Les règles de valorisation des actifs hôteliers lors d'une transaction hôtelière ont changé, explique Jérôme Schibler, directeur opérationnel de Transaxio, société spécialisée dans les transactions de fonds de commerce. Alors que les biens sont de plus en plus nombreux, tout comme les candidats à la reprise, Les fonds se vendent de plus en plus difficilement.
Entre les nouvelles attentes des acheteurs et les règles de valorisation, certains vendeurs sont surpris voire déçus lors de l'estimation de leurs biens.
Nuancer les critères traditionnels d'évaluation
Les règles traditionnelles d'évaluation d'un fonds de commerce ou des murs, qui consistent à effectuer des multiples autour de l'EBE ou du chiffre d'affaires, ne doivent pas être remises en cause. Mais aujourd'hui, de nouveaux facteurs interviennent qui influent et pondèrent la valeur des fonds. "Ces nouvelles règles ne sont pas que bancaires. Il faut arrêter de penser que la valeur d'un bien correspond au prix qu'un acheteur serait prêt à payer", explique Jérôme Schibler. Il faut d'une part être très attentif aux évolutions du marché et prendre en compte de nouveaux critères. Il s'agit :
- du profil des acquéreurs : "Les acquéreurs d'hôtels indépendants et de province ne sont plus des hôteliers passionnés. Ils n'ont pas fait d'école hôtelière et sont majoritairement des cadres en reconversion, âgés entre 40 et 50 ans qui s'achètent avant tout un travail. Ils sont dans une démarche entrepreneuriale et intègrent toujours leur besoin en capacité de remboursement immédiate", souligne Jérôme Schibler ;
- de la rémunération du repreneur : celui-ci souhaite s'octroyer une rémunération, puisqu'il a ses propres obligations (remboursements d'emprunts contractés à titre privé, contraintes familiales…) ;
- du financement des travaux : les repreneurs intègrent systématiquement dans leur estimation la capacité d'autofinancement de l'affaire, incluant les futurs travaux de rénovation, de mise aux normes, etc. ;
- du moyen du loyer : les acquéreurs sont moins attachés à la notion patrimoniale que leurs aînés, et raisonnent en termes de 'loyer marché'.
Publié par Catherine AVIGNON
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