L'exploitation d'un fonds de commerce en location-gérance

► Conditions pour le bailleur 

1. Pour mettre un fonds en location-gérance, il faut en être propriétaire et l’avoir exploité préalablement pendant deux années au moins (sauf cas exceptionnels strictement prévus par la loi, par exemple : avoir hérité du fonds en cas de décès d’un commerçant, ou dérogation accordée par le président du tribunal de commerce - art. L144-3, L144-5, L144-5 du code du commerce).
2. Il faut aussi vérifier que certains contrats (bail, franchise, crédit) auxquels le propriétaire est lié autorisent la location-gérance. Par exemple, un contrat de bail commercial peut imposer une exploitation personnelle du fonds. Dans cas, le propriétaire du fonds doit obtenir l’autorisation explicite du bailleur pour conclure valablement une location-gérance.
3. Conclure un contrat de location-gérance en bonne et due forme qui fixera son mode de fonctionnement ainsi que la durée de la mise à disposition et le montant de la redevance convenue. Pour cela, il est vivement recommandé de se faire conseiller par un avocat spécialiste en la matière.

 

► Obligations des parties

• Le locataire-gérant doit :

- exploiter le fonds conformément à sa destination (il ne doit pas modifier l’activité ni en ajouter une nouvelle sans l’accord du bailleur). Il est responsable des dettes contractées dans le cadre de l’exploitation du fonds.

- Gérer le fonds et entretenir les locaux avec le même soin et professionnalisme que s’ils lui appartenaient.

- Tenir une comptabilité conforme aux dispositions légales en vigueur et permettre au propriétaire du fonds de consulter ses comptes conformément à la clause de libre consultation de la comptabilité.

• Le propriétaire du fonds doit :

- respecter la clause du contrat de location-gérance. Ce contrat peut par exemple prévoir une clause de non-concurrence qui lui interdit d’exercer ou de s’intéresser directement ou indirectement à une activité commerciale similaire pendant le contrat et dans un secteur géographique donné.

 

► Redevance (loyer)

Le montant du loyer est fixé librement par le contrat et peut être révisable. La forme de la redevance est variable (somme fixe, pourcentage sur les bénéfices ou sur le chiffre d’affaires ou sur les deux). L’échéance peut être mensuelle ou trimestrielle.

 

► Formalités

1. La mise en location-gérance s’accompagne d’un certain nombre de formalités de publicité, parmi lesquelles la publication du contrat de gérance, dans la quinzaine de sa signature, sous forme d’un extrait ou d’un avis dans un journal d’annonces légales (art. R144-1). Cette publicité est importante car elle libère le propriétaire-loueur de la solidarité des dettes du locataire-gérant. En effet, la loi prévoit que le loueur de fonds est solidairement responsable pour les dettes contractées par le locataire-gérant jusqu’à la publication de la location-gérance (art. L144-7 du code du commerce). Jusqu’à décembre 2016, cette solidarité s’appliquait à toutes les dettes contractées pendant un délai de six mois suivant la publication du contrat de location-gérance (loi Sapin II du 9 décembre 2016). À noter que la publicité est aussi exigée en fin de contrat. 
2. Le locataire-gérant doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) au plus tard 15 jours après le début de son activité professionnelle. En effet, le locataire-gérant a le statut de commerçant et doit s’inscrire au RCS. En fonction de la forme juridique retenue, il devra donc réaliser l’ensemble des formalités nécessaires à la création de son entreprise.
3. Le propriétaire du fonds doit aussi demander sa radiation du RCS ou la mise en sommeil de son entreprise.

 

► Avantages

• Pour le loueur : il reste propriétaire du fonds de commerce et perçoit une redevance sans exercer d’activité. C’est un moyen de tester un repreneur potentiel, sans toucher au commerce en lui-même (exemple : le personnel, l’enseigne, le mobilier) et permet d’organiser une passation de pouvoir en douceur. Si le locataire-gérant gère le fonds de manière optimale, sa valeur en sera augmentée.
• Pour le locataire : s’il n’a pas encore les ressources financières suffisantes pour acquérir le fonds, la location-gérance est un moyen de l’exploiter sans avoir à l’acheter. Cela lui permet de limiter les risques financiers en ne s’endettant pas pour l’acquisition du fonds. C’est aussi un moyen de tester l’intérêt d’un rachat ultérieur du fonds et la pérennité de l’intérêt économique de l’opération. Enfin, le passage par une location-gérance réussie peut donner confiance aux banques lorsque le locataire sollicitera des prêts pour l’achat d’un fonds.

 

► Inconvénients

• Pour le loueur : à la fin du contrat, il récupère le fonds en l’état. Si le locataire-gérant a été mauvais gestionnaire, le fonds verra sa valeur considérablement diminuée. Le propriétaire du fonds prend donc le risque d’une éventuelle dépréciation de sa valeur.
• Pour le locataire : il paye une redevance au propriétaire, il engage sa responsabilité sur les dettes contractées durant son exploitation, sans en être propriétaire et sans être assuré du renouvellement du contrat. En effet, à l’expiration d’un contrat de location-gérance, il n’y a pas de renouvellement automatique, ni de versement d’indemnité (même si le fonds a pris de la valeur du fait de l’exploitation du gérant). S’il est bon gestionnaire, il ne profite donc pas de la plus-value éventuelle qu’il apporte au fonds grâce à son travail.

Bon à savoir : la location-gérance peut être couplée avec une promesse de vente du fonds de commerce. Dans ce cas, les loyers versés seront déduits du prix définitif du fonds.

Références : articles L144-1 à L144-13, R 144-1 du code de commerce.

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