Focus sur le marché hôtelier de Lille avec Christie & Co

L’Hôtellerie Restauration : Comment se caractérise le marché hôtelier à Lille ?

Jean-Christophe Charolle : Le centre-ville de Lille est riche en hôtels haut de gamme, 4 étoiles et plus, surtout dans l’hyper-centre et le quartier des gares, contrairement à l’ensemble de l’agglomération qui se positionne plutôt sur une segmentation milieu de gamme ou économique. Ceci explique un écart de près de 14 € entre le prix moyen par chambre intra-muros, à 88 €, et le prix moyen de l’agglomération, à 74 €. S’agissant du taux d’occupation, il était en 2017 de 71 % intra-muros et de 65 % dans l’ensemble de l’agglomération. Le marché bénéficie d’une clientèle en majorité domestique et d’affaires, ce qui lui garantit une certaine stabilité. D’ailleurs, cette stabilité est constante et, de manière générale, s’il y a une évolution, elle reste très mesurée. La progression de septembre 2017 à septembre 2018 n’y déroge pas avec une progression du taux d’occupation de seulement 0,7 %. Rien ne devrait impacter davantage cette évolution d’ici la fin de l’année.

 

Quels sont les quartiers du centre particulièrement appréciés des hôteliers ?

Lille a la particularité d’être dotée de deux gares proches l’une de l’autre et du centre-ville. La gare de Lille-Flandres, datant de 1848, dessert la région Nord-Pas-de-Calais. La gare de Lille-Europe, ou EuraLille, bâtie en 1994, accueille les Eurostar vers Bruxelles, Londres et Paris. Il y a ainsi une forte concentration d’hôtels entre le cœur de ville et le quartier des gares.

 

L’offre hôtelière se renouvelle-t-elle ?

L’offre hôtelière lilloise se caractérise une densité forte de produits standardisés, économiques et milieu de gamme, avec une forte présence des groupes Accorhotels et Louvre Hotels. La ville voit son parc se diversifier, avec l’entrée sur le marché de marques lifestyle. Par exemple, Mama Shelter Euralille devrait ouvrir au premier trimestre 2019 et un hôtel Okko doit s’implanter en 2020. À noter également, l’ensemble Cosmopole, un programme de réhabilitation et d’extension de l’ancienne faculté de pharmacie qui intègre un hôtel Moxy by Marriott à proximité de nouveaux logements, d’une galerie et d’un centre culturel. On peut citer également l’arrivée en 2019 du Hampton by Hilton, qui s’intègre dans le projet Lillenium, au sud-ouest de la ville, un complexe comprenant un centre commercial d’une centaine de boutiques, une grande surface, des restaurants, des bureaux…

 

Comment résumeriez-vous le marché des transactions hôtelières à Lille ?

Contrairement à d’autres grandes villes françaises comme Paris, ou Marseille, le marché lillois de la transaction hôtelière n’est pas très fluide. Il se caractérise par un nombre restreint d’acteurs - 3D Hôtels, groupe Marc Lelieur ou encore Covivio… - ce qui limite le nombre de transactions même si la demande est là. Par exemple, la reprise de l’ensemble du portefeuille du groupe hôtelier lillois SLIH par Covivio concernait 9 hôtels, dont 5 à Lille, mais constituait une seule transaction. Quand il y a changement de main, celui-ci s’accompagne le plus souvent d’une rénovation complète de l’établissement ce qui contribue à la redynamisation de l’offre hôtelière, notamment près des gares, où de nombreux hôtels vieillissants ont été transformés en établissements plus contemporains. Parmi les transmissions notables illustrant ce phénomène, on peut citer Le Flandre Angleterre devenu La Valiz, l’hôtel Up et prochainement l’hôtel Balladins.

 

Quel est le prix moyen du marché d’une cession d’hôtel ? 

En moyenne, le fonds de commerce d’un hôtel-bureau classique de centre-ville se vend entre 2 et 2,5 fois le chiffre d’affaires HT annuel, ce qui est dans la moyenne des grandes villes de France. Quand il s’agit d’un hôtel-restaurant hors centre-ville, ce prix indicatif est inférieur et peut avoisiner 1,5 fois le chiffre d’affaires HT annuel.

 

Le processus de cession a-t-il tendance à évoluer ? 

Ces dernières années ont été marquées par un intérêt grandissant des hôteliers indépendants à l’égard d’investisseurs spécialisés comme source de financement alternatif aux banques, par des cessions de titres plus nombreuses, et enfin par un allongement des délais de transaction.

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