Loyer commercial (2/3) : risque-t-on l'expulsion pour non-paiement ?

Avec la crise sanitaire et les périodes de restriction, voire de fermeture complète imposée par les pouvoirs publics, nombreux sont les exploitants qui se retrouvent dans l'impossibilité de payer la totalité de leur loyer commercial. Risquent-ils l'expulsion ou la saisie-attribution des loyers si le bailleur le demande ? Explications avec Alexandra Marinakis avocat chez Made Avocats

Une expulsion demandée par le bailleur d’un CHR qui n’a pas payé son loyer pendant le premier et le second confinement ne devrait pas aboutir. En effet, elle devrait être neutralisée par l’effet de plusieurs mesures législatives. Si l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ne règle pas le sort des loyers et des charges pendant la période du premier confinement, elle paralyse toutefois le pouvoir de sanction des bailleurs en cas défaut de paiement pendant la période du 12 mars 2020 à la fin de l’état d’urgence sanitaire (fixée au 10 juillet 2020), augmentée de deux mois pour les entreprises éligibles au fond de solidarité (soit jusqu’au 10 septembre 2020). 

Pour celles qui ne le seraient pas, elles pourraient chercher à se prévaloir d’une ordonnance distincte du 25 mars 2020 (n° 2020-306), mais son applicabilité demeure contestée et l’issue incertaine.

Un dispositif de protection

À la suite du second confinement, la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 a pris le relai en prévoyant pour toutes “personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique [critères d’éligibilité prévus par décret NDLR*] affectée par une mesure de police administrative [une fermeture administrative par exemple]”, qu’elles seront encore protégées des initiatives de leurs bailleurs, dont les plus graves conduisant à l’expulsion.

Ce dispositif est entré en vigueur rétroactivement à compter du 17 octobre 2020 et le restera jusqu’à deux mois à compter du jour où la mesure de police administrative aura pris fin, soit deux mois après la réouverture des commerces.

Pour les loyers et charges qui échapperaient aux périodes ainsi protégées, le juge pourra toujours suspendre les effets de la clause résolutoire délivrée par le bailleur pour obtenir l’expulsion de son locataire, en accordant des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 24 mois, conformément aux articles L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil.

* Dont le dernier n° 2020-1620 du 19 décembre 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation.

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Tiphaine Beausseron