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du 21 septembre 2006
GÉRER SON ENTREPRISE

ORDONNÉS PAR L'ADMINISTRATION ET VOTÉS PAR LA COPROPRIÉTÉ

QUI DOIT SUPPORTER DES TRAVAUX DE RAVALEMENT ?

Vous allez reprendre un fonds de commerce et le contrat de bail qui y est attaché, ou vous êtes propriétaire de murs, et vous vous apprêtez à louer votre immeuble ? Une analyse particulièrement attentive des clauses du contrat de bail à l'avance peut vous éviter des mauvaises surprises. Illustration à partir d'une affaire récemment jugée par le Tribunal de grande instance de Paris à propos de travaux de ravalement.
Par Tiphaine Beausseron

L'histoire
Une société exploite un fonds de commerce d'un hôtel 2 étoiles sans restauration dans une partie d'un immeuble parisien. Il loue les locaux à Monsieur X en vertu d'un contrat de bail qui doit se terminer en 2012. L'immeuble comprend d'autres lots qui appartiennent à plusieurs autres copropriétaires.
Un jour, la mairie ordonne (par voie d'injonction) aux copropriétaires de procéder au ravalement de la façade de la cour de l'immeuble. Peu de temps après, en application de cette décision administrative, l'assemblée générale vote les travaux de ravalement et fixe le montant des sommes dues pour chaque lot. Le propriétaire des murs de l'hôtel informe alors son locataire de celle-ci (plus de 130 000 E) et lui précise qu'il lui en réclamera le paiement en 3 fois en plus du loyer habituel. L'hôtelier estimant que ce n'est pas à lui de payer ces travaux, assigne son propriétaire devant le tribunal.

La difficulté d'interprétation
Le tribunal rappelle qu'en vertu de l'article 1719 du Code civil, les travaux ordonnés par l'administration pour l'entretien de l'immeuble sont à la charge du propriétaire sauf si le bail contient une clause expresse contraire concernant ces travaux.
Le tribunal examine donc le bail, et dans l'article relatif aux travaux, il remarque deux clauses intéressantes :
L'article 4a prévoit que "le preneur supportera la charge de toutes réparations et de tous travaux, ravalement, traitement, désamiantage, traitement du plomb, des termites, etc., y compris ceux définis par l'article 606 du Code civil".
L'article 4d stipule que "le preneur fera à ses frais, risques et périls, tous travaux qui seraient exigés par l'autorité administrative pour l'exercice de son activité".
Au premier abord, on peut déduire que ces deux clauses cumulées mettent effectivement à la charge de l'hôtelier (le preneur) les travaux de ravalement ordonnés par l'administration. C'est certainement l'interprétation qu'en a eu le propriétaire bailleur quand il a envoyé à l'hôtelier la facture correspondante.

Notre conseil
Que vous soyez propriétaire de murs sur le point de conclure un bail commercial, créateur ou repreneur d'un fonds de commerce de CHR, ne négligez pas les conseils de spécialistes en baux commerciaux ou en transmission d'entreprise (avocat, expert en évaluation de fonds de commerce de CHR…). Même si cela peut vous sembler coûteux et inutile au premier abord, il s'agit pourtant d'un investissement qui peut vous prémunir contre de bien mauvaises surprises.

Le dénouement
Et pourtant, ce n'est pas ce qu'a retenu le tribunal dans un jugement du 1er décembre 2005*. Selon lui, pour que les travaux de ravalement ordonnés par l'administration soient à la charge du locataire exploitant le fonds de commerce, il faut une clause qui précise expressément que "les travaux de ravalement ordonnés par l'administration" sont supportés par ce dernier (comme l'exige l'art.1719 du Code civil). Or, l'article 4a du contrat de bail ne fait aucunement référence à des travaux qui seraient ordonnés par l'administration. Le bailleur ne peut donc pas s'appuyer sur cet article pour facturer le coût du ravalement à l'hôtelier.
Tout en soulignant que ces deux clauses sont distinctes l'une de l'autre, le tribunal examine alors l'article 4d. Il remarque alors que les seuls travaux ordonnés par l'administration mis à la charge du locataire sont ceux ordonnés par l'administration "pour l'exercice de son activité". La mairie ayant ordonné les travaux de ravalement pour un autre motif que l'exercice de l'activité commerciale d'hôtel, le tribunal conclut qu'ils ne peuvent pas être à la charge du locataire exploitant le fonds. Le bailleur a donc été condamné à supporter le coût des travaux, et le locataire n'a pas été tenu de les payer. zzz61 zzz62 zzz66 FC0607

* Tribunal de grande instance de Paris du 1er décembre 2005, 18e chambre, 2e section.

L'avis de l'avocat
Trois questions à maître Marc Gaillard, avocat au barreau de Paris
Auteur du sujet interactif 'Le bail commercial en CHR' consultable sur www.lhotellerie.fr

Ce jugement est-il conforme à la jurisprudence en vigueur ?
Oui, en l'état de la jurisprudence actuelle, cette décision peut être considérée comme conforme à plusieurs décisions de la Cour de cassation ayant été rendues dans le même sens, dans des affaires relativement similaires. Toutefois, il est important de préciser que ce jugement n'est pas encore définitif. En effet, vu l'enjeu du litige (plus de 130 000 E), le bailleur a interjeté appel, de sorte que la cour d'appel de Paris confirmera ou infirmera cette décision.

Quelles leçons doivent en tirer les propriétaires de murs ?
D'une part, que les stipulations du bail étant librement débattues lors de la signature de celui-ci, il convient impérativement, avant de s'engager, de bien mesurer la portée de chacune d'elles. Les clauses d'un bail commercial peuvent ainsi régir les rapports entre les parties pendant des dizaines d'années.
D'autre part que les propriétaires de murs doivent avoir conscience qu'ils ne peuvent pas demander à leur locataire de leur rembourser toutes les sommes qu'ils déboursent pour l'immeuble, les clauses du bail font la loi des parties.
Enfin, s'il existe une clause mettant à la charge du locataire les travaux de ravalement, lorsque ces travaux sont prescrits par l'administration, il ne s'agit plus de ''travaux de ravalement'', mais de travaux prescrits par l'administration, dont le régime juridique est particulier.

Dans cette affaire, la solution a été favorable au locataire exploitant le fonds de commerce. Dans quel cas aurait-il pu se voir condamné à supporter la charge de tels travaux ?
La décision n'est, je le rappelle, pas encore définitive, mais il est probable que la solution aurait peut-être été différente, si le bail avait prévu que tous les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du locataire, quelle qu'en soit la nature, qu'ils soient liés ou non à l'exploitation.

Des questions sur le bail commercial ?

Consultez Le bail commercial en CHR sur www.lhotellerie.fr

Marc Gaillard, avocat au barreau de Paris, est l'auteur du sujet interactif 'Le bail commercial en CHR', consultable sur www.lhotellerie.fr rubrique Sujets Interactifs.
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L'Hôtellerie Restauration n° 2995 Hebdo 21 septembre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE


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