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du 12 octobre 2006
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SUJET INTERACTIF 'ÉVALUER UN HÔTEL BUREAU À PARIS' SUR WWW.LHOTELLERIE.FR

QUAND VOUS REPRENEZ UN HÔTEL : "L'AFFAIRE DU SIÈCLE" N'EXISTE PAS

Une fois décidé sur l'établissement que vous souhaitez reprendre, vous ne devez pas négliger d'en analyser les aspects généraux.
Régis Morin, directeur de l'étude Pedron-Morin spécialisée en transactions hôtelières à Paris avec Tiphaine Beausseron


Régis Morin, directeur de l'étude Pedron-Morin : "À Paris et dans quelques grandes villes de province, les hôtels bureau (sans restaurant et ne servant que des petits-déjeuners) sont prisés des investisseurs nationaux et étrangers. "

L'analyse des aspects généraux de l'hôtel que vous avez ciblé comme étant celui que vous souhaitez reprendre constitue la seconde phase préalable à l'acte d'achat (pour la 1re étape, lire Avant d'acheter un hôtel, posez-vous les bonnes questions). À l'occasion de la sortie du sujet interactif intitulé Évaluer un hôtel bureau à Paris, l'étude Pedron-Morin, spécialisée en transactions hôtelières dans la capitale, passe en revue les axes d'analyses les plus importants.

En fonction de l'emplacement
Sachez que certaines villes de l'Hexagone, ainsi que certains quartiers de Paris, sont plus spécifiquement dédiées à une clientèle d'affaires ou à une clientèle touristique impliquant des approches commerciales et de marketing différentes, car ces clientèles sont segmentées en fonction de leurs possibilités financières. L'idéal est bien évidemment de trouver une affaire placée dans un endroit recevant naturellement ces 2 types de clientèle. Toutefois, ôtez-vous immédiatement de l'esprit que l'affaire du siècle existe. Il n'y pas d'affaire parfaite du genre "un hôtel de 50 chambres proche d'Opéra ou des Champs-Élysées vendu murs et fonds par des propriétaires prenant leur retraite, le tout à un prix raisonnable". Et si cette affaire existe, il est fort probable que son prix de vente dépasse vos capacités financières.

En fonction de la catégorie de l'hôtel
Les hôtels sans étoile, également appelés hôtel de préfecture, sont des établissements au confort rudimentaire, aujourd'hui à usage de logement social. Ces établissements sont très rentables car il y a peu de personnel, mais les normes de sécurité et d'hygiène laissent parfois à désirer.
Il est très difficile de transformer ces établissements en hôtels de tourisme. En effet, ces établissements recevant du public pour des séjours longs entraînent une classification 'habitation', contrairement aux hôtels de tourisme nécessitant une affectation commerciale. Sur un dossier récent, il a fallu prouver (factures à l'appui) que les chambres étaient louées à la journée depuis 1947.
En outre, il faut savoir qu'en pratique l'État préempte systématiquement ce genre d'établissements murs et fonds, les domaines établissent le prix (peut-être
différent et inférieur au prix du vendeur), et les transactions durent souvent plus d'un an. De sorte qu'il est aujourd'hui difficile de vendre un hôtel de préfecture à un particulier.
À Paris et dans quelques grandes villes de province, les hôtels bureau (sans restaurant et ne servant que des petits-déjeuners) sont prisés des investisseurs nationaux et étrangers. En effet, un hôtel bureau est relativement simple à gérer. Il y a peu de stocks (petits-déjeuners), les notions d'accueil et de service sont faciles à comprendre, celles de commercial et de marketing moins simples mais accessibles à des commerciaux ayant exercé dans des secteurs d'activité même très différents. De manière générale, les hôtels de catégorie 1 à 4 étoiles luxe représentent l'essentiel des transactions.

En fonction de l'état de l'affaire
Les affaires en bon état sont souvent gérées par des professionnels, générant des chiffres d'affaires importants, donc des rentabilités importantes (parfois avec des ratios EBE/CA HT avoisinant les 60 %). Ces affaires étant gérées par des professionnels, elles doivent donc être gérées par d'autres professionnels. Les vendeurs sont très souvent coopératifs, et expliquent parfaitement bien le fonctionnement de leur entreprise. Les risques d'une faillite ultérieure sont faibles, voire nuls.
Les affaires en état moyen, voire très moyen, sont souvent imparfaitement bien gérées. Elles entraînent des travaux : au mieux de décoration ; au pire, une rénovation fondamentale et des capacités - formations commerciales et de marketing - plus développées, mais aussi des plus-values spectaculaires en cas de revente rapide (doublement du capital investi en 3 ans maximum).
Ces affaires semblent idéales, mais paradoxalement, elles se vendent moins facilement ; en effet, les travaux et l'insuffisance de rentabilité entravent l'obtention des crédits.  

En fonction de l'ampleur de l'acquisition
Si vous achetez seulement le fonds de commerce, votre acquisition s'inscrit dans une logique entrepreneuriale. Les critères déterminants sont la rentabilité et la répétitivité des résultats, lesquels sont notamment liés à la qualité de l'emplacement, des rénovations et du management.
En revanche, les achats 'murs et fonds' répondent à une autre logique : celle de la constitution d'un patrimoine immobilier. Dans ce cas, le critère de surface et de qualité de l'immeuble devient essentiel. zzz36v FC0607

Nouveau sur www.lhotellerie.fr : Évaluer un hôtel bureau à Paris

Ce nouveau sujet interactif consultable sur www.lhotellerie.fr sera utile à ceux qui souhaitent se faire une idée globale de la valeur de leur hôtel situé à Paris. Conçu par Régis Morin, qui, depuis 1987, dirige l'étude Pedron-Morin, spécialisée dans la vente de fonds de commerce d'hôtels parisiens, ce sujet interactif met en ligne un tableur informatique calculant instantanément la valeur estimée de votre hôtel à partir de quelques données-clés. Familier de l'analyse comptable, financière, juridique et fiscale, aujourd'hui indispensable lors de toute transaction hôtelière, Régis Morin y présente aussi brièvement sa méthode d'évaluation lorsqu'il intervient en sa qualité d'expert indépendant auprès de ceux qui souhaitent acquérir un hôtel parisien.

Pour en savoir plus, il vous suffit de vous rendre sur www.lhotellerie.fr rubrique Sujets Interactifs.

Voir l'article qui suit sur le sujet :
Avant de reprendre un hôtel, passez en revue les documents de l'entreprise (n° 3003 du 16 novembre 2006)

Voir l'article qui précède sur le sujet :
Avant d'acheter un hôtel, posez-vous les bonnes questions (n° 2993 7 septembre 2006)

Pour retrouver les articles déjà publiés sur l'immobilier et la cession de fonds de commerce, cliquez ici

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L'Hôtellerie Restauration n° 2998 Hebdo 12 octobre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE


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