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Loyer commercial (3/3) : en cas d'impossibilité de payer, quelle est la meilleure stratégie ?

Fonds de commerce - mercredi 10 février 2021 15:05
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Face au non-paiement du loyer commercial, le bailleur peut vouloir faire jouer la clause résolutoire et introduire une action en justice pour obtenir l'expulsion ou la saisie-attribution des loyers. Que faire pour éviter d'en arriver-là ? Explications avec Alexandra Marinakis avocat chez Made Avocats



Rappelons tout d'abord que les perspectives de saisie-attribution et/ou d’expulsion sont restreintes pour le bailleur au regard de l’ordonnance du 25 mars 2020 et la loi du 14 novembre 2020 et de la dernière jurisprudence. En cas de difficulté de paiement du loyer, il importe de se rapprocher de son bailleur pour échanger sur les difficultés rencontrées – et d’en justifier même si elles sont d’évidence – avant d’en suspendre le paiement.

 

Le Gouvernement veut privilégier la négociation

En ne réglant pas le sort des loyers et charges pendant la période de fermeture administrative – à l’exception des mesures fiscales prises pour encourager les bailleurs à consentir des franchises – le Gouvernement a entendu privilégier la médiation, en ayant le cas échéant recours au médiateur des entreprises.

Qu’elle aboutisse ou non, une telle démarche est d’importance puisque, au-delà des divergences sur les moyens juridiques avancés au soutien de la contestation des loyers (force majeure, imprévision, perte partielle de la chose louée, exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à l’obligation de délivrance), elle semble communément prise en considération par les juges sur le terrain de la bonne foi au point de faire échec à la demande en paiement des bailleurs qui en aurait manqué.

Sur le fondement de ce principe d’ordre public prévu à l’article 1104 du Code civil, les juges ont pu rappeler au bailleur que “les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives” (voir par exemple les deux décisions du tribunal judiciaire de Paris du 26 octobre 2020).

 

La procédure de conciliation demeure confidentielle

Si les locataires doivent souffrir (entre autres) de bailleurs récalcitrants, ils peuvent encore se placer sous la protection du tribunal de commerce –ils y sont d’ailleurs vivement invités par les pouvoirs publics – qui, dans le cadre d’une procédure de sauvegarde ou de de redressement judiciaire, viendra geler la dette locative.

Conscient que les commerçants pouvaient être réticents à recourir à une telle procédure publique (inscrite au KBis), le législateur en a étendu le bénéfice à la procédure de conciliation qui, ouverte sur simple requête du dirigeant au tribunal de commerce, demeure quant à elle confidentielle (voir l’article 2 de l'ordonnance du 20 mai 2020 prorogé par l'article 124 de la loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 d'accélération et de simplification de l'action publique). 

La meilleure stratégie est à rechercher d’abord dans la négociation, amiable (directement ou par l’intermédiaire d’un conseil ou d’un médiateur) ou contrainte (procédure de conciliation), le cas échéant dans une procédure collective (sauvegarde ou redressement) et enfin, dans le contentieux dont l’issue comme la durée peut inviter le bailleur à concéder pour mieux recouvrer.


Tiphaine Beausseron