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Reprise d'établissement : "J'ai racheté un hôtel en déficit pour son potentiel"

Fonds de commerce - lundi 23 juillet 2018 16:12
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La Penne-sur-Huveaune (13) Gérard Manchon, n'en est pas à sa première affaire. Avant de créer Good Hotel, il a déjà exploité deux restaurants et un hôtel. Hormis une situation géographique idéale pour sa famille, et un prix de vente situé dans son périmètre budgétaire, l'établissement présentait surtout à ses yeux un vrai potentiel de développement.



Gérard Manchon rencontre Hélène alors qu'il est propriétaire de son établissement, un hôtel demi-pension situé dans le village de campagne de Bellegarde, entre Nîmes et Arles. Mais Hélène est, avec ses enfants, installée Marseille, ville dont elle est originaire. "L'un des avantages d'être propriétaire, c'est la liberté de pouvoir exercer son métier où on le souhaite", explique le chef d'entreprise, qui a déjà exploité un restaurant à Paris et à l'étranger au cours de sa carrière. Céder son hôtel, dans le but d'en reprendre un autre plus près de sa nouvelle famille sans être écartelé par la distance, ne lui a donc pas fait peur. Mais il fallait trouver une vente murs et fonds. Capitaliser avec du foncier était pour lui une condition sine qua non. Pour cela, il cherche tout azimuts sur les différents sites d'annonces tels que l'hotellerie-restauration.fr, qui diffuse des annonces de cession de fonds de commerce, issues de particuliers ou d'agences spécialisées. "Je n'ai ciblé que les annonces d'agences spécialisées car je souhaitais être assuré que le vendeur approché était vraiment prêt à vendre", précise le repreneur, qui a étudié une dizaine d'affaires avant de s'arrêter sur celle qu'il va finir par acquérir, à La Penne-sur-Huveaune (Bouches-du-Rhône).

"Trois critères m'ont guidé vers cet hôtel-bureau économique, situé en zone commerciale entre Marseille et Aubagne : sa situation géographique à proximité du domicile familial, ce qui évitait un déménagement et un changement d'école pour les enfants, son prix - qui entrait dans mon budget - et sa gestion négligée, qui laissait entrevoir un vrai potentiel de développement", complète l'entrepreneur. Même si non déterminants dans son choix, d'autres aspects constituaient des éléments très positifs : un logement de fonction de 70 m², un parking privé, des normes sécurité et PMR respectées, un environnement concurrentiel sain.

 

Coup de théâtre

Après trois visites avec Francis Sodano le consultant du réseau Michel Simond qui lui a présenté l'établissement, il prend la décision de faire une offre. Malheureusement, le propriétaire vient de signer un compromis avec un autre acheteur. Plusieurs semaines s'écoulent. Gérard Manchon est sur le point de s'engager pour un hôtel du centre de Marseille, lorsque, coup de théâtre, il est recontacté par les vendeurs suite à l'arrêt de la procédure d'acquisition avec leur premier acquéreur. Une aubaine pour négocier un prix d'acquisition légèrement inférieur. Un aspect qui permet aussi à la procédure de ne pas traîner, les vendeurs étant désormais pressés de se débarrasser d'un établissement déficitaire. Pour le montage juridique, Gérard Manchon a opté pour la configuration classique d'une SARL d'exploitation du fonds et d'une SCI pour l'acquisition des murs et l'encaissement des loyers. "Une fois le compromis signé, débute une course contre la montre jusqu'à la signature de l'acte authentique : trois mois au cours desquels on est à bord d'un navire qui avance au gré des intermédiaires obligatoires : avocats, notaires, banquiers desquels nous sommes tributaires sans aucun pouvoir de direction", confie-t-il. Au final, il obtient un crédit sur quinze ans pour les murs, et un crédit travaux sur sept ans, aux taux respectifs de 1,30 % et 1,20 %, hors assurance.


Tiphaine Beausseron
En bref
Octobre 2016 : Vente de l'hôtel demi-pension de Gérard Manchon à Bellegarde

Décembre 2016 : Première visite de l'établissement à La Penne-sur-Huveaune

Mars 2017 : Signature du compromis

Juillet 2017 : Signature de l'acte authentique et démarrage des travaux de rénovation

Octobre 2017 : Ouverture au public 

 

Caractéristique de la reprise

Coût du projet : 1,1 M€

Murs et Fonds : 500 000 €

Travaux : 400 000 €

 

Le mot de l'expert Francis Sodano, consultant Michel Simond

"Cette affaire était particulière car elle appartenait à un groupe qatari qui l'avait délaissée et était plutôt content de s'en débarrasser. Elle était déficitaire et la masse salariale était supérieure au chiffre d'affaires. On ne pouvait pas l'évaluer selon la méthode traditionnelle de l'EBE retraité ou du CA. Nous avons proposé un prix d'acquisition à partir du prévisionnel de l'acquéreur et des travaux à réaliser. Le but étant que la reprise soit viable pour l'acquéreur. Comme l'EBE était négatif, la banque ne pouvait pas financer l'acquisition du fonds, dont la valeur était très faible (40 000 €). L'acquéreur a donc apporté une somme équivalente au prix du fonds et obtenu le financement des murs ce qui, par ailleurs, permet d'étaler l'endettement sur quinze ans. L'un des aspects qui a compté pour convaincre la banque de la viabilité du projet est l'emplacement de l'hôtel, situé dans une zone d'activité où des enseignes comme Novotel, Ibis et Campanile sont déjà présentes, ce qui est un facteur indéniablement rassurant pour le prêteur de deniers."
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