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	du 11 janvier 2007	HÉBERGEMENT

APRÈS LA REPRISE DE LA CHAÎNE GÉO EN DÉCEMBRE 2006

CBRE INVESTORS ENTRE EN NÉGOCIATION EXCLUSIVE AVEC RMH

Il y a des fonds d'investissement qui succombent aux effets d'annonce. Et puis il y a ceux qui joignent le geste à la parole. Le fonds d'investissement hôtelier créé et développé par CBRE Investors appartient visiblement à la seconde catégorie. Après avoir déclaré la semaine dernière dans nos colonnes ses intentions de développement dans l'hôtellerie économique à l'occasion du rachat de la chaîne Géo, ce même fonds entre maintenant en négociation exclusive avec RMH - propriétaire de Balladins regroupant 7 000 chambres - en vue d'une prise de contrôle de la société. Autant dire que ce nouvel 'acteur' ne perd pas de temps pour faire ses emplettes. Entretien avec Gérard Ezavin, directeur du développement hôtellerie et tourisme de CB Richard Ellis Investors France.
Propos recueillis par Claire Cosson

Notre fonds d'investissement a pour objectif de détenir et gérer un portefeuille d'une centaine d'hôtels en propre (murs et fonds) d'ici à la fin 2007 par le biais de participations importantes ou le rachat d'établissements existants.

L'Hôtellerie Restauration : Avant d'entrer dans le vif du sujet quant à vos ambitions dans le secteur hôtelier, pouvez-vous nous présenter votre entreprise ?
Gérard Ezavin : CBRE Investors est une filiale indépendante de gestion d'investissements du groupe CB Richard Ellis, leader mondial des services immobiliers coté à la Bourse de New York. CBRE Investors emploie actuellement 250 collaborateurs et dispose de 11 bureaux à travers le monde. S'agissant du bureau français de CBRE Investors, celui-ci a été fondé en 2000 par Thibault de Valence et François Lex. Depuis mars 2001, nous avons réalisé pour 1,3 milliard d'euros d'investissements sur le marché français.

En quoi consiste votre métier ?
Notre métier consiste à créer et gérer des fonds d'investissement en immobilier. Nos fonds sont sectoriels (bureaux, résidentiels, commerces, etc.) : c'est-à-dire qu'à chaque fonds correspond une stratégie d'investissement précise et un couple risque/rentabilité clairement identifié. Nous sommes une société qui crée des fonds dits 'value added' ou valeur ajoutée recherchant une performance financière aux environs de 15 % par an. Cela signifie concrètement que nous achetons des biens immobiliers que nous considérons sous-exploités. Ensuite, nous définissons une stratégie de valorisation, finançons et supervisons les travaux de valorisation jusqu'à la revente des actifs concernés ou la cotation en Bourse.

Pourquoi vous intéressez-vous à l'hôtellerie et plus précisément au segment économique ?
Avant de vous répondre dans le détail, je tiens à préciser que le fonds hôtelier que notre société est en train de lever est le 8^e fonds à voir le jour en Europe continentale. Autrement dit, nous avons une 'certaine' expérience en la matière et un vrai alignement d'intérêt avec nos clients.
Aujourd'hui, notre analyse est simple : le marché immobilier traditionnel entre sans ambiguïté dans une phase de stagnation. Qu'il s'agisse du résidentiel, des bureaux ou bien encore des centres commerciaux, cette tendance se généralise et va probablement se poursuivre. Dans ce contexte, les actifs immobiliers hôteliers - plus particulièrement le segment économique non soumis aux événements internationaux puisque dépendant en majeure partie de la clientèle domestique et dégageant de meilleures marges - suscitent un nouvel engouement du marché.
CBRE Investors estime, elle aussi, que cette classe d'actifs offre des opportunités intéressantes. D'autant plus intéressantes qu'un cycle vient de s'achever dans l'hôtellerie : celui de la défiscalisation. Beaucoup d'investisseurs qui se sont lancés dans le milieu au début des années 1990 veulent de fait maintenant se retirer. À cela s'ajoutent les premiers effets du baby-boom avec les départs à la retraite d'un certain nombre d'exploitants hôteliers. Fort de ces opportunités conjoncturelles, CBRE Investors considère qu'elle a une carte à jouer en constituant rapidement un portefeuille d'hôtels classés en catégorie économique (1, 2, voire 3 étoiles).

À peine le rachat de Géo est-il bouclé que vous entrez en négociation exclusive avec RMH - propriétaire de Balladins - pour une prise de participation signaficative dans la société. Avez-vous d'autres dossiers sous le coude ?
Notre fonds d'investissement a pour objectif de détenir et gérer un portefeuille d'une centaine d'hôtels en propre (murs et fonds) d'ici la fin 2007 par le biais de participations importantes ou le rachat d'établissements existants. Par conséquent, nous n'avons pas de temps à perdre ! Cela ne veut pas dire pour autant que nous achèterons n'importe quoi à n'importe quel prix. Nous avons des engagements de rentabilité financière à respecter.
En fait, nous avons adopté une stratégie d'accumulation. Après l'acquisition de Géo qui comprenait 6 hôtels, nous entrons aujourd'hui en négociation exclusive avec la société RMH - propriétaire de la chaîne Balladins, soit 160 unités dont 30 en filiales et 130 en franchise - pour une prise de participation significative de cette société. Cette dernière nous intéresse pour plusieurs raisons. D'une part, l'enseigne Balladins bénéficie d'une bonne notoriété. D'autre part, elle affiche d'ores et déjà une taille conséquente sur le marché hexagonal. Nous pouvons donc capitaliser sur cette marque dans l'avenir et poursuivre le développement du réseau existant. Confiants dans l'aboutissement de nos négociations avec les fondateurs de RMH (à noter l'intervention comme conseil de la C.I.ME, Jean-Yves Pérez et Alain Delaunay), nous envisageons d'ailleurs à terme de faire passer nos hôtels Géo sous enseigne Balladins.
Parallèlement, nous sommes évidemment engagés sur d'autres dossiers qui - nous l'espérons - devraient aboutir positivement au cours des prochains mois.

Certains fonds d'investissement ont par le passé acheté des chaînes hôtelières françaises. Rapidement, ils les ont revendues - empochant au passage de substantielles plus-values - sans avoir investi le moindre euro. Quelle va être votre politique d'investissement ?
Notre politique d'investissement est claire : elle repose sur la reprise d'hôtels existants et leur valorisation par le biais de travaux de rénovation importants ainsi que le repositionnement commercial sous une enseigne unique nationale comme Balladins. Très concrètement, nous envisageons d'allouer une enveloppe de 20 ME à la rénovation des unités que nous allons acquérir dans l'avenir. zzz36i

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L'Hôtellerie Restauration n° 3011 Hebdo 11 janvier 2007 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE