Compromis de vente signé avant le confinement : quel est l'impact pour la signature définitive ?

Un compromis signé juste avant le confinement est valable, mais cette période entraînera inévitablement un allongement des délais. Explications.

Contrairement aux transactions immobilières d’habitation, les transactions de fonds de commerce sont peu concernées par l’ordonnance du 25 mars 2020, qui gèle et reporte jusqu’au 24 juin certains délais échus pendant la période d’urgence sanitaire. Une exception cependant, lorsque le fonds est situé dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité et que sa cession est soumise au droit de préemption de la commune. “Mais, d’une part, ces transactions sont rares, et d’autre part, il est toujours possible d’obtenir de la mairie qu’elle renonce à ce droit de préemption. Cela se pratiquait avant la période de confinement, et peut l’être encore si les services de la mairie du lieu concerné sont ouverts”, tempère Gregory Cousin, directeur du Cabinet Cousin à Cherbourg (Manche) et trésorier du CEH, qui regroupe des cabinets d'affaires indépendants spécialisés dans la cession de fonds de commerce et entreprises. Pour lui, la signature définitive des transactions en cours “demeure possible par le biais de la procuration”. Néanmoins, certaines seront reportées du fait de l’impossibilité de réaliser les visites nécessaires à l’obtention de certains diagnostics. 

“Accepter un report de signature”

“Il paraît difficile d’imposer aux acquéreurs de finaliser une vente lorsque l’établissement est encore sous le coup d’une fermeture imposée par le Gouvernement. Les vendeurs sont plutôt enclins à accepter un report de signature”, relève quant à lui Benoît David, à la tête du cabinet David Descubes à Poitiers (Vienne) et président de la commission commerce de la Fnaim. La principale difficulté sera pour l’acquéreur d’obtenir son accord de prêt dans les délais.

“L’attitude des banques à cet égard diverge selon les territoires et les agences. Certains de nos partenaires bancaires décident de mettre les dossiers de reprise en stand-by pour se concentrer sur les demandes de crédit PGE [prêt garanti par l’État, NDLR], d’autres reprennent progressivement l’étude de ces dossiers après les avoir été mis en pause le temps de s’organiser pendant la période de confinement. Mais, même si elles traitent les dossiers en cours, les banques ne vont-elles pas d’ores et déjà durcir leur analyse ou leurs exigences de garantie ?”, s’inquiète Véronique Gentilhomme, directrice réseau de CrédiPro France, réseau de courtage spécialisé en crédits professionnels.

Les banques pourraient-elles donc refuser des prêts qu’elles auraient peut-être acceptés avant la crise ? Difficile de le mesurer. En cas de refus de crédit, la condition suspensive n’étant pas réalisée, l’acquéreur aura en principe la faculté de renoncer à l’acquisition. Or, côté vendeur et dans le contexte actuel, ne vaut-il pas mieux vendre en acceptant des aménagements (allongement du délai de la condition suspensive, signature décalée avec transfert différé de propriété ou encore baisse du prix de vente…), plutôt que de ne pas vendre du tout ?

Dans tous les cas, il convient d’anticiper et de se rapprocher rapidement de son rédacteur d’acte, agent spécialisé, avocat ou notaire, afin d’étudier avec lui les meilleures options envisageables afin de les formaliser dans un avenant qui satisfera les deux parties.

Tiphaine Beausseron