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	du 22 mai 2003	ACTUALITÉ JURIDIQUE

Votre argent

INVESTISSEZ DANS L'IMMOBILIER AVEC L'AMORTISSEMENT DE ROBIEN

Le dispositif 'Besson neuf' a pris fin le 2 avril 2003 pour être remplacé, à compter du 3 avril, par le dispositif de Robien. Et pour une fois, cette réforme fiscale ravit les professionnels de l'immobilier, car elle devrait permettre de relancer les acquisitions de logements neufs, surtout dans les régions où le marché locatif était bloqué.

Le nouveau dispositif de Robien récemment mis en place a des avantages par rapport au dispositif précédent institué par Besson. D'une part, il supprime l'obligation de respecter des plafonds de ressources pour les locataires, et d'autre part, il augmente les plafonds de loyers en créant de nouvelles zones, et ce, dès le 3 avril 2003.
Ce nouveau dispositif n'a pas encore fait l'objet d'un vote, il sera présenté aux parlementaires sous forme d'un amendement au projet de loi portant diverses dispositions en matière d'urbanisme, d'habitat et de construction, et devrait être définitivement voté à la fin de la session parlementaire. De ce fait, pour éviter un gel des projets immobiliers, il a été décidé de proposer qu'il s'applique avec effet rétroactif au 3 avril 2003.
Le premier point de la réforme vise donc à mieux adapter les plafonds de loyers aux loyers du marché, notamment à Paris intra-muros, dans les Hauts-de-Seine, dans une partie de la Seine-Saint-Denis, de la Seine-et-Marne, des Yvelines et du Val-de-Marne, ainsi que dans un grand nombre d'agglomérations de province dont notamment Lyon, Nice, Cannes-Grasse-Antibes et certaines zones frontalières (Strasbourg, Annecy, agglomération genevoise) ou touristiques. Les plafonds de loyers dans ces zones où le marché locatif est tendu sont fixés dans le nouveau dispositif à environ 90 % du loyer du marché des logements neufs, soit une augmentation d'environ 40 % des loyers plafonds dans les actuelles zones I et II.
Mais attention, ces nouveaux plafonds ne s'appliquent qu'aux locations de logements acquis neufs ou mis en chantier à compter du 3 avril 2003.  

De nouvelles zones locatives
Le deuxième point de cette réforme porte sur le découpage de la France en zones locatives. Le nouveau zonage est plus simple que l'ancien et surtout plus conforme aux réalités locales. Il est réduit à 3 zones (au lieu de 4), établi à partir de critères démographiques et économiques :
w La zone A : l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français ;
w La zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, et les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières ;
w La zone C : le reste du territoire.
Les nouveaux montants maxima de loyers et les contours géographiques précis des 3 différentes zones seront fixés par un décret qui sera publié prochainement. Mais il est déjà annoncé pour la zone A (grande agglomération parisienne des anciennes zones I et I bis + Côte d'Azur + Genevois français) que le loyer passerait à 18 e par mètre carré (contre 12,90 e ou 11,40 e, selon les secteurs d'Ile-de-France, soit une hausse de 39 ou de 57 %). En zone B (agglomérations de plus de 50 000 habitants + communes chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et dans les zones frontalières ou littorales), le nouveau plafond serait porté à 12,50 e (au lieu de 8,80 e, soit une hausse de 42 %). Sur le reste du territoire, en zone C, on devrait respecter au maximum 9 e par mètre carré (contre 8,30 e précédemment, soit + 8 %).
Enfin, autre modification importante, afin de simplifier le dispositif, les plafonds de ressources du dispositif d'aide à l'investissement locatif sont supprimés. Les autres règles ne changent pas. C'est le cas, notamment, de la durée de location (9 ans minimum), des taux d'amortissement (8 % pendant 5 ans puis 2,5 % au-delà, dans la limite de 15 ans), de la déduction forfaitaire (6 %) et du montant maximum du déficit imputable sur le revenu global (10 700 e).  

Une loi déjà améliorée
Un autre handicap important par rapport aux dispositifs fiscaux antérieurs de la loi Besson résidait dans l'impossibilité de louer le bien acquis à un ascendant ou un descendant. Une première brèche dans ce dispositif rigide avait été ouverte par la loi de Finances pour 2002. Elle autorisait la location à un parent ou un enfant d'un logement acquis neuf après 3 ans de location respectant les contraintes imposées par les textes. L'amortissement était alors suspendu jusqu'à la relocation à un tiers.
La deuxième brèche résulte de deux amendements au projet de loi de Finances pour 2003. Il est dorénavant possible de louer un logement neuf à un enfant ou un parent sans que soit remis en cause le bénéfice de l'amortissement. L'obligation de suspendre l'avantage fiscal pour mettre le logement acquis à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant est donc supprimé.
Mais encore une fois, tous les investisseurs ne bénéficieront pas de cet assouplissement. Pourront en bénéficier seulement ceux qui ont acquis neuf ou en état d'achèvement, un logement après le 9 octobre 2002 ou qui ont fait construire un logement dont la déclaration d'ouverture du chantier est postérieure à cette date.
Une instruction du 5 mars 2003 (BOI 5D-5-03) précise, de plus, que le locataire peut être un ascendant ou un descendant de n'importe lequel des membres du foyer fiscal. En revanche, il n'est pas possible de bénéficier de ce dispositif fiscal pour une location à un membre du foyer fiscal. Il faut donc, par exemple, si l'on souhaite loger son fils ou sa mère dans le logement acquis, ne plus les compter à charge. En revanche, le fait de leur verser une pension alimentaire n'a pas pour effet de priver l'investisseur du bénéfice de ces nouvelles dispositions.
L'autre précision apportée par cette instruction concerne les ressources à prendre en compte par les investisseurs qui ont (hélas pour eux) acquis leur bien immobilier entre le 9 octobre 2002 et le 3 avril 2003. Les textes prévoient que le montant de ressources à considérer est "le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat". Pas de problème pour un ascendant jamais compté à charge du foyer fiscal, mais quel revenu prendre en compte pour un enfant compté jusqu'alors à la charge de ses parents ?
En principe, le montant des ressources à retenir est celui de ses parents, ce qui est illogique puisque seul l'enfant est titulaire du bail et réduit considérablement l'avantage accordé par les parlementaires. C'est pourquoi l'administration a accepté dans les cas où le locataire, descendant du propriétaire du logement, dépose pour la première fois une déclaration séparée au titre des revenus de l'année de conclusion du bail, de retenir le revenu de référence résultant des revenus perçus au cours de ladite année. Mais attention, si ce revenu s'avère supérieur aux maxima acceptés, l'avantage fiscal accordé sera alors remis en cause.
Enfin, comme l'ancien apparaissait de plus en plus comme le parent pauvre de ce dispositif fiscal, l'article 79 de la loi de Finances pour 2003 a relevé de 25 à 40 %, à compter de l'imposition des revenus de 2003, le taux de la déduction forfaitaire majorée applicable aux revenus tirés de la location de logements dans le cadre du dispositif d'aide à l'investissement locatif dans l'ancien.

Les autres mesures à venir
Pour l'heure, le locataire d'un logement Besson doit être une personne physique ou une personne morale qui met le logement à la disposition de son personnel. Il n'est pas possible, comme c'était le cas dans le cadre de l'amortissement Périssol, de louer à une société d'exploitation.
Une réforme actuellement à l'étude prévoit de permettre à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur logement en ouvrant le bénéfice du nouveau dispositif aux locations intermédiaires. Cette mesure devrait permettre notamment la relance de la construction de résidences pour étudiants.
Une autre mesure également en cours de finalisation vise à adapter la réglementation des SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) afin de permettre aux souscripteurs de parts de profiter plus rapidement des avantages fiscaux octroyés.
La collecte des SCPI leur permet d'investir dans des secteurs géographiques ou des catégories de logements plus risqués pour un investisseur individuel que pour une société. Toutefois, les particuliers qui préfèrent pour cette raison opter pour la souscription de parts de SCPI ne peuvent pas bénéficier d'un effet fiscal immédiat. De plus, ils ne connaissent pas précisément, dès la souscription de leurs parts, le montant de l'avantage fiscal auquel ils pourront prétendre et à quel moment, indications pourtant essentielles pour le calcul de la rentabilité d'un investissement.
Il devrait être prochainement admis que l'amortissement soit calculé sur 95 % du montant de la souscription avec effet à compter de la date de celle-ci dès lors que les engagements suivants seraient pris :
w par les souscripteurs : durée de détention minimum des parts ;
w par les sociétés de gestion : engagement d'investir l'intégralité des sommes collectées dans un délai minimum suivant la clôture de chaque augmentation de capital ; engagement de location dès l'achèvement des immeubles et ce pendant une durée minimale.
w Enfin, la troisième mesure actuellement à l'étude concerne la rénovation des immeubles anciens très dégradés. Le gouvernement envisage la mise en place d'un dispositif qui s'appliquera aussi, dans certaines conditions, à l'acquisition de logements anciens pour permettre leur remise sur le marché et développer une offre locative de qualité dans les centres anciens des villes.

En conclusion, on peut se demander si l'investisseur, après le 3 avril 2003, sera financièrement gagnant. Sans doute pas. Il pourra seulement acheter dans des secteurs plus chers, tout en conservant une rentabilité correcte de son investissement. Par exemple, avec un loyer parisien de 18 e, il est possible d'obtenir une rentabilité brute supérieure à 5 % en achetant à 4 000 e le mètre carré. La balle est désormais dans le camp des promoteurs et, plus encore, des pouvoirs publics, dont on attend la remise sur le marché de terrains à bâtir à des prix raisonnables. Le marché de la location ne pourra que s'en trouver mieux. 
M.-C. Barbier zzz66f

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