Quel montage juridique pour reprendre un hôtel ?

Lorsqu’on recherche un hôtel à acquérir, il convient de comprendre précisément ce qui est proposé à la vente : le fonds de commerce, les murs, les deux, ou encore les titres de la société exploitante ou de la société qui détient les murs. Il faut donc interroger clairement le vendeur sur l’objet exact de la transaction et sur les conditions associées. Dans la pratique, les cédants restent généralement ouverts à la discussion, ce qui permet d’adapter le montage en fonction des contraintes et objectifs de chacune des parties.

Erreur fréquente à éviter : confondre valeur des titres et valeur du fonds

Une confusion récurrente lors de la reprise d’un hôtel consiste à assimiler la valeur des titres de la société exploitante à celle du fonds de commerce[1]. Même lorsque ce sont les titres qui sont mis en vente, la valeur communiquée par le vendeur ou l’intermédiaire correspond en général à celle du fonds. Or, le prix réel des titres dépend de nombreux paramètres financiers (actif net réévalué, dettes, créances, trésorerie) et peut évoluer à chaque instant, en fonction de la situation comptable de l’entreprise.

Fonds de commerce ou titres : deux approches distinctes

• Acquisition du fonds de commerce

L’acquisition du fonds de commerce consiste à acheter l’ensemble des éléments corporels et incorporels nécessaires à l’exploitation, comme la clientèle, le droit au bail, le matériel, les licences et les contrats de travail, mais pas la société qui les exploite. L’acheteur doit alors acheter le fonds via une structure existante ou nouvellement créée. Ce montage limite la reprise des passifs antérieurs et facilite souvent le financement bancaire, le fonds pouvant être nanti en garantie.

Dans certains cas, l’acheteur acquiert le fonds de commerce en nom propre pour exercer l’activité à titre individuel. Dans d’autres, il utilise une société déjà existante pour réaliser l’achat. Le cas le plus fréquent reste toutefois la création d’une société, le plus souvent une SARL ou une SAS, spécialement destinée à acquérir le fonds et à en assurer l’exploitation.

Le choix de la structure juridique dépend généralement du statut que souhaite adopter le dirigeant, de ses objectifs fiscaux et patrimoniaux, ainsi que des modalités de financement prévues.

Points de vigilance

Lors de la rédaction de l’acte d’achat du fonds de commerce, il convient d’être particulièrement attentif au périmètre de l’acquisition et de dresser un inventaire précis de ce qui est repris.

Le stock ne fait pas partie du fonds de commerce et constitue une source fréquente de litiges. Il est donc recommandé de prévoir un inventaire contradictoire, d’en définir la méthode d’évaluation et de préciser dans l’acte ce qui est inclus dans la notion de stock.

Le dépôt de garantie du bail devra également être pris en compte dans le financement.

Un exemple récent illustre cette vigilance nécessaire : l’acte de cession ne mentionnait pas le reversement des acomptes versés pour des réservations futures. Même si, d’un point de vue comptable, il est logique que celui qui réalise la prestation après la vente encaisse ces acomptes, en l’absence de mention explicite dans l’acte, ce transfert n’est pas automatique.

S’agissant de la reprise du personnel, il est conseillé de vérifier et de valider avec les salariés le solde des congés payés et des jours fériés acquis, puis de les inscrire clairement dans l’acte. De même, un inventaire des immobilisations reprises doit être établi afin d’éviter toute mauvaise surprise, comme le remplacement non prévu d’un équipement ou sa disparition.

La question de ce qui reste et de ce qui part doit être abordée en amont. Il n’est pas rare que le vendeur souhaite conserver certains éléments ayant une valeur sentimentale. Cela peut être, par exemple, des portraits de famille ou une armoire héritée. Cela ne pose aucun problème dès lors que ces exclusions sont clairement définies et encadrées dès le départ.

• Acquisition des titres de société

Il est également possible, pour racheter le fonds d’un hôtel, d’acquérir directement les titres de la société (parts sociales ou actions)[2] qui détient ce fonds. Cette opération revient à acheter la société exploitante dans son intégralité, c’est-à-dire ses actifs, ses passifs et l’ensemble de ses engagements. L’avantage majeur réside dans la continuité des contrats et licences, sans obligation de recréer une structure juridique. L’inconvénient, en revanche, tient à la reprise des dettes et des risques potentiels, ce qui rend indispensable la réalisation d’audits approfondis et la mise en place d’une garantie d’actif et de passif.

L’acquisition des titres d’une société se réalise souvent par l’intermédiaire d’une holding, dans le cadre d’un montage de type LBO (Leverage Buy-Out)[3], permettant de financer l’opération en grande partie par emprunt et de rembourser celui-ci grâce aux flux générés par l’exploitation.

Intégrer ou non les murs dans l’opération

Le choix ne se limite pas à l’outil d’exploitation. Lorsqu’un hôtel est acquis fonds et murs, se pose également la question du mode d’acquisition de l’immobilier.

Les murs peuvent être achetés directement par l’acquéreur en nom propre ou, plus couramment, via une société dédiée (véhicule), le plus souvent une SCI.

Ils peuvent aussi être acquis par la société qui rachète le fonds de commerce, réunissant ainsi fonds et murs dans la même structure.

Dans certains cas plus rares, l’acquéreur opte pour l’achat des parts de la société ou de la SCI qui détient déjà les murs. Cette option ne présente un réel intérêt que si la structure immobilière comporte un déficit reportable, si l’amortissement n’est pas encore avancé (dans le cas d’une société à l’IS), ou si le financement en place est récent et bénéficie de conditions avantageuses.

Les facteurs influençant la structuration juridique

Le choix de la structure juridique dépend de plusieurs facteurs. Il faut d’abord déterminer précisément ce qui est mis en vente : le fonds de commerce, les murs en direct ou les parts de société(s). Le vendeur peut souhaiter céder uniquement les titres de société(s), ou au contraire privilégier la vente du fonds et/ou des murs.

Le montant de la transaction joue également un rôle important, notamment au regard des droits d’enregistrement. En pratique, le seuil de 500 000 € constitue souvent un repère : en dessous, l’acquisition du fonds de commerce est généralement privilégiée ; au-delà, la cession de titres devient plus fréquente, notamment pour bénéficier de droits d’enregistrement [4]réduits, à savoir 0,1 % pour des actions contre jusqu’à 5 % pour un fonds.

Les problématiques fiscales, qu’elles concernent l’acheteur ou le vendeur, peuvent aussi influencer le montage retenu.

Les conditions de financement entrent également en ligne de compte, l’acquisition directe par une structure existante ou nouvellement créée étant souvent plus simple à financer, le fonds pouvant servir de garantie auprès des banques.

Dans la pratique, pour les transactions dont le fonds de commerce est valorisé à moins de 500 000 €, le montage le plus fréquent consiste à acquérir le fonds par l’intermédiaire d’une SAS ou d’une SARL et les murs via une SCI. Au-delà de ce seuil, l’acquisition se fait plus souvent par l’achat des titres de la société d’exploitation. Les murs, quant à eux, sont fréquemment acquis en direct (par une SCI), notamment pour des raisons de financement et de mise en garantie.