Le nouvel indice des loyers commerciaux s’appliquera-t-il à votre prochaine révision de loyer ?
Fonds de commerce - jeudi 18 décembre 2008 19:00
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Le nouvel indice des loyers commerciaux a été publié par l’Insee le 10 novembre 2008. Il s'élève à 101,20, soit une évolution de 3,85 % sur un an, contre 8,85 % selon l’indice du taux de la construction. S’appliquera-t-il à votre prochaine révision de loyer ? Maître Marc Gaillard, auteur du Blog, Le Bail commercial en CHR, répond à nos questions.
Régis Morin, directeur de l’étude Pedron-Morin, spécisalisée dans la vente d’hôtels à Paris intra muros et auteur du Blog 'Evaluer un hotel Bureau à Paris' sur lhotellerie-restauration.fr
Jean-Elie Agnel, Directeur du Réseau Michel Simond spécialisé dans la transaction de fonds de commerce de café, hôtels et restaurants
Thomas Lamson, Managing Director France de Christie + Co spécialisé en transactions et expertises d’hôtels et restaurants
Hubert de Rostolan, gérant de HR Immo Commerces spécialisé dans la cession d’hôtels en région parisienne et province et dans le vente de restaurants et de sandwicheries dans Paris et la proche banlieue ouest
Michel Cousin, président du réseau CEH qui regroupe des agences spécialisées dans la vente de fonds de commerce de cafés, hôtels, restaurants ou de tabacs-journaux
Jean Castell, directeur de Neghotel, spécialisé dans la vente d’hôtel bureau, hôtel restaurant et restaurant et auteur du Blog « Evaluer, vendre et acheter un fonds de commerce en CHR’ sur lhotellerie-restauration.fr
Marc Gaillard : Ce nouvel indice n’est pas applicable à tous les baux commerciaux. En effet, sont exclues les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le nouvel indice trimestriel des loyers commerciaux pourra s’appliquer pour les cafés, hôtels et restaurants.
A partir de quand ?
Le décret d’application de la LME instituant ce nouvel indice ayant été publié au journal officiel du 4 novembre 2008, bailleur et locataire peuvent l’utiliser dès maintenant.
S’applique-t-il automatiquement où faut-il modifier les clauses du bail pour qu’il le soit ?
Ce nouvel indice, à l’inverse de celui applicable en matière d’habitation (le nouvel indice de référence des loyers) n’est pas obligatoire, de sorte qu’il ne se substitue pas automatiquement à l’indice du coût de la construction.
Le nouvel indice des loyers commerciaux ne s’applique, pour les nouveaux baux, que si les parties en conviennent clairement dans le contrat de bail. Pour les baux en cours, les parties doivent signer un avenant stipulant expressément que l’indice de révision des loyers sera désormais l’ILC.
En conséquence, si les locataires, titulaires de baux, souhaitent voir appliquer ce nouvel indice, il convient qu’ils se rapprochent de leurs bailleurs, afin de conclure un avenant prévoyant cette application, mais les bailleurs n’ont pas l’obligation d’accepter une telle modification.
En quoi diffère-t-il de l’indice du taux de la construction, qui était le seul indice de référence utilisé jusqu’à maintenant ?
L’indice du coût de la construction a connu, au cours des dernières années, une envolée très importante qui a fragilisé de nombreux commerçants, ces derniers se sont retrouvés obligés de payer des loyers qu’ils n’avaient pas anticipés, alors que, dans le même temps, ils n’augmentaient pas leur prix de vente.
C’est dans ces conditions qu’une réflexion a été entreprise, pour adopter un nouvel indice qui serait plus en adéquation avec l’évolution du commerce.
Le nouvel indice des loyers commerciaux est composé à 50 % de l’indice des prix à la consommation, à 25 % par l’indice du coût de la construction et à 25 % par l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail.
A qui profitera ce nouvel indice ?
A ce jour, il est bien difficile d’établir des pronostics, mais si ce nouvel indice répond à ses objectifs, il devrait progresser plus lentement que l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, et permettre que l’évolution des loyers soit plus corrélée avec l’évolution du commerce.
*Article 47 de la loi du 4 août 2008, art. 47 ; décret du 4 novembre 2008 publié au JO du 6 ; publication Insee du 10 novembre 2008.
| Tiphaine Beausseron |
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