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Les principaux points à vérifier par l'acquéreur lors de l'achat d'un fonds de commerce CHR

Fonds de commerce - mercredi 1 juin 2016 11:59
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Lorsque le bail est transmis à l'acquéreur, ce dernier doit vérifier certains éléments avant de s'engager.



Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko.
Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko.

Un bail sécurisé

L'acquéreur doit être vigilant quant à la nature du bail, notamment s'il souhaite exercer une activité pérenne. Si le fonds de commerce bénéficie d'un bail précaire (maximum 3 années), la mise en place d'une activité pérenne ne sera pas possible, et ce d'autant que l'acquéreur ne bénéficiera pas d'un droit au renouvellement du bail.

Il faut aussi être attentif en cas de convention d'occupation temporaire. Ce type de convention est souvent dépendant d'un contrat principal, de sorte que si une convention disparaît, l'autre disparaît également. C'est le cas de nombreux CHR situés sur les Quais de Seine à Paris : il existe souvent un contrat les liant à leur bailleur et un contrat liant le bailleur au Port de Paris. Le preneur s'interdit, en principe, dans ce type de convention de rechercher la responsabilité du bailleur si le Port de Paris est amené à résilier la convention d'occupation précaire qui la lie au bailleur.

 

Le loyer raisonnable

L'acquéreur doit vérifier le montant du loyer du bail qui est en principe indexé sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), sauf dérogation conventionnelle.

Lire un article plus précis que la question du loyer en cliquant ici.  

 

Un audit social sain

L'acquéreur doit procéder à un audit social rigoureux puisque l'ensemble des contrats de travail de l'entreprise lui est transféré automatiquement : le nombre de salariés transférés, la nature des contrats de travail et leur temps de travail, le coût de la masse salariale, l'existence ou non de contentieux en cours (car il reprend les contentieux !). Si l'acquéreur a l'intention de baisser cette masse salariale, la vigilance est de mise.

 

Les licences exploitables

Les licences peuvent être transférées avec le fonds ou vendues séparément. L'acquéreur doit s'assurer que la licence transférée soit bien exploitable. Par exemple, sur Paris, la Préfecture de Police prévoit qu'aucun débit de boissons à consommer sur place des 3e  et 4e catégories ne pourra être établi à moins de 75 mètres de débits de boissons des mêmes catégories déjà existants dans les zones de protection.

 

Les horaires autorisés

L'acquéreur doit se renseigner sur les horaires d'ouverture et de fermeture attachés au fonds de commerce, en particulier si les horaires correspondent à la réalité des autorisations données. Ces horaires sont importants car ils déterminent le chiffre d'affaires. Il faut voir ce que prévoit l'arrêté préfectoral en la matière et noter les dérogations possibles. À Paris, pour les restaurants, l'horaire limite de fermeture est de 2 heures et de 7 heures pour les discothèques, sauf en cas de dérogation.


Une situation financière saine de l'ancien établissement… examen des trois derniers bilans

• Le poste d'achats et ventes

L'acquéreur doit examiner l'ensemble des derniers bilans du fonds de commerce pour constater l'évolution des chiffres d'affaires, des résultats, des réserves, des trésoreries, des créances clients et des dettes fournisseurs. Également, les postes de ventes et d'achats doivent être cohérents. Pour s'en assurer, il procéde à une reconstitution de chiffre d'affaires par le montant des achats, la prise en compte du risque de pertes de marchandises et du stock, qui permettront de déterminer le chiffre d'affaires qui devra correspondre à celui figurant au bilan. Et inversement pour déterminer le montant des achats, il faudra se référer au poste de ventes. Si le montant des achats est supérieur à celui des ventes, il faut que la part supérieure figure dans les stocks pour le montant équivalent.

Exemple : le montant du poste d'achat déclaré par le vendeur est supérieur à celui des ventes et il n'y a pas de stock. Ce cas de figure peut alerter sur une éventuelle situation où l'exploitant élude une partie de son chiffre d'affaires, ou finance le stock de marchandises d'un deuxième restaurant, et ce, sans que les deux restaurants fassent partie d'un groupe.

• La réalité des travaux

L'acquéreur doit être vigilant aux factures de travaux du vendeur. Leur montant peut être surestimé et constituer des fausses factures pour tenter de faire baisser le résultat ou créer un déficit anormal, obtenir un crédit de TVA et ne pas payer ou payer moins d'impôt sur les sociétés.

Exemple : un acquéreur détecte dans les bilans que la société vendeuse a réalisé des travaux pour un montant total de 1 million d'euros. Ces travaux ont donc généré un crédit de TVA de 200 000 €. Le chiffre d'affaires de cette société s'élevant à 550 000 €, le crédit de TVA représente plus de 36 % du chiffre d'affaires. Il faut se poser la question de la réalité des travaux déclarés et de leur montant, mais il s'agit également de savoir si la société ne finançait pas les travaux d'un autre restaurant ou d'une autre société, sans que ces sociétés appartiennent au même groupe, et donc sans y être autorisées.

 

Les travaux nécessaires

Lors de l'acquisition d'un fonds de commerce, l'acquéreur doit se renseigner sur le coût d'éventuels travaux de mise aux normes du local, et notamment au regard des règles applicables pour garantir l'accessibilité des locaux aux personnes handicapées. Il faut chiffrer ces travaux éventuels s'ils sont nécessaires, et avoir à l'esprit que parfois, ceux-ci impliquent de lourds investissements. Il faut alors que l'acquéreur négocie avec le vendeur de la charge du montant de ces travaux.

 

La reprise des contrats d'approvisionnements ?

Les contrats d'approvisionnements (contrats de bière ou de nettoyage par exemple) ne sont en principe pas repris par l'acquéreur en cas d'acquisition du fonds de commerce. Néanmoins, ces contrats peuvent prévoir une clause imposant au vendeur de faire reprendre le contrat par l'acquéreur. Cela peut être défavorable à l'acquéreur lorsque les prix ou la durée fixée des contrats sont importants et/ou les volumes d'approvisionnements sont exclusifs. L'acquéreur, dans ce cas, a tout intérêt à négocier seul un nouveau contrat avec les brasseurs, ce qui est la pratique la plus fréquente.


Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko
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Droit et réglementation en CHR
par Pascale Carbillet
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