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Hôtel du tribunal : reconversion réussie pour une reprise en zone rurale

Fonds de commerce - jeudi 27 juillet 2017 14:17
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Mortagne-au-Perche (61) Anciens collaborateurs du maire de Rouen, Alexandre Canet et Sylvain Ortis ont repris un établissement dans l'Orne. Une reconversion concrétisée par l'intermédiaire du cabinet Michel Simond.



Au départ, Alexandre Cant et Sylvain Ortis visaient plutôt des affaires de bord de mer et s'imaginaient en hôteliers quelque part sur le littoral atlantique. Pour ces anciens collaborateurs du maire de Rouen qui souhaitaient se reconvertir, l'idéal était une affaire saisonnière dans une station balnéaire bien cotée. À première vue, l'Hôtel du tribunal, installé dans la commune de Mortagne-au-Perche (Orne), à l'entrée du parc naturel régional, ne correspondait pas à leur cible. Pourtant, après avoir visité des affaires côtières, étudié quelques projets de reprise et échangé avec des professionnels, c'est bien cet établissement qui finit par retenir leur intérêt.

L'activité y est annuelle, moins sujette à la concurrence intensive du littoral et néanmoins compatible avec un pic touristique saisonnier qui ne nuit pas à la clientèle de week-end et d'affaires. "Nous recherchions un établissement avec une équipe en place, où nous pourrions exercer des fonctions managériales et de direction tout en mettant la main à la pâte. Les affaires de ce type situées en bord de mer étaient hors de notre budget et, de notre point de vue, surévaluées", explique Alexandre Canet.


Une vente murs et fonds

Après réflexion, le tandem s'intéresse de plus près à l'Hôtel du tribunal et fait une offre d'achat en novembre 2016. Bien tenu par des professionnels depuis vingt-quatre ans, l'établissement de 21 chambres est apprécié de la clientèle locale et touristique. Séduits par la commune chargée d'histoire et par le caractère de l'établissement, Alexandre Canet et Sylvain Ortis y voient aussi l'opportunité de coupler investissement professionnel et patrimonial. L'ensemble est constitué de 12 bâtiments imbriqués les uns dans les autres, dont certains datent des XIIIe au XVIIIe siècles. Bâtie en pierre calcaire du Perche, la façade principale a en outre été restaurée. Le tout est en bon état, et les vendeurs ont veillé à le mettre aux normes incendie. Seuls des travaux de rénovation apparaissent nécessaires aux yeux des repreneurs. "Le fait que l'affaire, en bon état et aux normes, soit vendue murs et fonds avec une équipe en place étaient de vrais point forts", précise Alexandre Canet.


Aux normes et avec logement de fonction

Les repreneurs ont intégré un budget travaux de 305 000 € dans leur projet d'investissement. Ces travaux accompagneront le développement de l'outil de travail comme l'aménagement d'espace non exploités (création d'une salle de séminaire, d'une salle de billard, aménagement de deux terrasses) et la rénovation de 8 chambres. "Le financement des travaux n'a pas été un obstacle car nous les avons envisagés comme un véritable moyen de développement, ce qui justifiait à la fois leur réalisation pendant la première année d'exploitation et leur intégration dans le plan de financement", explique le nouveau propriétaire, qui a suivi sur ce point les conseils de Bruno Huard, l'agent Michel Simond qui est intervenu comme intermédiaire. Une stratégie payante : non seulement les nouveaux entrepreneurs ont obtenu plusieurs offres bancaires pour l'acquisition principale murs et fonds, mais ils ont décroché en outre un crédit travaux de Bpifrance.

Autre élément identifié comme levier de développement pour cette activité au chiffre d'affaires en baisse depuis quatre ans : le potentiel touristique et culturel du site. Malgré sa taille modeste (4 000 habitants), la commune de Mortagne-au-Perche est dotée d'un centre urbain et commerçant dont l'architecture médiévale a été préservée et mise en valeur pour quelques bâtiments. La localité est aussi une étape idéale pour les cyclotouristes et les motards, et les acquéreurs y ont vu la possibilité de capter une nouvelle clientèle. Enfin, le logement de fonction composé d'une maison indépendante de 120 m2 a constitué un atout indéniable sur lequel les acquéreurs, qui ont vendu leur logement pour concrétiser leur projet, n'auraient pas fait l'impasse.

Tiphaine Beausseron
En chiffres
Hôtel-Restaurant 3 étoiles, 21 chambres, 45 couverts

Effectif : 14 personnes

Investissement total : 1,8M€

Prix du fonds : 409 000€

Prix des murs : 752 000 €

Programme de travaux initial : 305 000 €

Prêt BPI

200 000€ sur 10 ans à 2,87 % incluant 2 ans de différé


En dates

Novembre 2016 : offre d'achat.

Janvier 2017 : signature de la promesse.

Février 2017 : rendez-vous bancaires.

Mars 2017 : création de la société.

Avril 2017 : signature définitive.


Le mot de l'expert

Bruno Huard, Michel Simond

"Les acquéreurs ont parfaitement saisi le potentiel de cet hôtel-restaurant. Leur projet de reprise qui vise à l'embellir, notamment via le cyclotourisme et les séminaires, tient parfaitement la route. La preuve qu'une reconversion réussie est possible aussi en zone rurale, et n'est pas limité pas aux endroits branchés ou huppés."

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