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	du 16 février 2006	CONJONCTURE

CENTURY 21 À BREST ET QUIMPER

LE BAR-BRASSERIE DE JOUR, LA CRÊPERIE PURE ET LE RESTAURANT 'OUVRIERS' SONT TRÈS RECHERCHÉS

Philippe Raguènes, directeur de l'agence Century 21 Ouest Commerce à Brest et Quimper, prévoit une année 2006 plus dynamique que 2005. Explications.
Propos recueillis par Thiphaine Beausseron

Philippe Raguènes, directeur Century 21 Ouest Commerce à Brest et Quimper.

L'Hôtellerie Restauration : Quel est votre coeur de cible ?
Philippe Raguènes : Fortement implanté sur le Finistère depuis 1974 avec une agence sur Brest et une autre à Quimper (1 assistante, 1 directeur et 6 commerciaux), nos agences sont spécialisées à 80 % dans l'activité CHR et plus spécifiquement dans le bar-tabac. La boulangerie et l'immobilier d'entreprise forment le reste de l'activité.

À combien estimez-vous le prix de vente des restaurants ?
Un bar-brasserie se vend en moyenne 80 % de son chiffre d'affaires hors taxes tandis que le restaurant traditionnel sera plutôt autour de 60 %. Concernant les restaurants gastronomiques, cela est plus difficile à estimer du fait de la personnalisation par le chef, mais notre base de départ est de 50 % du CA HT. Enfin, les fast-foods s'évaluent à 80 % de leur CA HT, et les crêperies pures, à 100 % du CA HT. Les produits les plus recherchés, et pour lesquels nous disposons en permanence d'un fichier d'acquéreurs potentiels, sont le bar-brasserie de jour, la crêperie pure et le restaurant 'ouvriers' fermé samedi et dimanche avec 4 à 5 semaines de congé.

Et pour les débits de boissons ?
Nous négocions surtout des fonds de commerce de bar-tabac, secteur qui reprend des couleurs depuis la fin de l'année 2005. Les ventes se font entre 3.25 et 4.5 fois le Perf* avec une demande plus importante pour les moyennes et grosses affaires. Concernant le bar pur ouvert le soir, il subit dans notre région une décote importante et s'évalue à 60 % du CA HT. Les bars à thème conservent une cote entre 80 et 100 % du CA HT selon l'emplacement, la surface et la qualité des agencements. Bien sûr, ces estimations sont générales et seront en pratique pondérées par notre 'Avis de valeur professionnel' (AVP) qui tient compte de la qualité de l'affaire en termes d'emplacement, de terrasse, de surface, de respect des normes d'hygiène et de sécurité, des conditions du bail commercial, des horaires d'ouverture et des congés.

Quel est votre avis sur l'état général du marché ?
Celui-ci est un peu déprimé en raison des délais de vente d'un fonds de commerce qui se rallongent et peuvent aller de 1 à 2 ans. 3 causes à cela : une démotivation réelle des acquéreurs conditionnée par le matraquage médiatique fait autour de la profession (temps de travail, projet de loi pour l'interdiction de fumer dans les établissements, nouvelles normes, contrôles d'alcoolémie, pas de taux réduit de TVA, contraintes familiales, etc.). L'internet apporte à l'acquéreur un choix illimité de produits. Il reçoit ainsi des dossiers, des fiches, visite entre 30 et 80 affaires et finit par ne plus savoir ce qu'il recherche ou a du mal à prendre une décision. Enfin, le prix des affaires est encore trop élevé par rapport à leur rentabilité (ce qu'on appelle Perf dans le réseau Century 21).

Quelles sont vos prévisions dans un proche avenir ?
2006 devrait être très dynamique en raison de la pérennisation de l'exonération Sarkozy des plus-values pour les fonds de commerce exploités depuis plus de 5 ans, vendus moins de 300 000 E, et la création d'une exonération partielle pour ceux dont le prix de vente est compris entre 300 000 E à 500 000 E. L'échec concernant le taux réduit de la TVA et le renouvellement de génération devraient mettre sur le marché beaucoup d'affaires à un juste prix, avec des prix à la baisse dans un premier temps. Ce mouvement devrait apporter de nouveaux acquéreurs tels que les commerçants déjà installés en recherche de centre de profits (gestion du personnel, regroupement des achats, capitalisation, etc.), des primo accédants (cuisiniers, serveurs) avec des aides de brasseurs et le concours des banques devenues moins frileuses. zzz61 zzz20t INC1205 FC0607

* Perf = Potentialité de l'entreprise et de rentabilité financière. C'est le terme utilisé dans le réseau Century 21 pour désigner l'excédent brut d'exploitation dépouillé des éléments subjectifs tenant à la personnalité de l'exploitant. Il est calculé de la manière suivante : EBE + économies estimées réalisables (revenu du dirigeant et de son conjoint et charges sociales correspondantes, leasing d'une voiture de fonction…) - recettes exceptionnelles (reprise sur amortissements, subvention unique…).

Extraits des meilleures ventes réalisées par l'agence Century 21 Ouest Commerce en 2005

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L'Hôtellerie Restauration n° 2964 Hebdo 16 février 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE