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	du 15 décembre 2005	CONJONCTURE

D'APRÈS LE CABINET JONES LANG LASALLE HOTELS

L'INVESTISSEMENT HÔTELIER A EXPLOSÉ EN FRANCE AU COURS DE L'ANNÉE 2005

L'engouement pour l'hôtellerie française ne se dément pas. Le volume des transactions - individuelles ou de portefeuille - croît à la vitesse grand V. Un dynamisme qui profite à l'ensemble du secteur, à savoir hôtellerie de prestige, de moyenne gamme ou économique.

À Paris, le marché des Boutique Hôtels reste porteur. La quinzaine de transactions intervenues en 2005 s'est échelonnée de 300 000 à 500 000 E la chambre.

Le cru 2005 fera date dans les annales des transactions hôtelières réalisées en France. Jones Lang LaSalle Hotels - premier groupe de services en investissement hôtelier - estime en effet que le cumul des transactions pour des actifs dont la valeur unitaire est supérieure à 10 millions d'euros devrait dépasser la barre des 660 millions d'euros sur l'ensemble de l'année 2005. Quant au montant pour les ventes de portefeuille (en valeur brute), il devrait lui s'établir aux environs de 3,7 milliards d'euros. "L'exercice 2005 représente un véritable record en volume pour les investissements hôteliers puisqu'au final, le volume de transactions de portefeuille aura probablement triplé tandis que celui des transactions individuelles aura au moins doublé", précise Yves Marchal, patron de Jones Lang LaSalle Hotels pour la France.
Des chiffres qui font évidemment rougir de plaisir pas mal d'opérateurs. D'autant plus que certains envisagent de se séparer d'actifs immobiliers dans les mois à venir. Reste que cette bonne santé apparente cache toutefois différentes opérations définies comme étant exceptionnelles. à commencer par la vente de l'InterContinental Paris (438 chambres) -situé rue de Castiglione et passé sous l'enseigne Westin - à Dabicam SAS, filiale de GIC Real Estate, fonds d'investissement du gouvernement de Singapour. Une cession qui a atteint la somme rondelette de 315 millions d'euros. N'oublions pas ensuite le rachat de Groupe Taittinger et de sa filiale Société du Louvre par Starwood Capital, fonds d'investissement dirigé par Barry Sternlicht. Le tout réalisé pour un montant de 2,6 milliards d'euros (2,1 milliards d'euros hors dettes).

Diversification des investisseurs
Malgré ce caractère d'exception, "le marché français est bouillant", affirme Yves Marchal. De surcroît, toutes les conditions sont réunies pour que les affaires aboutissent. D'une part, les capitaux disponibles pour les acquisitions immobilières s'avèrent toujours très élevés. D'autre part, les taux d'intérêt sont encore bas. Autre facteur positif : les taux de rendement locatifs qui restent très attractifs. "Pour des actifs de bonne qualité et des occupants sûrs et reconnus, le rendement triple net se situe autour de 7 %", confie Yves Marchal. Enfin, cerise sur le gâteau : les résultats opérationnels des hôtels en 2005 "seront en progression de 2 à 3 % en moyenne par rapport à l'exercice 2004".
Autant d'éléments qui incitent bon nombre d'investisseurs à placer leur argent sur le secteur. "Le marché est d'ailleurs animé par tous les types d'investisseurs français et étrangers." Une demi-douzaine de banques - majoritairement européennes - accompagne ainsi le dynamisme du marché de l'investissement hôtelier telle le Crédit Lyonnais, la Société Générale, Eurohypo, le Crédit Agricole… Favorisée par les dispositifs fiscaux du statut des SIIC, les foncières s'intéressent en outre de plus en plus à cette activité. La Foncière de Murs a ainsi acheté les murs de 128 hôtels français appartenant au groupe Accor - en mars dernier - pour une enveloppe de 1 milliard d'euros. La société foncière Gecina, contrôlée par l'Espagnol Metrovacesa, a mis par ailleurs la main sur 4 villages du Club Med moyennant 227,5 millions d'euros.
On constate également l'arrivée de nouveaux acteurs du capital-investissement dont Eurazéo qui s'est offert la chaîne économique B&B (pour plus de 350 millions d'euros selon différents experts). À noter d'ailleurs qu'aujourd'hui l'hôtellerie de prestige n'est plus la seule catégorie à séduire les investisseurs. Les établissements de moyenne gamme et économiques constituent désormais aux yeux des acheteurs -institutionnels comme particuliers - de bons placements.

Perspectives favorables pour 2006
Question tout de même. Un tel engouement pour l'investissement hôtelier peut-il conduire à des excès ? "Actuellement, il nous semble que le marché est à l'abri des excès", estime Yves Marchal. Et de poursuivre : "L'enthousiasme général mérite cependant le rappel des fondamentaux de l'hôtellerie, et notamment l'importance de l'emplacement et la notion de vraie valeur d'un établissement qui dépend in fine de la solvabilité des clients qui dorment dans les chambres et ce qu'ils sont prêts à payer."
En attendant, tout porte à croire pour le patron de Jones Lang LaSalle Hotels France que "l'investissement hôtelier devrait rester dynamique en 2006". Sur le plan du créneau économique, Jones Lang LaSalle anticipe d'ailleurs une concentration de quelques groupes émergents, voire des transactions menées par des fonds d'investissement privés attirés par l'immobilier sous-jacent. Les compagnies hôtelières devraient aussi poursuivre l'externalisation de leurs actifs comme Accor, InterContinental, Hilton, Marriott.
Claire Cosson zzz20j zzz36v   

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L'Hôtellerie Restauration n° 2955 Hebdo 15 décembre 2005 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE