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Lexique : Bail commercial

Bail commercial
Le bail commercial est celui qui porte sur « des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce… ». (art. 145-1 du code du commerce).
 
Dépôt de garantie (caution)
Destiné à garantir le bailleur que les clauses et conditions du bail seront régulièrement exécutées, le dépôt de garantie (ou caution) n'est restitué qu'après la libération des locaux, sous réserve que le preneur ait respecté l'ensemble de ses obligations. Son montant est fixé par les parties au moment de la conclusion du bail commercial. Dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, c'est le cessionnaire (acquéreur du fonds) qui rembourse au cédant (vendeur) le montant du dépôt de garantie.
 
Droit au bail
Le droit au bail est le droit, pour un locataire, quel qu'il soit, d'exploiter une activité dans un local, propriété d'un bailleur. Il se matérialise par le bénéfice d'un contrat de bail signé entre le propriétaire du local ('le bailleur'), et celui qui exploite une activité dans ce local ('le preneur' ou 'le locataire'). Le droit au bail concerne les rapports entre les locataires successifs d'un même local. Ainsi, lorsqu'un restaurateur ou un hôtelier loue des locaux auprès d'un bailleur, il bénéficie d'un droit au bail qu'il pourra monnayer auprès du locataire qui lui succèdera dans les lieux. Contrairement à la cession d’un fonds de commerce, qui inclut tous les éléments du fonds de commerce (ex. : le bail, la clientèle, le matériel… ), la cession de droit de bail ne compte qu'un élément : le droit de bénéficier d'un contrat de location pour exploiter une activité dans un local déterminé. Si le local est vide, le droit au bail peut être cédé par le propriétaire des murs du local (on parle alors d'un pas-de-porte). Si le local est exploité, le droit au bail peut être cédé par le locataire en place, à condition que le contrat de bail l'y autorise (c'est dans cette hypothèse que l'on parle de droit au bail). Il faut savoir que, dans 90% des baux commerciaux, la cession du droit au bail seul est interdite, et ne peut se faire quand dans le cadre de la cession du fonds de commerce.
 
Indice Loyers commerciaux (ILC)
Il s’agit d’un nouvel indice créé en novembre 2008 pour contrebalancer l’inflation des loyers commerciaux liée à celle de l’indice du taux de la construction. (faire lien définition du mot). L’ICL est composé à 50 % de l’indice des prix à la consommation, à 25 % par l’indice du coût de la construction et à 25 % par l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail, de sorte qu’il devrait être moins sujet à de fortes hausses (c’est en tout cas l’esprit dans lequel il a été créé). Applicable aux baux commerciaux portant sur des fonds de commerce de cafés, hôtels, restaurants, il n’est cependant pas obligatoire. Pour les baux en cours, les locataires souhaitant voir appliquer ce nouvel indice, doivent conclure un avenant avec leur bailleur, sachant que ceux-ci n’ont pas l’obligation d’accepter une telle modification. Pour les nouveaux baux, les parties doivent convenir expressément que l’ICL est leur indice de référence pour les révisions du loyer. A défaut, c’est l’indice du taux de la construction qui s’appliquera obligatoirement.
 
Indice taux de la construction
Le loyer versé par l’exploitant d’un fonds de commerce au propriétaire des murs, peut être augmenté. Cette augmentation doit se faire dans les limites de la loi, et elle est plafonnée. L’indice de référence est l’indice du taux de la construction, qui est révisé tous les trimestres. A noter que, contrairement aux restaurants, le loyer des hôtels n'est pas plafonné et le bailleur peut l'augmenter librement (loi de 1964 sur les locaux monovalents).
 
Pas de porte
Le pas-de-porte, parfois qualifié de droit d'entrée, consiste en une somme d'argent que le locataire verse au propriétaire des locaux (le bailleur), lors de son entrée dans les lieux et qui lui reste définitivement acquise. Le pas-de-porte n'existe qu'en matière de bail commercial, et concerne essentiellement des locations nouvelles consenties par un propriétaire. Le pas-de-porte est versé au bailleur, par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Le pas-de-porte prend la forme d'une somme d'argent, réglée en une seule fois ou en plusieurs échéances.
Il est important que le contrat de bail précise bien la nature du pas-de-porte, comme étant un droit d'entrée c'est-à-dire une somme payée par le locataire, au bailleur, en contrepartie du fait que le locataire, titulaire d'un bail commercial, bénéficiera du droit au renouvellement dudit bail. À défaut de qualification précise, le pas-de-porte pourrait être assimilé à un complément de loyers et être soumis à l'imposition sur les revenus, pour le bailleur. Alors que s'il constitue une indemnité pour la dépréciation de la valeur de l'immeuble, en raison du droit au renouvellement du locataire, il est admis, pour l'instant, que le pas-de-porte peut être exonéré d'impôt.
Dans la pratique, le versement d'un pas-de-porte a aujourd'hui de plus en plus tendance à disparaître, sauf pour les emplacements exceptionnels. Pour un même local, il peut exister, lors de la signature du bail initial, le versement d'un pas-de-porte par le locataire au bailleur, puis, le versement d'un droit au bail entre le locataire initial et son successeur dans les lieux.
 
Solidarité (clause)
En cas de cession de fonds de commerce, il est courant que le bail prévoie une clause de solidarité entre le vendeur et l’acquéreur du fonds au profit du propriétaire. Avec cette clause, le vendeur reste redevable des loyers jusqu’à expiration du bail si l’acquéreur cesse de payer, et ce, alors même qu’il n’est plus l'exploitant. Il est possible de limiter les effets de cette clause avec l’aide d’un conseil tel qu’un avocat (Blog des experts Marc Gaillard).
 



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