéreurs, ils attendent la bonne opportunité.

 

La crise a-t-elle impacté les prix de cession ?

Pas vraiment, car les prix de cession sont toujours étroitement liés à la rentabilité et à l’emplacement. Même si la crise a impacté l’activité et le chiffre d’affaires des entreprises du secteur, elle n’affecte pas les leviers de rentabilité et ni ceux d’une gestion équilibrée de l’entreprise. Ceux-ci demeurent inchangés, de sorte que les prix de cession n’ont pas chuté du fait de la crise. En revanche, ce qui grippe le marché, c’est que les bilans des deux dernières années, qui servent de référence dans les estimations de valeur, correspondent à ceux de la période Covid, qui n’est pas du tout représentative d’une activité normale.

Le marché devrait se fluidifier lorsqu’il y aura à nouveau corrélation entre les prix de cession et la rentabilité basée sur une activité exercée hors contexte exceptionnel de crise sanitaire.

 

Combien de temps en moyenne les affaires restent-elles en vente en agence ? 
Il faut compter entre 18 mois et 2 ans, alors que le délai moyen était compris entre 12 à 18 mois avant la crise.

 

Avez-vous identifié une tendance en termes de commerces CHR ?

Nous remarquons que les restaurateurs du centre-ville qui ont mis en place de la restauration à emporter pendant la crise sanitaire l’ont, le plus souvent, conservée. Cela leur permet de compenser la baisse d’activité du soir que certains ont pu constater. Parallèlement, on note un intérêt grandissant pour des locations de fonds avec grands espaces pour allier restauration et concept atypique : restauration et escalade, restauration et lancer de haches, restauration et basket… !