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du 16 novembre 2006
CONJONCTURE

AVANT D'ACHETER MURS ET FONDS

SACHEZ QUAND CRÉER UNE SARL ET UNE SCI

Lors de la reprise d'un fonds de commerce, la création de 2 sociétés dont l'une détient les murs du fonds exploité peut présenter quelques avantages. Le point sur cette question avec Jacques Varoclier, avocat à la cour.
Propos recueillis par Tiphaine Beausseronn zzz62 GE0607 FC0607

L'Hôtellerie Restauration : Quand un créateur d'entreprise achète un fonds de commerce et les murs en vue d'y installer son restaurant ou son hôtel, pourquoi créer une SARL et une SCI ?
Jacques Varoclier : La démarche est guidée par la volonté judicieuse de dissocier la propriété des murs (actif immobilier logé dans une SCI) de celle du fonds de commerce (actif incorporel exploité par une société commerciale).

Quelles sont les conditions à remplir pour réaliser ce montage ?
La SCI devra louer les murs ('donner à bail') à la société commerciale. La rédaction de ce contrat méritera attention (le régime des baux commerciaux étant complexe) et réflexion notamment sur sa durée, le montant du loyer et les facultés d'indexation. À cet égard, il faut veiller à ce que le loyer payé par la société commerciale à la SCI corresponde au prix du marché sans lui faire supporter une somme excessive, aux seules fins de rembourser le prêt bancaire contracté par la SCI. En outre, l'insertion de clauses spécifiques sera opportune pour prendre en compte le caractère familial des relations entre le bailleur et le locataire, mais aussi anticiper la vente du fonds de commerce ou de la société commerciale, autonome de celle des murs.

Dans quels cas (profil d'entreprise : TPE, PME ou plus grande, café, hôtel, restaurant, bar, brasserie…) ce mécanisme est-il intéressant ? Faut-il réaliser notamment un minimum de chiffre d'affaires pour qu'il y ait des avantages fiscaux ?
Cette scission entre la propriété des murs et du fonds est intéressante dans la mesure où elle évite ainsi de 'perdre l'immeuble' en cas de dépôt de bilan de la société commerciale (sauf méconnaissance de l'intérêt social) qui serait alors happé dans la procédure. Inversement, si l'entreprise est en bonne santé, la présence de l'immeuble à son actif peut devenir un frein à la cession de la société commerciale dont la valeur des droits sociaux deviendrait alors trop élevée en raison du cumul des actifs (immeuble + fonds). Enfin, le restaurateur qui part à la retraite peut vendre son fonds tout en conservant la propriété des murs, lui assurant ainsi un complément de retraite appréciable.

Existe-t-il des avantages fiscaux, et notamment au moment de la vente ?
En cas de SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), le principal avantage fiscal s'apprécie au moment de la vente de l'immeuble ou des parts de la SCI puisque la cession relève alors du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers (27 %), après abattement de 10 % par année de possession dès la 5e année, et donc exonération de tout impôt au-delà d'une détention de 15 ans. Depuis le 1er janvier 2006, ce principe s'applique aux sociétés commerciales soumises à l'impôt sur le revenu (IR). En revanche, si l'immeuble est dans une société commerciale soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les plus-values afférentes à la cession d'un élément d'actif sont intégralement assujetties à l'IS, au taux normal (33,33 %).

Existe-t-il des inconvénients en cours d'exploitation ?
Sur le plan fiscal, le régime des revenus fonciers est peu attractif pour les assujettis à l'IR. En général, les loyers encaissés par la SCI sont en effet affectés au remboursement du prêt bancaire destiné à financer le bien immobilier. Ces sommes ne sont donc pas personnellement appréhendées par l'associé qui est pourtant taxé à l'IR (en raison de la transparence fiscale de la SCI). Après quelques années de remboursement, l'assiette imposable sera de plus en plus importante puisque la quote-part des intérêts déductibles diminue.

À qui doit-on s'adresser pour réaliser ce montage juridique ?
Il est souhaitable de s'adresser à ses conseils habituels, c'est-à-dire expert-comptable et avocat qui connaissent bien l'entreprise, et pourront ainsi déterminer les options à prendre à la lumière de l'objectif prioritaire recherché par le dirigeant. En outre, pour le montage de la SCI (acquisition de l'immeuble et création de la SCI) il est toujours prudent de solliciter l'avis de son notaire.

Si un restaurateur chef d'entreprise opte pour un montage SARL-SCI, la création d'un holding est-elle nécessaire ou recommandée ?
Il faut, par principe, éviter des montages juridiques surdimensionnés. A priori, dans ce cadre, la création d'un holding (c'est-à-dire, une société ayant vocation à détenir les participations dans d'autres sociétés) n'est ni nécessaire ni même a priori souhaitable.

Sinon, dans quels cas est-il recommandé de recourir à un holding ? Et pourquoi ?
La création d'un holding n'est en général requise que pour permettre de financer l'acquisition de droits sociaux et non de fonds de commerce. En revanche, ce montage devient intéressant en cas de développement pour réunir au sein d'une même entité juridique les participations détenues dans diverses sociétés exploitant chacune un fonds de commerce.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une Société Civile Immobilière est une société civile qui a pour objet l'acquisition et la gestion de biens patrimoniaux immobiliers. La SCI est propriétaire des biens immobiliers, les associés détiennent les parts sociales de la SCI.

Nombre d'associés : 2 minimum, pas de maximum ; personnes physiques ou personne morale.
Capital social : Pas de minimum, mais il est fondamental de ne pas fixer ce capital à un montant trop faible pour éviter de dégager d'importantes plus-values en cas de cessions.
Fiscalité : Impôt sur le revenu foncier ou Impôt sur les sociétés. Attention !l'option est irrévocable et a des incidences sur le montant de l'impôt et le régime des plus-values. Aussi, analysez bien ce point avec votre avocat ou votre notaire.

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L'Hôtellerie Restauration n° 3003 Hebdo 16 novembre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE


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