Peut-on négocier le montant du loyer lors du renouvellement du bail ?
Fonds de commerce - mercredi 21 février 2018 09:17
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"Notre bail arrive à terme le 30 septembre 2018. Notre bailleur nous propose un renouvellement après trois avenants de révision en date du 30 juin 2009, 9 juillet 2012 et le 21 octobre 2015. Nous sommes en négociations sur le montant du loyer et je souhaiterai savoir si dans la valeur locative, le prix au m2 est identique pour la salle principale de notre restaurant (75 m2), la cuisine (13 m2), ainsi que deux caves (15 et 10 m2) ? Le bailleur souhaite également ajouter la taxe foncière ainsi que les frais relatifs au ravalement de l'immeuble."
Dans ces conditions, le bailleur ne peut pas vous imposer d'accepter la charge de la taxe foncière ou des travaux de ravalement (qui sont à votre charge s'il s'agit d'un nettoyage de la façade, le ravalement étant alors assimilé à une charge locative), ou toute autre modification des clauses du bail initial... si vous ne l'acceptez pas.
Dès lors, vous n'avez pas intérêt, à mon sens, à accepter que des transferts d'obligation interviennent sans réelles contreparties.
S'agissant du loyer du bail renouvelé, celui-ci ne peut pas jamais excéder la valeur locative, sauf accord des parties. Si le loyer actuel est inférieur à la valeur locative, alors le bailleur doit, pour obtenir la fixation à ladite valeur locative, trouver un motif de déplafonnement du loyer et, dans tous les cas, l'augmentation sera lissée à hauteur de 10 % du montant du dernier loyer.
Concernant le calcul de la valeur locative, tous les m² ne sont bien évidemment pas équivalents, étant donné qu'un local en angle ou avec une grande façade sur la rue est plus intéressant qu'un local avec une petite façade et/ou une petite pièce sur rue et une grande arrière-salle ou un grand sous-sol.
Il y a lieu de procéder à un calcul de pondération des surfaces, de sorte qu'en général, il est appliqué un coefficient de 1 pour les m² en façade jusqu'à 5 m de profondeur, puis de 0,8 pour les m² qui donnent toujours dans la pièce en façade. S'agissant de la cuisine, si elle est derrière, la pondération peut être de 0,5, et les pièces au sous-sol sont appréciées en fonction du fait qu'elles sont ou non directement accessibles et qu'elles reçoivent ou non du public. De sorte qu'il est appliqué un coefficient de l'ordre 0,1 à 0,25.
Une fois que vous avez calculé les m² pondérés, vous pourrez procéder à des comparaisons avec d'autres locaux situés dans l'environnement dont le loyer a été déterminé par m² pondéré. En effet, il faut comparer des m² pondérés et non des loyers entre eux, alors même que les locaux sont différents.
Dans ces conditions, dans votre négociation avec votre bailleur, il convient de lui expliquer que tous les m² ne sont bien évidemment pas équivalents, et qu'il est plus intéressant pour vous d'avoir une salle plus importante, qu'une grande surface de sous-sol, l'une étant exploitable pour générer des revenus alors que l'autre sert à la réserve.
#Bail #Contrat
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