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L'impact de la loi Pinel sur les baux hôteliers

Fonds de commerce - jeudi 3 mars 2016 09:41
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Avec la réforme du 18 juin 2014, la question du caractère monovalent ou non des locaux donnés à bail revêt davantage d'importance que par le passé. La différence de régime est notable tant en ce qui concerne la durée du bail que le loyer de renouvellement. Analyse de l'impact de cette réforme sur les baux hôteliers.



Aline Divo, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre.
Aline Divo, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre.

Avec la réforme apportée par la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 novembre 2014, la question du caractère monovalent ou non des locaux donnés à bail revêt davantage d'importance que par le passé.

S'agissant plus particulièrement des baux hôteliers, tous ne sont pas logés à la même enseigne. Désormais, le régime juridique des baux hôteliers portant sur un local monovalent est beaucoup plus favorable pour les bailleurs que celui des baux hôteliers d'une durée de 9 ans portant sur les locaux non monovalents, tant en ce qui concerne la durée que le loyer de renouvellement.

Qu'est -ce qu'un local monovalent ?

À ce jour, il n'existe pas de définition légale de la monovalence. La jurisprudence donne une interprétation extensive de l'article R.145-10 du Code de commerce aux termes duquel la monovalence s'entend de locaux construits en vue d'une seule utilisation. Elle a étendu la notion aux locaux dont la transformation, pour un autre usage, serait soit impossible, soit trop coûteuse. A été ajoutée comme critère complémentaire de monovalence, la notion d'exploitation unique concernant une même clientèle. En application de ce critère, ne sont pas considérés comme monovalents les locaux dans lesquels sont exploités un hôtel et un restaurant s'adressant à une clientèle différente et comportant l'un et l'autre une entrée distincte. 

Les conséquences sur la durée du bail

La caractérisation de la monovalence ou son absence doit être déterminée préalablement à toute rédaction d'un bail hôtelier afin d'éviter les déconvenues.

• Les baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014

Pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014, le preneur ne peut plus renoncer à sa faculté de résiliation triennale sauf dans certains cas, parmi lesquels figurent les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans et ceux portant sur des locaux construits en vue d'une seule utilisation.

Dès lors, en matière de baux hôteliers, la question de leur durée suppose de distinguer selon que les baux portent sur des locaux monovalents ou non. Pour les exploitations hôtelières monovalentes, les parties peuvent toujours conclure un bail pour une durée ferme de 9 ans.

En revanche, pour les exploitations hôtelières non monovalentes, le bail d'une durée de 9 ans ne peut prévoir aucune renonciation du preneur à sa faculté de résiliation triennale. Ainsi, toute clause qui empêcherait le preneur de sortir librement de son bail à l'expiration de chaque période triennale serait réputée non écrite. Toutefois, si les parties recourent à un bail d'une durée supérieure à 9 ans, elles retrouvent la liberté contractuelle concernant la rédaction de la clause durée. Dans ce cas, il est conseillé au preneur de négocier l'insertion dans le bail d'une clause prévoyant le plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. À défaut, le loyer du bail renouvelé ne sera pas plafonné en raison d'une durée initiale du bail supérieure à 9 ans.

 

• Les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014

Pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, en cas de déplafonnement du loyer de renouvellement, la hausse de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Ce plafonnement du déplafonnement instauré à l'alinéa 4 de l'article L.145-34 du Code de commerce ne joue que dans les deux cas suivants :

• déplafonnement du loyer à raison d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du Code de commerce. 

• s'il est fait exception aux règles du plafonnement en raison d'une clause du bail relative à la durée du bail. Il s'agit des baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans qui sont déplafonnés de plein droit en application de l'article L.145-34 du Code de commerce.

Cette nouveauté législative n'a aucun impact sur les baux hôteliers qui portent sur des locaux monovalents étant donné qu'ils obéissent à un régime particulier pour la fixation du loyer de renouvellement. En effet, le loyer de ces baux échappe à la règle du plafonnement et la valeur locative est fonction des usages observés dans la branche considérée. Ainsi, lorsque le bailleur obtiendra une augmentation de loyer lors du renouvellement, il pourra la réclamer immédiatement sans aucun étalement dans le temps. 

Soulignons que si le lissage de l'augmentation du loyer de renouvellement s'applique aux baux hôteliers portant sur des locaux non monovalents, les dispositions de l'article L.145-34 ne sont pas d'ordre public : les parties peuvent donc déroger à cette règle par une stipulation expresse du bail. Enfin, il est à noter que la règle du plafonnement du déplafonnement ne s'applique pas lorsqu'un bail d'une durée initiale de 9 ans se poursuit par tacite prolongation plus de douze ans. Dès lors, il appartient au preneur titulaire d'un bail hôtelier portant sur des locaux non monovalents de mettre fin au bail avant que sa durée effective ne dépasse les 12 années, au risque sinon de devoir acquitter immédiatement le nouveau loyer sans aucune progressivité.
Aline Divo, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre

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