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ACTUALITÉ JURIDIQUE

Fixer le loyer d'un hôtel

VERS UNE REMISE EN CAUSE DE LA MÉTHODE HÔTELIÈRE ? 

Traditionnellement, le loyer des hôtels était calculé selon des usages professionnels qualifiés de méthode hôtelière. Mais récemment, certains experts veulent abandonner cette méthode au profit d'une nouvelle, fondée sur un système anglo-saxon de présentation des comptes.  

DessinJuridique.JPG (11655 octets)En principe, lors de son renouvellement, le loyer d'un bail commercial est plafonné à l'augmentation de l'indice Insee du coût de la construction. Mais à l'instar des garages, des théâtres et des cinémas notamment, les immeubles exploités à usage d'hôtels constituent des locaux qualifiés de monovalents, c'est-à-dire qu'ils ne peuvent être utilisés pour l'exercice d'une autre activité (sauf en y effectuant des travaux de transformation excessivement importants).
Par dérogation, le loyer de ces locaux monovalents n'est pas soumis au mécanisme du plafonnement lors du renouvellement du bail, mais déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité concernée. Pour les locaux à usage d'hôtel, le loyer est évalué suivant la méthode hôtelière.
Cependant, il est vrai que certains experts prônent une refonte de la méthode hôtelière classique, notamment pour les hôtels de chaîne, nouvelle méthode fondée sur un système anglo-saxon de présentation des comptes.

A. La méthode hôtelière classique

En résumé, on peut dire que la valeur locative d'un hôtel représente un pourcentage de la recette de l'hôtelier qui doit revenir au propriétaire des murs. La méthode hôtelière consiste, à partir d'un chiffre d'affaires idéal qui pourrait être réalisé dans les conditions optimales, à attribuer au bailleur une partie de ce chiffre d'affaires en y apportant différents correctifs. Cette méthode consiste dans un premier temps à déterminer la recette théorique annuelle sur laquelle on applique un coefficient de fréquentation, auquel on soustrait ensuite certains éléments.

La recette théorique annuelle
Elle correspond au chiffre d'affaires qui pourrait être réalisé si l'hôtel était complet d'un bout à l'autre de l'année, soit un taux d'occupation de 100 % sur 365 jours par an. On obtient cette recette en multipliant le nombre de chambres de l'hôtel par le prix affiché pour chacune de ces chambres, et l'on multiplie le résultat ainsi obtenu par 365.

Ex : Hôtel 3 étoiles de 17 chambres
10 chambres affichées à 700 F
5 chambres affichées à 750 F
2 chambres affichées à 850 F
La recette théorique annuelle sera de :
(10 x 700) + (5 x 750) + (2 x 850) x 365 = 4 544 250 F TTC

Cette recette se compose uniquement de l'hébergement pur et simple ; elle ne comprend pas les prestations annexes, c'est-à-dire les petits-déjeuners, le téléphone, les boissons et les autres prestations annexes.

Déduire la TVA mais pas le service
Sur cette recette théorique annuelle, on déduit la TVA au taux de 5,5 %. Par contre, depuis deux arrêts de la cour d'appel en 1996, le pourcentage service destiné au personnel (par exemple 15 %) ne doit plus être déduit.
Ainsi, en reprenant notre exemple, on obtiendra :
(4 544 250 F x 100) : 105,50 = 4 294 316,30 F

DessinJuridique2.JPG (12426 octets)

Abattement pour ristourne
Un abattement pour remise est souvent pratiqué sur la recette théorique annuelle afin de tenir compte des ristournes ou des pratiques tarifaires habituellement consenties par rapport aux prix affichés. Cet abattement est variable.
4 294 316,30 - 15 % = 3 650 168,90 F  

Taux d'occupation ou coefficient de fréquentation
Sur cette recette théorique annuelle, on applique un taux d'occupation ou coefficient de fréquentation moyen variable selon l'année, la situation géographique et la catégorie de l'hôtel. On aboutit ainsi à la recette que pourrait obtenir un hôtelier normal dans des conditions normales d'exploitation.

Ex. : 3 650 168,90 x 65 % = 2 372 609,70
7Pour déterminer le taux d'occupation, les experts se fondent sur les sources publiées et diffusées par les syndicats et revues professionnelles ou les services économiques publics (Insee notamment).
L'expert se doit de retenir le taux d'occupation moyen à la date du renouvellement et non à la date d'établissement de son rapport. Dans le meilleur des cas, il y aura donc un décalage d'au moins 1 an par rapport au taux actuel ou bien plus.
Le taux d'occupation est un taux d'occupation moyen par catégorie d'hôtel. Pour des hôtels pris dans la même catégorie, le taux d'occupation réel pourra être sensiblement différent par rapport à ce taux moyen et dépendra de la localisation géographique, de la proximité de la concurrence, de la notoriété, et bien entendu, des qualités propres à l'exploitant (aptitudes commerciales, compétences dans la gestion, etc.).
C'est cependant un taux moyen qui sera retenu par l'expert et le plus souvent repris par le juge. Le recueil des données permettant de déterminer ces taux d'occupation moyens étant effectué auprès des professionnels, on ne saurait que trop conseiller aux hôteliers de répondre sérieusement à ces demandes de renseignements (ou qu'ils s'abstiennent dans le cas inverse).

Pourcentage sur recette

Sur la valeur ainsi obtenue, on applique un taux de rendement ou pourcentage sur recette variable également suivant la catégorie de l'hôtel et qui représente la part des recettes devant rémunérer le bailleur.

Ex. : 2 372 609,70 - 15 % = 2 016 718,30
Les fourchettes communément utilisées par les experts s'établissent comme suit :
Hôtel préfecture : 18 à 25 %
Hôtel 1 étoile : 15 à 16 %
Hôtel 2 étoiles : 14 à 15 %
Hôtel 3 étoiles : 13 à 14 %
Hôtel 4 étoiles : 11 à 12 %

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On déduit les charges payées par le locataire, mais qui incombent au propriétaire.

Abattements supplémentaires
A ce stade, il est tenu compte des travaux d'amélioration éventuellement effectués par l'hôtelier et qui excèdent l'obligation normale d'entretien et de réparations locatives qui sont normalement à sa charge.
Il s'agira le plus souvent de travaux d'amélioration et de confort d'une certaine importance envisagés par la loi du 1er juillet 1964. Ce pourcentage de déduction sera d'autant plus élevé que les travaux permettent le passage de l'hôtel dans une catégorie supérieure.

Ex : 2 016 718,30 - 20 % = 1 613 374,70
On regarde aussi les clauses du bail qui font supporter au locataire des charges inhabituelles par rapport aux baux commerciaux usuels (impôt foncier, importantes réparations de l'article 606 du Code civil, assurance incendie de l'immeuble garantissant sa valeur de reconstruction). Ces charges viendront en déduction.
Précision : même s'il est d'usage en matière de baux hôteliers que ces charges soient supportées par le locataire, il en est malgré tout tenu compte.
Lorsque l'exploitant effectue des travaux visés par la loi du 1er juillet 1964 (réfection de l'installation électrique, de la distribution d'eau, des équipements sanitaires, chauffage, climatisation, TV, téléphone, ascenseur, etc.), il a tout intérêt à respecter le formalisme prévu par cette loi.
Ce formalisme consiste à informer par lettre recommandée le propriétaire du projet de travaux en y joignant un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif. Il a tout intérêt également à procéder officiellement à l'exécution de ces travaux, non seulement pour des questions de responsabilité et d'assurance, mais aussi pour pouvoir les déduire ou les amortir fiscalement et être à même d'en justifier comptablement, factures à l'appui lors du renouvellement du bail.
Le montant de l'abattement pratiqué va dépendre, d'une part, de l'importance des travaux réalisés (plus élevés si l'hôtel augmente d'une ou de plusieurs catégories, moindre s'il reste dans la même), et, d'autre part, de l'ancienneté de leur réalisation. En effet, les agencements et installations s'amortissent selon leur nature sur 10 à 15 ans. On considère donc que pour les travaux les plus anciens, le locataire a déjà profité de l'économie d'impôt déduite par l'amortissement total ou partiel de ceux-ci. L'abattement sera dans ce cas moins élevé que si les travaux ont été réalisés récemment. Donne lieu à un supplément de loyer, le logement dont dispose l'hôtelier dans l'hôtel. Mais le lieu doit correspondre à un véritable logement avec des conditions de confort normales. En fait, dès lors que l'exploitant habite réellement sur place, il est réputé faire l'économie du loyer du bail d'habitation qu'il devrait payer s'il disposait d'un logement distinct. zzz62

Des loyers selon la méthode hôtelière

1. TGI Paris du 4 janvier 2000
Hôtel 3 étoiles NN de 45 chambres (dont 2 suites) situé à Paris IIe pour un renouvellement au 1er janvier 1997
* Recette annuelle théorique : 7 364 212 F tenant compte d'un abattement de 20 % pour remise pour 42 chambres et de 40 % pour les 2 suites.
* Taux d'occupation : 68 % pour les chambres et 50 % pour les suites
* Pourcentage sur recette : 13,5 %
* Abattement pour manque d'une partie des locaux communs et des services nécessaires au classement : - 10 %
* Travaux hôteliers : - 8 %
* Taxes foncières : - 16 222 F
* Prime d'assurance : - 10 797 F
* Grosses réparations : - 10 %
* Loyer de renouvellement fixé à 466 200 F  

2. TGI Paris du 4 janvier 2000
Hôtel 3 étoiles de 114 chambres dans le VIIe, pour un renouvellement au 1er janvier 1997
* Recette annuelle théorique : 15 768 000 F
* Remise sur prix : - 25 %
* Coefficient de fréquentation : 70 %
* Pourcentage sur recette : 13,5 %
* Abattement pour travaux : - 25 %
* Abattement pour structure défavorable : - 5 %
* Impôt foncier : - 36 159 F
* Loyer de renouvellement fixé à 652 383 F  

3. TGI Paris du 2 mars 2000
Hôtel 3 étoiles de 50 chambres à Paris IIe, pour un renouvellement au 1er février 1997
* Recette annuelle théorique hors TVA : 13 446 019 F
* Remise à la clientèle : - 30 %
* Coefficient d'occupation : 65 %
* Pourcentage sur recette : 14 %
* Taxes foncières : - 21 584 F
* Taxe de séjour : - 101 467 F
* Le loyer de renouvellement est fixé à 733 460 F

4. TGI PARIS du 8 mars 2000
Hôtel 3 étoiles de 62 chambres dans le VIIIe, pour un renouvellement au 1er avril 1994
(L'hôtel comporte en outre un bar et une salle de restaurant au rez-de-chaussée ainsi qu'un logement de fonction de 60 m2 au 6e étage)

Pour les 45 chambres du 1er au 4e étage
* Recette annuelle théorique : 6 856 723 F tenant compte d'une remise de 25 %
* Taux d'occupation : 60 %
* Pourcentage sur recette : 14 %

Pour les 17 chambres du 5e étage
* Recette annuelle théorique hors TVA : 1 933 116 F, tenant compte d'une remise de 25 %
* Taux d'occupation : 50 %
* Pourcentage sur recette : 13 %
* Taxes foncières : - 17 184 F
* Abattement pour charges exorbitantes : - 5 %
* Loyer de renouvellement fixé à 773 461 F

Nota : le loyer inclut, pour la partie restaurant, 86 250 F et pour le logement de fonction 43 488 F

5. TGI Paris du 2 mai 2000
Hôtel 2 étoiles NN, comportant 23 chambres, situé à Parie Ve, pour un renouvellement au 1er avril 1997
* Recette annuelle théorique HT : 3 188 128 F, tenant compte d'un abattement de 5 % pour contrat avec les tour-opérateurs
* Taux d'occupation : 70 %
* Taxe de séjour : - 39 289 F
* Pourcentage sur recette : 14 %
* Abattement pour charges exorbitantes : - 10 %
* Le loyer de renouvellement est fixé à 262 182 F  

6. TGI Paris du 6 juillet 2000
Hôtel 3 étoiles de 34 chambres situé à Paris XVe, pour un renouvellement au 1er avril 1997
* Recette annuelle théorique HT : 5 058 276 F, tenant compte d'un abattement pour remise à la clientèle de 25 %
* Taux d'occupation : 68 %
* Pourcentage sur recette : 13,5 %
* Abattement pour charges exorbitantes : - 15 %
* Le loyer de renouvellement est fixé à 394 700 F  

7. TGI Paris du 15 juin 2000
Hôtel 2 étoiles, dans le XVIe, comportant 22 chambres, pour un renouvellement au 1er juillet 1997
* Recette annuelle théorique HT : 2 987 810 F, tenant compte d'une déduction de 15 % pour remise
* Taux de fréquentation : 65 %
* Pourcentage sur recette : 14,5 %
* Abattement pour impôt foncier et grosses réparations : - 10 %
* Le loyer de renouvellement est fixé à 228 000 F  

8. TGI Paris du 5 octobre 2000
Hôtel meublé, non classé de 24 chambres, situé à Paris XVe, pour un renouvellement au 15 février 1996
* Recette annuelle théorique HT : 1 510 511 F
* Taux d'occupation : 85 %
* Pourcentage sur recette : 18 %
* Abattement pour charges : - 15 %
* Loyer de renouvellement fixé à 235 700 F

B. Les prémisses d'une nouvelle méthode de calcul

Un nouveau mode de calcul basé sur des méthodes comptables et des ratios anglo-saxons est préconisé par certains experts. Cette méthode se réfère notamment à deux notions, abréviations d'expressions anglo-saxonnes : le RevPar et le Gop.

* Le terme RevPar signifie ReVenue Per Available Room et constitue la recette moyenne par chambre disponible.
Il se calcule de la façon suivante : chiffre d'affaires hébergement HT divisé par le nombre de chambres construites.
Le RevPar moyen est calculé par catégorie d'établissement, par plusieurs cabinets, notamment Pannel Kerr Forster repris et publié mensuellement par L'Hôtellerie. Toutefois, ces moyennes statistiques sont issues pour l'essentiel des hôtels de chaîne.

* Le Gop qui vient de l'expression Gross operating profit peut être comparé au résultat brut d'exploitation après réintégration de certains postes de charges fixes : loyer, impôt foncier, taxe professionnelle, assurance de l'immeuble, amortissements.
Une partie de ce Gop doit revenir au bailleur en contrepartie de la jouissance des locaux. Ce pourcentage est variable en fonction de la catégorie de l'hôtel.

Deux décisions ont récemment eu à statuer sur la portée et les limites de la nouvelle méthode :
* Dans une première affaire, il s'agissait d'un grand hôtel de chaîne de 4 étoiles comportant 953 chambres. Le rapport d'expertise de la valeur locative a été établi par un collège de 3 experts.
Les parties, bailleur et preneur, ainsi que le collège d'experts, étaient d'accord pour retenir un chiffre d'affaires hébergement de 200 000 000 F, auquel ils aboutissaient quelle que soit la méthode utilisée (méthode hôtelière traditionnelle ou par le RevPar).

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Certains experts prônent une nouvelle méthode de fixation de loyer pour les hôtels de chaîne fondée sur la présentation des comptes.

Dans son jugement, le tribunal retient que :
- "Les experts ont noté qu'il n'existait pratiquement aucun terme de comparaison connu et ont soumis au juge deux méthodes de calcul au juge des loyers pour la valeur locative générée par la part hébergement.
Il ressort des usages hôteliers des grandes chaînes d'hôtels que les méthodes anglo-saxonnes de comptabilité sont appliquées (ce qui est le cas en l'espèce).
- Que le Gop, qui peut être assimilé au résultat brut d'exploitation avant imputation des charges fixes et des amortissements, est calculé et devient un moyen de calcul aisé, et déjà utilisé par les acteurs économiques, tant de la jouissance des locaux qui appartient au bailleur que de l'exploitation du fonds de commerce qui appartient au locataire.
Les experts ont précisé que le Gop était de 50 à 55 % pour les hôtels 2 et 3 étoiles à Paris et de 20 à 25 % pour les hôtels 4 étoiles à Paris qui ont des recettes annexes relativement importantes. Que pour les autres 4 étoiles indépendants ou de chaîne à Paris, le Gop peut être fixé entre 40 et 50 %.
La méthode du Gop sera donc utilisée pour fixer la valeur locative de l'hôtel. Le collège d'experts a retenu le chiffre de 45 %. Ils ont opéré un partage par moitié au profit du bailleur et du locataire. En conséquence, la part de la valeur locative due à l'hébergement se calcule comme suit : 200 000 000 F x 22,50 % = 45 000 000 F."
(TGI Paris du 18 février 1999)  

* En revanche, dans une autre décision en date du 18 mai 1999, le même tribunal refuse d'appliquer le même mode de calcul. Dans cette seconde affaire, il s'agissait d'un hôtel 4 étoiles indépendant comportant 115 chambres.  

Le jugement considère dans sa motivation que :
"La méthode de calcul selon le revenu moyen par chambre disponible (RevPar) n'est pas celle majoritairement en usage en l'état actuel du marché et de la jurisprudence, cette méthode d'origine anglo-saxonne repose sur des données statistiques encore incertaines et aléatoires...
Que surtout, ce mode d'estimation s'adresse principalement aux hôtels de chaîne, et rend mal compte des hôtels indépendants et des hôtels intégrés volontairement dans des chaînes. Qu'en conséquence, la méthode dite hôtelière, qui correspond aux usages dominants, est plus adaptée au bien en cause et sera suivie..."

(TGI de Paris du 18 mai 1999)
E. Duroux
(Avocat au barreau de Paris)

Des loyers selon la méthode hôtelière

9. TGI Paris du 19 octobre 2000
Hôtel préfecture non classé de 32 chambres (22 à la journée et 10 louées au mois) dans le XIe
1. Pour les 22 chambres à la journée
* Recette annuelle théorique HT : 723 080 F
* Taux d'occupation : 80 %
* Pourcentage sur recette : 20 %
2. Pour les 10 chambres au mois
* Recette théorique annuelle HT : 245 687 F
* Taux d'occupation : 100 %
* Pourcentage sur recette : 25 %
* Total : 177 113 F
* Taxes foncières : - 2 906 F
* Abattement pour réparations : - 3 %
* Le loyer de renouvellement est fixé à 169 000 F

10. TGI Paris du 20 novembre 2000
Hôtel 2 étoiles dans le XXe, comportant 25 chambres
Nota : des travaux (loi du 1er juillet 1964) ont été réalisés début 1985
* Recette annuelle théorique HT : 4 120 850 F, tenant compte d'une déduction de 25 % pour remise
* Taux d'occupation : 65 %
* Pourcentage sur recette : 14,75 %
* Taxes foncières : - 2 389 F
* Loyer de renouvellement : 278 500 F à compter du ber mars 1997
Pour la période du 1er juillet 1996 au 28 février 1997, un abattement de 30 % est retenu pour tenir compte des travaux de la loi de 1964, soit un loyer réduit à 195 000 F sur la même période

11. TGI Paris du 5 décembre 2000
Hôtel 3 étoiles, dans le Ier arrondissement, comportant 78 chambres, pour un renouvellement au 1er juillet 1997
* Recette annuelle théorique : 21 213 800 F
* Remise à la clientèle : - 20 %
* Taux d'occupation : 66 %
* Pourcentage sur recette : 13,5 %
* Abattement pour travaux : - 15 %
* Assurance et taxes foncières : - 43 925 F
* Abattement pour gosses réparations : - 10 %
* Le loyer de renouvellement est fixé à 920 500 F

12. TGI Paris du 28 septembre 2000
Hôtel 3 étoiles comportant 34 chambres, situé à Paris IXe
Recette annuelle théorique : 6 385 675 F
* Remise à la clientèle : - 20 %
* Taux de fréquentation : 72 %
* Pourcentage sur recette : 13 %
* Abattement pour travaux : - 30 %
* Impôt foncier : - 7 101 F
* Assurance : - 3 891 F
* Le loyer est renouvelé à 306 000 F  

13. TGI Paris du 16 novembre 2000
Hôtel meublé préfecture, situé à Paris XVIIe comportant 30 chambres, dont 4 interdites à la location, pour un renouvellement au 1er janvier 1999
* Recette annuelle théorique HT : 479 000 F
* Taux d'occupation : 90 %
* Pourcentage sur recette : 22 %
* Logement de 55 m2 occupé par l'exploitant et 2 chambres occupées par ses enfants : 57 996 F
* Le loyer de renouvellement est fixé à 152 838 F

14. TGI de Paris du 2 février 2001
Hôtel 3 étoiles dans le IXe, comportant 40 chambres, pour un renouvellement au 1er juillet 2001
* Recette annuelle théorique : 5 700 746 F
* Taux d'occupation : 70 %
* Pourcentage sur recette : 14 %
* Charges non répercutées sur le preneur : 10 490 F
* Le loyer de renouvellement est fixé à 570 000 F  

15. TGI Paris du 8 février 2001
Hôtel 2 étoiles situé à Paris XVe comportant 23 chambres dans un premier corps de bâtiment et 32 chambres dans un second corps de bâtiment, faisant l'objet de 2 baux distincts pour un renouvellement au 1er avril 1998
1. Pour 23 chambres :
* Recette annuelle théorique HT : 4 273 000 F
* Remise à la clientèle : 29 %
* Taux de fréquentation : 80 %
* Pourcentage sur recette : 15 %
* Abattement pour travaux : 5 %
* Le loyer de renouvellement est fixé à 345 000 F
2. Pour les 32 chambres
* Recette annuelle théorique HT : 6 200 000 F
* Remise à la clientèle : 29 %
* Taux de fréquentation : 80 %
* Pourcentage sur recette : 15 %
* Abattement pour travaux : 5 %
* Le loyer de renouvellement est fixé à 502 000 F  

16. TGI de Paris du 31 janvier 2001
Hôtel 2 étoiles de 27 chambres situé à Paris XVe, pour un renouvellement au 1er janvier 1998
* Recette théorique annuelle : 3 456 550 F
* Remise à la clientèle : 5 %
* Taux d'occupation : 68 %
* Pourcentage sur recette : 14,5 %
* Travaux de climatisation : 5 %
* Le loyer de renouvellement est fixé à 291 555 F

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