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Calculer l'indemnité d'éviction

Fonds de commerce - lundi 18 juillet 2016 17:09
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Que le bailleur donne congé à son locataire ou qu'il refuse la demande de renouvellement de ce dernier, il doit lui verser une somme, appelée indemnité d'éviction, égale aux préjudices subis par le locataire. Mais des exceptions existent.



Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko.
Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko.

Le bailleur peut donner congé des locaux commerciaux qu'il a donné à bail à son locataire cafetier, hôtelier, restaurateur. Dans le congé qu'il fait délivrer à son locataire, il peut offrir le renouvellement du bail ou le refuser dans les six mois avant la fin du contrat. Le locataire peut aussi demander un renouvellement du bail dans les mêmes délais. Qu'il s'agisse d'un congé donné par le bailleur ou d'une demande de renouvellement formée par le locataire, si le bailleur refuse le renouvellement, il doit verser une indemnité d'éviction correspondant aux préjudices subis par le locataire.

 

Exception à l'obligation de versement de l'indemnité d'éviction

- Si le bailleur peut justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire (retard ou défaut de paiement des loyers, travaux importants non autorisés par le bailleur…) ;

- si l'immeuble est déclaré insalubre par l'autorité administrative et doit être totalement/partiellement démoli ;

- s'il est établi que l'immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

 

Deux hypothèses sont à distinguer (en dehors des trois exceptions suscitées) :

- le bailleur offre une indemnité d'éviction ;
- le bailleur n'offre pas d'indemnité d'éviction.

Dans les deux cas, le locataire a le droit légal de se maintenir dans les lieux et de n'en partir qu'après versement de cette indemnité par le bailleur. Cependant, le locataire peut, s'il le souhaite, quitter les lieux à la date d'effet du congé et obtenir l'indemnité par la suite. Cependant, cette méthode est dangereuse car il pourrait avoir du mal à  récupérer le versement de son indemnité d'éviction.

Dans les deux cas, l'indemnité d'éviction est consensuelle, ou fixée par le tribunal après avis d'expert le cas échéant, (le tribunal étant saisi par la partie la plus diligente).

 

 
Comment est évaluée une indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction est calculée en fonction des résultats financiers du locataire, de son activité ou encore de son emplacement. Elle est évaluée au jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision du juge, si le locataire s'y trouve encore.

Il existe deux types d'indemnité d'éviction : l'indemnité de remplacement et l'indemnité de déplacement/transfert. Soit la première est versée, soit la seconde mais en tout état de cause, les deux ne sont pas versées ensemble.

 
• L'indemnité de remplacement

Elle compense le préjudice lié à la perte du fonds de commerce. Elle est égale à sa valeur fixée suivant les usages de la profession et permet au locataire d'acquérir un fonds nouveau de valeur identique.

Pour évaluer la valeur du fonds de commerce, les juges choisissent la méthode qui leur semble la plus adaptée.

1ère méthode : celle du chiffre d'affaires moyen : chiffre d'affaires moyen HT des trois derniers exercices auquel on applique un coefficient*.

Exemple : un propriétaire d'hôtel 1 étoile dans le 4e arrondissement de Paris a obtenu une indemnité d'éviction égale à 3,5 x le chiffre d'affaires moyen HT des trois derniers exercices, soit la somme de 1 459 535 € (3,5 x 417 010 = 1 459 535) compte tenu de l'excellence de l'emplacement et des possibilités de rénovation de l'hôtel.

 
2e méthode : celle du pourcentage du chiffre d'affaires

Exemple : un propriétaire de sandwicherie et restauration rapide à emporter dans le 9e arrondissement de Paris a obtenu une indemnité égale à 110 % du chiffre d'affaires soit la somme de 620 000 € en raison de la commercialité du quartier qui a évolué à la baisse.


3e méthode : celle de l'excédent brut d'exploitation : exemple de calcul de l'indemnité d'éviction selon cette méthode. Chiffre d'affaires de l'année précédente multiplié par 2 auquel on retire l'excédent brut d'exploitation en tenant compte du loyer du bail que le locataire aurait dû acquitter en cas de renouvellement. On appliquera un coefficient à ce résultat*. Note : l'excédent brut d'exploitation est le solde du compte d'exploitation au bilan (résultat d'exploitation duquel on retranche les dotations aux amortissements sur immobilisation).

Exemple : un propriétaire de bar/brasserie proche d'une gare parisienne a obtenu une indemnité d'éviction égale à 4 x le chiffre d'affaires calculé suivant la méthode expliquée soit la somme de 330 060 € (4 x 82 665 = 330 660) en raison de la très forte rentabilité du fonds.


4e méthode : celle du différentiel de loyer : différentiel entre le loyer en cours et celui qui serait applicable en cas de signature d'un nouveau bail pour un nouvel occupant des mêmes locaux. On appliquera un coefficient* à cette différence.

Exemple : un restaurant proche du quartier de la Bastille a obtenu une indemnité d'éviction égale à 6 x la différence entre les deux loyers (loyer d'un nouveau bail au prix du marché à 35 040 € – loyer en cours à 9 717, 08 € = 25 322, 92 €) soit la somme de 151 937, 52 € (6 x 25 322, 92 = 151 937, 52) en raison de la position favorable de l'activité.

*Pour l'application du coefficient multiplicateur, les juges décident souverainement, l'évaluation peut passer du simple au quadruple.

 

• L'indemnité de déplacement/transfert

Lorsque la clientèle est liée à la personne du restaurateur/hôtelier qui peut se réinstaller à côté sans perdre ou en perdant partiellement sa clientèle, il lui sera versé une indemnité de déplacement uniquement. C'est une indemnité d'un montant bien moindre que l'indemnité de remplacement.

L'indemnité de déplacement/transfert est composée des frais de transfert et d'installation du locataire dans les nouveaux locaux, de la valeur du droit au bail de l'ancien local et éventuellement du coût d'un nouveau pas-de-porte.

Pour évaluer ces éléments, la pratique courante est la méthode du différentiel de loyer : différentiel entre le loyer en cours et celui qui serait applicable en cas de signature d'un nouveau bail dans les mêmes locaux pour un nouvel occupant. On appliquera un coefficient* à cette différence.

Exemple : une propriétaire d'un fonds de restauration rapide et de sandwicherie dans le 5e arrondissement de Paris a obtenu une indemnité d'éviction égale à 5,5 x la différence entre les deux loyers (loyer d'un nouveau bail au prix du marché à 15 400 € - loyer en cours à 11 550 € = 3 850 €) soit la somme de 21 175 € (5,5 x 3 850 = 21 175).

 

• Les indemnités accessoires

Des indemnités accessoires particulières viennent s'ajouter à l'indemnité de remplacement ou l'indemnité de déplacement/transfert comme par exemple : des frais de déménagement et de réinstallation (s'il s'agit d'une indemnité de déplacement/transfert), des frais et droits de mutation (notaire) liés à l'achat du nouveau fonds, des indemnités de licenciement dues aux salariés si l'éviction entraîne leur licenciement, une indemnité pour perte de logement quand le bail comporte des locaux d'habitation accessoires au restaurant ou à l'hôtel, des frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats, une compensation du préjudice lié à la perte d'activités accessoires (par exemple la vente de tabac dans un débit de boissons), des frais de remploi (commissions d'agence immobilière pour trouver un nouveau local), une indemnité de trouble commercial (perte d'image, détournement de la clientèle, stratégie commerciale troublée…)…

 

La rétractation du bailleur

Une fois le montant de l'indemnité fixé, le bailleur dispose encore de la faculté de se rétracter et de proposer le renouvellement du bail. Ainsi, le locataire du bail commercial qui reste dans les lieux le temps de la procédure n'est jamais certain, jusqu'à un délai de quinze jours postérieur au jugement, de bénéficier du versement de l'indemnité, le bailleur pouvant finalement choisir de renouveler le bail, notamment après avoir eu connaissance du montant de l'indemnité. Le locataire pourra alors continuer l'exploitation de son fonds de commerce.

Néanmoins, le bailleur ne peut profiter de cette faculté de repentir si le locataire a quitté les lieux ou l'a avisé qu'il avait loué/acheté un local destiné à sa réinstallation. Dans ce cas, l'indemnité d'éviction sera versée.


Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko
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