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Développement du groupe Mona Lisa

Savoir choisir la défiscalisation

Spécialisé dans la vente de produits immobiliers défiscalisants, le groupe Mona Lisa, dirigé par Bernard Guillem, exploite aujourd'hui 14 hôtels et résidences de tourisme. Mais, l'entreprise prévoit d'accroître rapidement ses positions dans le secteur. Tout en utilisant des dispositifs de défiscalisation appropriés et sécurisés.

Claire Cosson

"La défiscalisation est devenue un outil incontournable pour développer des résidences de tourisme"

Aix-les-Milles, à quelques kilomètres d'Aix-en-Provence TGV. Un après-midi d'été, ciel bleu azur et soleil de plomb. Un homme d'affaires, pressé, arrive en trombe, et voilà le quinquagénaire à l'allure sportive, tout sourire, fin prêt à argumenter. Médecin de formation, Bernard Guillem a déjà établi son 'ordonnance'. Patron d'un groupe spécialisé dans le placement immobilier défiscalisant baptisé Mona Lisa (ex-Bernard Guillem Finances), il souhaite devenir un acteur de poids dans l'hôtellerie et les résidences de tourisme, et sait d'emblée à quoi s'attendre en accueillant un journaliste de L'Hôtellerie. Le terme défiscalisation laisse, aujourd'hui encore, un souvenir 'cuisant' dans la mémoire de bon nombre de professionnels de ce secteur. "Cet outil a été la cause de pas mal de malheurs, notamment de la surcapacité hôtelière constatée dans les années 1990", rappelle volontiers un expert.
Souvenez-vous : avant 1996, date à laquelle a été supprimé le régime fiscal des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l'investissement dans un hôtel neuf, en direct ou en parts, permet alors aux particuliers d'accéder aux fameux BIC. Déficits d'exploitation déductibles des revenus globaux du foyer fiscal, imputation dans l'enveloppe des frais d'acquisition, des charges d'exploitation et autres intérêts de crédit, récupération dans certains cas de la TVA..., tout y passe ou presque.
Au point que l'hôtellerie finit par rimer avec paradis fiscal. De là à conduire des spécialistes de la vente de patrimoine à placer pas mal d'hôtels douteux, il n'y a qu'un pas que certains franchissent.

Intégration de tous les métiers de l'immobilier
"Dans certains montages immobiliers hôteliers, la défiscalisation a parfois eu des effets pervers, admet d'entrée de jeu Bernard Guillem. Mais l'essentiel des problèmes provenait de ce que les partenaires exploitants étaient souvent peu fiables." Ce père de 4 enfants, passionné de golf, sait de quoi il parle. Et pour cause ! Victime d'un développement vitesse grand V au début des années 1990, sa société se heurte aux difficultés classiques d'après-vente sur tout produit immobilier générant un gain fiscal, à savoir : paiement des loyers, défauts de construction, syndics coûteux, gestionnaires ayant des intérêts économiques propres...
"Au début, nous étions axés vers l'avant-vente et la vente de produits immobiliers défiscalisants. Nous ne contrôlions ni la construction, ni l'exploitation, ni les relations des propriétaires avec l'administration fiscale", explique Bernard Guillem. En bref, la réputation de la compagnie et la satisfaction de ses clients dépendent, à ce moment-là, du professionnalisme des partenaires extérieurs avec lesquels Bernard Guillem Finances travaille. Reste que la réputation de ces derniers laisse parfois à désirer.
"Nous avons eu des problèmes avec des clients mécontents", confesse l'intéressé. Résultat : Bernard Guillem finit par changer radicalement son fusil d'épaule de manière à tout faire 'maison'. D'où d'importantes modifications organisationnelles et opérationnelles au sein de son entreprise. Aboutissant à la création d'une holding, Mona Lisa, qui intègre aujourd'hui tous les métiers de l'immobilier.

Partenariat avec Dumez
"Désormais, nous contrôlons toute la chaîne : de la conception à l'exploitation des projets", déclare le patron du groupe, doté de 5 filiales distinctes : Mona Lisa Etudes et Promotion (sélectionne et suit les réalisations immobilières) ; Mona Lisa Investissements (commercialise des solutions défiscalisantes) ; Mona Lisa Courtage (propose des solutions de financement et d'assurance) ; Mona Lisa Hôtels et Résidences (gère l'exploitation hôtelière et touristique des biens commercialisés par le groupe) ; et Mona Lisa Gestion Immobilière.
Une intégration verticale totale, véritablement inédite dans le milieu du placement financier défiscalisant. Mais qui, finalement, en dit long sur la philosophie de l'entreprise. "Notre but n'est pas de faire de la défiscalisation pour la défiscalisation ! Nous voulons pérenniser les placements de notre clientèle", souligne David Zimmermann, directeur général de la branche investissements de Mona Lisa. De quoi convaincre les investisseurs privés, en particulier les 25 ayant participé au programme de l'hôtel Mona Lisa à Fuveau, à deux pas du pôle microélectronique de Rousset dans les Bouches-du-Rhône.
Dans cette récente opération, Mona Lisa a en effet conduit l'ensemble de la réalisation de l'établissement, de l'acquisition du terrain à l'exploitation, en passant par la construction réalisée par Dumez suite à un accord de partenariat mis en place pour toutes les constructions engagées par Mona Lisa à travers l'Hexagone. Au dire des dirigeants, la commercialisation de l'hôtel, divisée en 'packages' de 3 chambres (pour un montant de 513 478 e) et une quote-part des parties communes, a été vite bouclée auprès des particuliers.

Garantie de loyer, de rachat, de défiscalisation...
D'autant plus vite que Mona Lisa ne s'arrête pas en si bon chemin. Dans le cadre des investissements Besson, Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) et Loueur en Meublé Professionnel (utilisés en fonction de la nature des opérations), la société prend le risque de garantir une défiscalisation totalement sécurisée à ses clients.
Une fois le bien acquis, celui-ci est confié à Mona Lisa Hôtels et Résidences. Grâce à une première garantie de loyer, le propriétaire est alors assuré de percevoir des rentrées régulières d'un montant minimum de 23 010 e sur l'année. Autre avantage proposé fort intéressant : la garantie de défiscalisation sur l'impôt sur le revenu et la récupération de la TVA (le cas échéant). Enfin, une garantie de rachat 'à prix plancher' du bien à 50 % à l'issue d'une période de 15 ans.
Difficile de résister à de tels arguments sonnants et trébuchants ! Qui plus est lorsque l'on a entendu le discours du p.-d.g. "Le montage financier classique, avec ses remboursements d'emprunts souvent lourds, n'est plus d'actualité", affirme ce dernier. Selon lui, "la défiscalisation est devenue un outil indispensable au développement des résidences hôtelières, mais aussi en hôtellerie. Et avec l'explosion de la société de loisirs, ces marchés sont prometteurs."
"Je dois avouer que leurs montages financiers sont plutôt bien ficelés", commente Philippe Chambosse, investisseur en LMP dans la reprise de l'hôtel Sol e Mar. "De plus, Mona Lisa prend des risques et garantit une bonne rentabilité des placements. En outre, ils connaissent bien le secteur et ses spécificités", surenchérit-il. Voilà 7 ans en effet que Mona Lisa Hôtels et Résidences (MLHR) opère sur le marché de l'hôtellerie et des résidences de tourisme. A la tête aujourd'hui de 8 hôtels et 6 résidences de tourisme implantés principalement dans la région PACA, cette filiale, dirigée par Alain Magré (expert-comptable de formation) et employant plus de 200 personnes, a réalisé un chiffre d'affaires de 7,20 Me l'an dernier, et table sur plus de 10 Me pour l'exercice 2003.

Cinq ouvertures d'ici la fin 2002
Des recettes qui pourraient encore sensiblement progresser à l'avenir. La compagnie souhaitant réellement renforcer ses positions dans le secteur touristique français, voire même européen. En témoignent d'ailleurs les nouvelles ouvertures d'ores et déjà programmées d'ici la fin de l'année : le Val Hôtel à Toulon, l'Hôtel Manoir de Beauvais à Poitiers, l'Hôtel Assinie à Bourget-du-Lac, et les Chalets Mona Lisa à Puy-Saint-Vincent (Hautes-Alpes). Sans compter que l'activité de MLHR ne se limite pas aux seules réalisations du groupe (projets montés en défiscalisation). "Nous sommes sollicités par des hôteliers qui souhaitent nous confier la gestion de leurs établissements", souligne Alain Magré. MLHR a effectivement modélisé des outils de gestion et développé de solides compétences. Les chiffres parlent d'eux-mêmes.
"A fin octobre, l'Hôtel Sol e Mar a réalisé un prix moyen hébergement de 120,80 e contre 118,40 e budgétés. Quant au prix moyen couvert, il s'élève en cumulé à 36,56 e contre 36,42 e initialement prévus", indique le président de MLHR. Même tendance pour le Royal Mirabeau dont les prix moyens chambre et couvert atteignent respectivement les 69,70 e et 29,93 e au terme des 10 premiers mois de l'année contre 69 e et 27,57 e programmés.
Autant dire que la branche MLHR semble faire preuve de sérieux. "Notre principal souci est de rentabiliser les placements de tous nos clients", note Alain Magré. Une formule qui a déjà séduit pas mal d'investisseurs (7 000 clients au total) et les propriétaires du Domaine de L'Hospitalet. Affaire à suivre... n zzz36v

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L'Hôtellerie Restauration n° 2798 Magazine 5 Décembre 2002 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE