Les possibilités pour faire baisser le montant de son loyer

Si le loyer d'un bail commercial 3-6-9 résulte d'un accord entre le propriétaire et le locataire, son montant peut toutefois évoluer tous les trois ans (révision) ou à son terme, au bout de neuf ans (renouvellement). Des clauses peuvent également faire évoluer le loyer annuellement.

Publié le 18 décembre 2017 à 12:51
Le régime du bail commercial a été modifié par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, sur la question du loyer, de la répartition des charges et de la cession. Ces dispositions s'appliquent pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 1er septembre 2014.

Le loyer d'un bail commercial 3-6-9 est le fruit d'un accord entre le propriétaire et le locataire. Son montant peut toutefois baisser en cours de bail, tous les trois ans (révision) ou à son terme, au bout de neuf ans (renouvellement). Des clauses initialement prévues peuvent également faire baisser le loyer annuellement.

 

Les diverses possibilités de faire baisser son loyer


Une révision indexée sur l'ILC

Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. En principe, celle-ci est indexée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC, 108,38 au 2e trimestre 2015) et éventuellement l'indice des activités du tertiaire (Ilat). Ces deux indices remplacent l'indice du coût de la construction (ICC), qui était trop fluctuant et au détriment du locataire. Si l'ILC est en baisse, alors le locataire pourra demander la diminution de l'augmentation de son loyer. La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l'expiration de la période triennale par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Déduction du pas de porte dans ses bénéfices

Souvent, un pas de porte est demandé par le propriétaire des locaux à l'entrée des locataires dans les lieux. Le bailleur va souhaiter se prémunir contre le risque de décalage entre le montant indexé du loyer et la valeur locative réelle des locaux. Il s'agit donc pour lui d'un supplément de loyer versé par avance, par le locataire. Dans ce cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.

 

Les facteurs locaux de commercialité

Il est aussi possible de faire baisser le loyer tous les trois ans si les facteurs locaux de commercialité se dégradent. Ce sont des éléments commerciaux tels que la baisse substantielle du nombre d'habitants autour du local ou du nombre de bureaux, la disparition d'un commerce de grande notoriété, d'un service administratif, d'une grande entreprise ou encore la suppression de lignes de transports publics. Cette dégradation doit entraîner une baisse de fréquentation et avoir un impact direct sur l'activité du locataire, pour qu'il puisse s'en servir afin de faire baisser son loyer. Il n'existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d'intervenir. Dans le cas inverse, la hausse du loyer résultant de l'amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

 

Clause d'échelle mobile et clause recettes

Une clause d'échelle mobile ainsi qu'une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment. Cette révision peut être demandée si le loyer actuel a été modifié de plus d'un quart par rapport au loyer précédemment fixé contractuellement. La hausse est néanmoins limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Une clause recettes est basée sur le chiffre d'affaires ou les recettes du locataire exploitant.

Dans ces deux situations, le locataire peut demander la baisse de son loyer, soit parce son montant réel a augmenté de plus d'un quart (clause d'échelle mobile), soit parce qu'il a subi une diminution de ses recettes (clause recettes). Le contexte économique actuel favorise ces types de clauses qui peuvent néanmoins se retourner contre le locataire en cas d'augmentation des recettes, ces clauses agissant à la hausse comme à la baisse.

Lorsque la durée du bail commercial excède douze ans, par tacite reconduction, ou qu'il a été déspécialisé par le propriétaire, la loi prévoit là aussi un déplafonnement possible du montant du loyer aussi bien à la hausse qu'à la baisse. 


Publié par Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko



Commentaires
Photo

En cliquant sur publier vous acceptez les [conditions générales d'utilisation]

Voir notre Politique des données personnelles



Vidéos-Podcasts


Newsletter

Ne Ratez plus l'actualité , abonnez-vous à la newsletter quotidienne !


Dernières offres d'emploi

Responsable de salle H/F

75 - PARIS 06

Le Nesle, brasserie traditionnelle française, recherche une/une RESPONSABLE DE SALLE afin d'accompagner son développement. Mail: brasserienesle@gmail.com ou directement avec votre CV sur place : 22 rue Dauphine, 75006 Paris.

Posté le 21 avril 2024

Chef de rang H/F

20 - BASTIA

Chef de rang capable de gérer également le bar Nous sommes travailleurs honnêtes professionnels et respectueux de notre parole et attendons le réciprocité chez nos collaborateurs Établissements ouvert à l’Année avec plus de 10 CDI Très bonne réputation

Posté le 21 avril 2024

Chef de rang H/F

75 - PARIS 01

BRASSERIE BALTARD PARIS 1er Rech SERVEUR(EUSE) TEMPS PARTIEL 30h/sem, expérience demandée, ponctuel(le), aimable, bonne présentation, svc plateau. Horaires CONTINUS, MIDI 10H/16H, REPOS jeudi & vendredi, , 1400€ net. Pourboires individuels. Se présenter TLJ avec CV au 9 RUE COQUILLIERE 75001

Modifié le 21 avril 2024