Combien vaut votre hôtel-bureau ?

Un hôtel sans restaurant est également appelé dans le jargon professionnel un hôtel-bureau, c'est-à-dire un établissement hôtelier homologué ou non n'ayant pas de service restauration autre que celui des petits déjeuners.

Un hôtel-bureau est situé en général en centre-ville, mais il peut aussi exister en station de sports d'hiver ou balnéaire. Un hôtel-bureau peut se développer commercialement dans les lieux où il y a une activité touristique, économique, culturelle, sportive... La présence de restaurants à proximité et une bonne desserte par les transports (bus, métro, taxi, gare, parking...) sont des éléments indispensables.
 

Rentabilité du fonds

Les hôtels-bureaux ont deux particularités qui font monter les prix :

- la demande est supérieure à l'offre ;

- la rentabilité de l'activité est bonne, voire très bonne.

Les hôtels-bureaux exercent une certaine fascination sur le public qui voit dans ce métier une façon de terminer sa carrière professionnelle en gagnant bien sa vie. Les hôtels-bureaux connaissent donc une demande très forte, plus forte que le nombre d'établissements à vendre. Dans ces conditions, les lois du marché jouent à plein régime et les prix de ces fonds de commerce montent.

La rentabilité moyenne d'un hôtel-bureau en EBE, se situe couramment autour de 30 % du chiffre d'affaires HT. Si le chiffre d'affaires se maintient sur une période suffisamment longue - la durée d'un prêt par exemple (sept ans) -, on comprend l'intérêt d'un tel investissement : l'activité va rembourser le prêt tout en permettant aux propriétaires de se rémunérer correctement.

- Toutefois, certains types hôtels ne se vendent plus aussi facilement et voient leur prix baisser. En effet, ils sont finançables au vu de leurs résultats passés mais c'est économiquement risqué car les périodes de crise financière tendent à se rapprocher. Ces hôtels - généralement de catégorie trois étoiles d'une capacité de moins de 30 chambres - présentent des CA de l'ordre de 400 000 € à 500 000 € HT. Souvent, ils ne disposent pas de logement de direction. Le prix de vente des fonds de commerce de tels établissements s'évalue entre 1 000 000 € et 1 300 000 €, l'EBE se situant autour de 33 %, soit 150 000 €. Les banques prêtent avec un apport minimum de 30 à 35 %, soit 400 000 €. Le prêt sur 7 ans s'élève à 600 000 € + les frais de notaire (à un taux de 2,5-3 % actuellement), soit des remboursements de l'ordre de 94 000 € annuels hors assurance.

En déduisant cette somme de l'EBE, l'acheteur va disposer de 56 000 €, avec lesquels il devra se payer et réaliser les investissements nécessaires (mises aux normes, rénovation complète des chambres sur sept ans) tout en maintenant le chiffre d'affaires !
 

Reprise d'un hôtel-bureau

Ce qui fait l'attrait d'un hôtel-bureau peut devenir un cauchemar pour un acheteur si la reprise n'est pas minutieusement étudiée. Plus l'enjeu est élevé, plus la déchéance est profonde. Voici quelques notions de base pour mener cette reprise :

- plus la capacité est importante, plus l'hôtel est facile à gérer et plus il dégage de rentabilité. Mais son prix sera également fonction de cette capacité. Si elle est trop faible capacité (moins de 20 chambres entre 1 et 3 étoiles), elle ne permet pas au propriétaire d'embaucher du personnel pour assurer le service 24 heures/24 et 7 jours/7. Cela signifie qu'un membre de la direction doit être présent chaque jour pour assurer les repos et les rotations.

- plus l'apport de base est important et moins les variations d'activité auront de répercussion sur votre trésorerie ;

- l'état général de l'outil de travail et sa conformité aux normes sont des aspects importants dans l'appréciation du prix demandé. Les travaux qui seront à effectuer devront être considérés comme un supplément de prix ;

- n'oubliez jamais que vous évaluez le prix sur le passé de l'affaire mais que vous devez décider de l'acheter sur sa capacité future à générer des bénéfices ;

- le bail, ses conditions juridiques et financières, doivent être évaluées par un conseil et il peut être, à lui seul, la raison de votre refus d'acheter si les conditions sont trop contraignantes et coûteuses.