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L'hôtellerie, un investissement toujours rentable

Hôtellerie - mercredi 20 janvier 2016 10:31
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Pour les grands groupes familiaux français comme les riches entrepreneurs, le placement est toujours aussi intéressant fiscalement.



La Villa Mazarin à Paris vient d'être achetée par les frères Pariente et Xavier Niel.
La Villa Mazarin à Paris vient d'être achetée par les frères Pariente et Xavier Niel.

Les récentes acquisitions parisiennes, réalisées par de riches entrepreneurs ou par des groupes familiaux français démontrent une nouvelle fois que l'hôtellerie est une source non négligeable d'investissement patrimonial. Le rachat du Best Western Premier Opéra Liège (IXe) par la famille Arthus Bertrand, et celui des murs de la Villa Mazarin par les frères Pariente et Xavier Niel, patron de Free, pour 25 M€, en sont de récentes illustrations. Ces investissements sont réfléchis. Dans le cas de la Villa Mazarin, par exemple, l'achat ne concernerait pas uniquement les murs de l'hôtel mais également ceux des commerces alentour. "Les murs d'un hôtel de 29 chambres, même en 4 étoiles et situé rue des Archives, ne peuvent valoir ce prix-là", explique un expert de la transaction parisienne.

Les profils des investisseurs ne sont pas tous les mêmes. Une première catégorie concerne les gros entrepreneurs ou les familles fortunées. Disposant d'une trésorerie importante, ils investissent dans l'hôtellerie parce que c'est un placement sûr, et à Paris ou dans des endroits premium car l'apport en fonds propres n'est pas un problème pour eux. On l'a vu avec le premier investissement hôtelier de Xavier Niel, L'Apogée à Courchevel, construit pour 100 M€. "Ces investisseurs-là n'ont pas d'obligation à rentabiliser leurs investissements", explique un hôtelier parisien, à la tête d'une vingtaine d'hôtels. Les dispositifs de financement attractifs associés à des avantages fiscaux, comme la possibilité d'investir dans un hôtel murs et fonds sans que l'investissement rentre dans le calcul de l'impôt sur la fortune est bien souvent une source de motivation. Pour la société de conseil immobilier et hôtelier Imhotel, "ces investissements patrimoniaux sont souvent décidés dans le cadre d'une transmission ou d'une succession."

De nouvelles possibilités de financement

Il existe aussi d'autres investisseurs, souvent des familles propriétaires de deux ou trois hôtels qui souhaitent se développer, ou des groupes patrimoniaux de taille intermédiaire avec une vraie stratégie de développement. Pour réaliser leurs investissements, ils se retrouvent souvent confrontés au manque de fonds propres, du fait de leurs endettements précédents. Or, s'ils font appel une banque classique, celle-ci exigera un apport de 20 à 30 % en fonds propres, voire davantage. Récemment, de nouvelles possibilités de financement sont apparues pour ce type d'investisseurs. La première, sous la forme de fonds mezzanine, en ouvrant à d'autres son capital.

D'autres sociétés proposent des financements demandant moins de fonds propres qu'une banque classique, un endettement à 12 ou 15 ans, un coût inférieur aux financements classiques, des plus-values de cession acquises à l'opérateur, le tout avec une grande souplesse dans le cas de sorties anticipées. Elles font appel à des investisseurs privés et garantissent à ces prêteurs une source de placement simple, sûre (puisqu'on place l'argent dans un hôtel qui sera géré par un opérateur qui pourra lui-même racheter ou revendre au bout de quinze ans) et rentable (de l'ordre de 5 %). Ce type de financement est clairement destiné à l'acquisition ou au refinancement des hôtels en province ou en proche banlieue parisienne car les loyers seraient trop chers dans Paris.

Catherine Avignon
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