Achat de fonds de commerce : l'accessibilité, une question cruciale

Vous vous apprêtez à acheter un fonds de commerce. Avez-vous vérifié s'il est aux normes d'accessibilité aux personnes handicapées ? Frédéric Talmon, avocat au barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier, explique pourquoi et comment s'en assurer.

Publié le 15 janvier 2016 à 12:36

L'Hôtellerie Restauration : Pourquoi est-il essentiel pour l'acquéreur d'un fonds de commerce de s'inquiéter, avant l'acquisition, de sa conformité aux normes d'accessibilité ?

Frédéric Talmon : Depuis 2015, tous les établissements recevant du public [ERP] doivent être accessibles aux personnes handicapées, mais, évidemment, tous ne le sont pas encore. Pour les ERP situés dans un immeuble déjà construit, comme c'est le cas pour la majorité des fonds de commerce CHR, la mise en accessibilité peut être très onéreuse ou très compliquée à mettre en oeuvre. Vérifier avant l'acquisition ce qui est aux normes permettra à l'acquéreur d'anticiper le coût d'éventuels travaux à effectuer.
En cas d'irrégularité, des sanctions administratives sont prévues, pouvant aller jusqu'à la fermeture du commerce. Il y a aussi des sanctions pénales, notamment une amende - de 45 000 € au maximum pour une personne physique et de 225 000 € pour une personne morale - et une peine de prison en cas de récidive.

Quels documents l'acquéreur peut-il exiger du vendeur pour s'assurer que le fonds est aux normes ?

Dès qu'il y a des travaux, il y a une vérification en amont (au stade de l'autorisation de travaux ou du permis de construire) et en aval par une attestation d'accessibilité, qui doit être transmise à la préfecture. Normalement, le propriétaire d'un établissement aux normes a déjà transmis à la préfecture une attestation d'accessibilité, établie selon un modèle Cerfa et comportant un certain nombre de documents justifiant des travaux réalisés. Si le fonds est aux normes, le vendeur doit donc être en mesure de justifier du dépôt de cette attestation à l'acquéreur. Attention : ce dépôt n'est pas forcément une garantie, notamment pour les ERP de 5e catégorie, qui sont dispensés de justifier des travaux réalisés par remise d'une attestation sur l'honneur de l'exploitant. En ce cas, il est recommandé de faire vérifier la situation par un professionnel de la mise en accessibilité.

Si le fonds n'est pas aux normes et que l'exploitant a déposé un dossier Ad'Ap par lequel il s'engage à réaliser des travaux dans les trois ans, que doit faire l'acquéreur ?

En principe, le dossier AD'AP est nominatif. L'acquéreur d'un fonds de commerce qui n'est pas accessible devra donc déposer un nouveau dossier Ad'Ap, même si son contenu est identique à celui déjà déposé par le vendeur. Il déposera son dossier en retard, puisque la date limite était celle du 27 septembre 2015, mais il aura un motif légitime  étant donné qu'il n'était pas propriétaire du fonds. Le dépôt du dossier Ad'Ap permet d'éviter l'application des sanctions rappelées plus haut. Il est aussi recommandé d'étudier le bail pour vérifier qui doit réaliser les travaux : le bailleur ou le locataire.

Si la vente se fait par l'intermédiaire d'une agence spécialisée en cession de fonds de commerce, celle-ci engage-t-elle sa responsabilité si elle ne s'assure pas elle-même que le fonds cédé est aux normes ou que l'exploitant a effectué les démarches ?

L'intermédiaire dans la cession de fonds de commerce est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des deux parties, même s'il n'a signé un mandat qu'avec une seule. À ce titre, il doit attirer l'attention de l'acquéreur sur la conformité de l'ERP à l'ensemble des normes administratives, dont l'accessibilité aux personnes handicapées, et demander les documents concernant les ERP: déclaration d'activité auprès de la mairie, arrêté d'ouverture, conformité à la règlementation incendie et accessibilité... Ces obligations concernent également le rédacteur de l'acte : dans l'acte, la situation du fonds doit être vérifiée et expliquée. En cas de problème, l'acquéreur pourra se retourner contre l'intermédiaire et le rédacteur de l'acte.


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Publié par Tiphaine BEAUSSERON



Commentaires
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Nathalie ICARD

lundi 18 janvier 2016

Bonsoir, si le vendeur a eu une dérogation pour les toilettes par exemple cette dérogation est elle nominative ? Ou est ce qu'elle est attribuée au fond de commerce. Merci de votre réponse .
Nathalie
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Tiphaine BEAUSSERON

vendredi 12 février 2016

Peut-on considérer qu'est valable pour l'acquéreur, une dérogation demandée dans un dossier Ad'Ap déposé et validé au nom d'un précédent exploitant ? J'ai posé la question à une personne siégeant au sein d'une commission de sécurité et qui a posé la question lors d'une session. La réponse est la suivante : « Il faut se pencher sur le fondement de la dérogation accordée. On peut penser qu'est valable une dérogation attachée au fonds de commerce , (ex. d'ordre technique comme impossibilité d'élargir une porte, modifier des marches, copropriété …). A contrario, si la dérogation est est attachée à l'exploitant ou à l'exploitation (par exemple problèmes financiers, disproportion manifeste faisant courir des risques au commerce et à sa pérennité....), la dérogation n'est pas valable pour l'acquéreur. Si des travaux sont exécutés dans le cadre d'une A.T. ( autorisation de travaux ) elle sera sans doute maintenue. Par contre, si ces travaux sont effectués dans le cadre d'un permis de construire, alors la dérogation n'est plus valable et tombe ipso facto. Ne pas hésiter à consulter la Préfecture ou la DDT ».
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Frédéric TALMON

vendredi 12 février 2016

Vous demandez si une dérogation accordée est attachée au fonds. Les textes ne sont pas clairs.

Cependant, l'obligation de déposer un AD'AP est personnelle.

Dans le cas d'une cession de parts ou d'actions d'une société, qui a déposé l'AD'AP, il n'y a pas d'obligation de redéposer, puisque la personne de la société continue.

Dans le cas d'une cession de fonds, rien ne justifie juridiquement que l'acquéreur soit dispensé d'un nouveau dépôt. Au regard des sanctions encourues, il est prudent d'accomplir cette démarche (en déposant, au besoin, le même dossier que le vendeur).

L'administration se trouvera alors devant 2 cas de figure :
- soit la dérogation a été accordée pour des raisons techniques, elle devrait l'être également au nouvel exploitant (sous peine de ne pas traiter égalitairement une même situation);
- soit la dérogation a été accordée pour des raisons personnelles au vendeur, et le cas du nouvel exploitant devrait être à nouveau examiné.

La prudence commande donc de déposer un nouveau dossier AD'AP en cas d'acquisition d'un fonds de commerce, notamment au regard des sanctions encourues.

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