Le marché parisien des hôtels-bureaux, des prix élevés d'après l'Etude Pedron-Morin

L'Hôtellerie-Restauration : que pensez-vous du marché parisien actuel ?
Régis Morin : L'hôtellerie est un des rares domaines économiques qui fonctionne normalement et incite certains investisseurs à faire des placements sûrs tout en leur offrant un outil de travail. Les capitaux investis dans l'achat d'un hôtel à Paris ont en effet très peu de risque de perdre de leur valeur à moyen terme.
Le marché actuel est soutenu, cela signifie qu'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs. Les vendeurs ne sont pas nombreux car une fois le bien vendu, la question se pose du réinvestissement. Néanmoins, certains devraient en profiter tant que les prix restent élevés.  

Peut-on justifier les prix en raison de la conformité ou non des hôtels-bureaux aux normes actuelles ?
R.M. : Nous n'avons pas été confrontés à des ventes d'hôtels n'étant pas aux normes, très peu d'offres de ce type étant actuellement disponibles sur le marché. D'un côté les vendeurs, conscients de la perte de la valeur de leur établissement en raison de leur non-conformité aux normes actuelles, ne souhaitent pas vendre et faire les travaux, mais de l'autre, les acheteurs sont aussi conscients des gros travaux de rénovation que l'achat d'un tel hôtel peut impliquer. Par ailleurs, ces hôtels-bureaux, souvent laissés à l'abandon, peuvent nécessiter l'engagement de procédures d'exclusion d'éventuels squatteurs. 

Qu'est-ce qui justifie le prix très élevé de certaines ventes d'hôtels-bureaux ?
R.M. : Le marché des ventes d'hôtels murs et du fonds, plus restreint que la vente du seul fonds, implique des prix très élevés réservés à quelques acquéreurs fortunés. Les plus-values rapides se réalisent fréquemment sur des fonds de commerces.
Par ailleurs, ce qui fait qu'un bien se vend cher, c'est sa négociabilité rapide. En effet, quand un hôtel est bien placé et en bon état (ou ne nécessitant pas de travaux d'infrastructure), il se vendra rapidement donc son prix sera peu discuté. A contrario, un hôtel-bureau mal placé intéressera moins d'acquéreurs potentiels donc son prix sera moins élevé et plus facile à négocier. Investir dans un hôtel bien placé et surtout dans un quartier animé permet de sécuriser son investissement. 

L'étude Pedron-Morin constate que la tendance haussière devrait se stabiliser, en effet, au-delà de certains seuils, les banquiers ne financent plus les acquisitions. Les prix excessifs éloignent beaucoup d'acheteurs dont les primo-accédants.

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