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L'Hôtellerie Restauration : Quels sont les éléments physiques de l'affaire
auxquels vous vous attachez pour fixer un prix de cession au plus juste de sa
valeur de marché ?
Emmanuel Marchand : Nous prenons en compte l'environnement du fonds de
commerce : centre-ville ou campagne ? Des travaux de voirie sont-ils
prochainement prévus ? Des aménagements routiers ou déviations sont-ils
envisagés ? Il faut également tenir compte de la qualité du bâtiment lui-même - des
travaux de façade ou des rénovations sont-elles prévues dans les communs ?
- et de son mode gestion - le bâtiment est-il à un unique propriétaire ou soumis
à une copropriété ? Si oui, quelles sont les obligations du
règlement ?
Concernant le fonds de commerce, on observe s'il est aux normes de
sécurité et d'accessibilité ou s'il nécessite des travaux, plus ou moins
importants, qui pourront venir en diminution du prix s'ils doivent être assumés
par l'acquéreur. Le type de licence dont bénéficie le fonds de commerce entre également
en compte, et si elle est attachée au fonds ou détenue par le bailleur et mise
à la disposition du locataire. Existe-t-il un contrat qui contraint cette
licence (brasseur, distributeur ou autres) ?
Enfin, et surtout, on tient compte de l'état du matériel : des
investissements sont-ils nécessaires ? Le matériel appartient-il en propre
au fonds de commerce ou est-il détenu par un crédit-bailleur ?
Quelles sont les expertises qui attestent de l'état de l'affaire et que
le vendeur doit être prêt à remettre à l'acquéreur dès qu'il envisage de vendre
?
Les mairies n'imposent pas toutes les mêmes obligations pour la
réalisation d'une cession de fonds de commerce. Toutefois, et de manière assez
générale, il est recommandé de se renseigner sur la dernière commission de
sécurité et son avis. Si elle est passée - ce qui n'est pas une obligation sauf
par exemple pour les hôtels ou les discothèques -, le vendeur doit transmettre
le PV qui a été établi suite à cette visite.
Le diagnostic PMR et l'agenda d'accessibilité programmée [Ad'ap] sont
obligatoires depuis le 27 juillet 2015 pour tous les établissements recevant du
public. Théoriquement, une cession n'est plus possible sans ces documents. Le
diagnostic permet d'identifier les mises aux normes obligatoires et l'Ad'ap
permet de demander d'éventuelles dérogations aux aménagements ou de les
planifier dans les trois ans qui suivent le dépôt de l'Ad'ap.
Le cédant doit-il transmettre à l'acquéreur d'autres documents
obligatoires ?
Une attestation annuelle de l'entretien de la hotte doit être
obligatoirement fournie par le restaurateur cédant. Il est également
obligatoire de faire vérifier annuellement ses extincteurs et d'en apporter la
preuve. De même, si l'établissement possède un ascenseur et/ou un monte-charge,
la vérification annuelle est obligatoire, tout comme l'attestation qui le prouve.
Enfin, si vous avez une cheminée à feu de bois, le ramonage doit être réalisé
au moins une fois par an et l'attestation de ce dernier produite également.
Tous ces éléments se retrouvent dans le registre de sécurité. Ils sont
nécessaires à une transaction mais aussi obligatoires pour la bonne assurance
de l'exploitant. De plus, un restaurateur devra également s'inquiéter de la
présence d'un bac dégraisseur et du rejet de ses eaux usées selon les
préconisations de la mairie d'accès au réseau public. Enfin, lors de l'entrée dans
les lieux, il faut toujours faire établir un état des lieux contradictoire avec
le sortant.
En cas de cession immobilière concomitante, le bailleur cédant devra
également soumettre son local à tous les diagnostics obligatoires : DPE,
amiante, plomb, risques naturels, termites…
D'autres documents non obligatoires sont-ils couramment sollicités par l'acquéreur ?
En effet, un acquéreur peut également solliciter une vérification des
installations de gaz et d'électricité dans la mesure où elle peut être demandée
par l'assureur. L'acquéreur devra alors faire les démarches en accord avec le
vendeur. L'acquéreur doit également veiller aux contrats du vendeur qui
pourraient lui incomber lors de la reprise et dont il ne pourrait se
soustraire : crédit-bail, distribution de boissons, d'énergie,
vidéosurveillance, linge…
Publié par Tiphaine BEAUSSERON
