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Bien acheter un fonds de commerce

Acheter un fonds de commerce est d’abord une démarche entrepreneuriale : gérer son affaire, être son propre patron et développer un chiffre d’affaires pour, à moyen terme, faire une plus-value en revendant le fonds. Aperçu non exhaustif des éléments à prendre en compte.

► L’emplacement
D’une part sa localisation géographique (zone littorale, urbaine, rurale, centre-ville...), d’autre part sa zone de chalandise c’est-à-dire la zone environnante susceptible d’attirer la clientèle. L’emplacement, ses atouts et ses inconvénients, s’apprécient différemment selon l’activité commerciale exercée. Par exemple, si vous envisagez un restaurant ouvert au déjeuner ciblant principalement une clientèle d’affaires, vos critères seront différents de celui qui envisage la reprise d’une crêperie saisonnière. Toutefois, de manière générale, il est important que la zone soit dynamique et fréquentée par la clientèle cible et qu’elle ne soit pas susceptible de subir un changement majeur pouvant affecter drastiquement à la baisse l’activité commerciale (exemple : transformation de voirie influant sur la venue des clients, ouverture de nouveaux commerces concurrents…).

► L’EBE
L’EBE permet de mesurer la rentabilité de l’affaire. Si vous vous adressez à un intermédiaire spécialisé en vente de fonds de commerce, celui-ci vous parlera d’EBE retraité. Celui-ci correspond à l’EBE auquel on ajoute et on retranche des éléments mentionnés au bilan, pour aboutir à la vision la plus objective possible de la capacité d’une affaire à générer des bénéfices et à rembourser un crédit bancaire. De manière générale, les éléments ajoutés à l’EBE sont les économies réalisables au départ de l’exploitant (exemple : salaires et charges des dirigeants, grosses dépenses qui ne sont pas vitales à l’exploitation telles que des dépenses de restaurants ou de réceptions) et les éléments retranchés sont les gains exceptionnels sur lequel le repreneur ne pourra pas compter (exemple : recettes exceptionnelles telles que reprise sur amortissements, subventions particulières…). Lorsqu’ils évaluent un fonds de commerce, les intermédiaires spécialistes de la transmission retraitent l’EBE selon une méthode qui leur est propre et appliquent un coefficient multiplicateur qui varie de 2 à 5.

► Le chiffre d’affaires de l’activité
Le chiffre d’affaires donne non seulement un aperçu de l’activité existante (est-il faible ou élevé compte du type d’activité ?), mais il est aussi un indice sur le potentiel non exploité de l’activité (est-il stagnant, en baisse, en hausse ? Existe-t-il des moyens identifiés pour le développer ?). Le chiffre d’affaires de l’activité reste un élément incontournable pour son évaluation, même s’il l’EBE est devenu un élément prépondérant. Le vendeur doit communiquer au repreneur le chiffre d’affaires qu’il a réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans (art L141-1 du code de commerce).

► Information sur les conditions d’ouverture
Connaître le chiffre d’affaires est intéressant uniquement si vous pouvez le mettre en perspective avec les conditions d’exercice de l’activité qui ont permis de générer ce chiffre. Le nombre de jours et les horaires d’ouverture - autrement dit l’implication quotidienne de l’exploitant - sont des éléments déterminants. Par exemple, à chiffre d’affaires égal, un établissement ouvert 325 jours par an de 6 h 30 à 20 h 30, fermé les dimanches après-midi, implique une présence bien plus accrue qu’un autre ouvert 6 h 30 à 19 h 30, 240 jours par an, avec fermeture les samedis, dimanches et jours fériés. Pour bien mesurer les conditions d’exploitation, l’acheteur doit donc impérativement se faire préciser les périodes de congés, de fermeture hebdomadaire ainsi que les horaires d’ouverture.

► Le bail
Le bail commercial lie l’exploitant du fonds de commerce au propriétaire des murs et encadre l’exercice de l’activité commerciale. L’idéal est un bail tous commerces, mais il est fréquent qu’il énumère les activités autorisées. Plus l’activité est restreinte, moins le repreneur a de possibilités de développer son activité, ce qui limite la rentabilité potentielle du fonds. Par exemple, si le bail restreint l’activité à celle de crêperie, vente de glaces et de boissons assorties, le repreneur ne pourra pas exercer une activité de restauration traditionnelle, sauf à négocier un avenant au contrat de bail (et dans le respect du règlement de copropriété à vérifier également). Parmi les autres points de vigilance, le repreneur a intérêt à vérifier : la date de renouvellement, le montant du loyer (qui a une incidence directe sur la rentabilité de l’activité), les règles de son indexation, le descriptif de la répartition des charges, impôts et taxes...

Information sur le personnel
Lorsque vous reprenez un fonds de commerce, vous reprenez le personnel en place, en vertu de l’article L1224-1 du code du travail. Par conséquent, il est crucial de connaître l’effectif (y compris les salariés absents pour cause de congé maternité, congé parental ou maladie). Cela vous aidera à affiner votre analyse du bilan de l’affaire et de confronter les charges de personnel aux bénéfices de l’activité, également indispensable pour l’intégrer à votre plan de financement lorsque vous solliciterez le crédit professionnel pour la reprise. Au-delà de l’aspect comptable, les informations sur l’équipe en place vous renseigneront sur le climat social interne et le type de management auquel vous serez confronté. L’acte de vente doit préciser le nom, la fonction, l’ancienneté, le salaire et les avantages de chaque employé.

► Information sur les équipements et la licence
Vérifiez que le matériel est aux normes (four, chambre froide, plaques de cuisson....) car lorsque vous serez propriétaire, vous en serez responsable. Si l’équipement n’est pas aux normes, vous devrez intégrer dans votre plan de financement les dépenses liées à sa mise aux normes ou son remplacement.
Le vendeur doit remettre à l’acquéreur les différents procès-verbaux attestant de l’exécution des éventuelles mises en demeure (inspection du travail, direction départementale de la concurrence et de la répression des fraudes, Direction des services vétérinaires).Vérifiez également que vous reprenez aussi la bonne licence (de restaurant, de débits de boissons) avec le fonds.

Mise à jour : août 2017

 

Lexique :

-  Achalandage
-  APIC
-  ARCE
-  Assurance de prêt professionnel
-  Bail commercial
-  Bilan
-  BPI France Financement
-  Caution bancaire
-  Caution mutuelle
-  Caution personnelle
-  Cession de parts/ Cession du fonds
-  Chiffre d’affaires
-  Contrat de crédit professionnel
-  Copropriété
-  Courtier
-  Courtier en crédit professionnel
-  Crédit-bail
-  Crédit-vendeur
-  Débit de boissons
-  Découvert
-  Délai de vente
-  Dépôt de garantie (caution)
-  Droit au bail
-  Droits d’enregistrements
-  Durée du prêt
-  EBE
-  EBE retraité
-  Emplacement
-  Enseigne
-  Evaluation (méthodes)
-  Facilité de caisse
-  Financement participatif
-  Fonds de commerce
-  Frais de dossier
-  Frais et honoraires
-  Franchise
-  Garantie de passif
-  Garanties du prêt
-  Gérance Libre (non salariée)
-  Gérance salariée
-  Honoraires/frais de courtage
-  Hypothèque et privilège du prêteur de deniers
-  Indice Loyers commerciaux (ILC)
-  Indice taux de la construction
-  Inventaire
-  Licence IV / autres licences
-  Location-Gérance
-  Mandat de vente (exclusif, simple)
-  Monétique
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-  Nantissement du fonds de commerce
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