Mettre en vente son affaire : que vendez-vous ?

La cession peut concerner le fonds de commerce, le droit au bail, les parts de société ou encore les murs. Ces différentes ventes correspondent à des réalités économiques et juridiques différentes et nécessitent l'intervention d'un conseil spécialisé.

► Vendre le fonds de commerce

• Le fonds de commerce

Un fonds de commerce est une entité composée d’éléments corporels et incorporels.
- Les éléments corporels sont : les agencements, les installations et aménagements, le mobilier, le matériel et l'outillage.
- Les éléments incorporels sont : la clientèle et l’achalandage, le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne, les licences de restaurant ou de débit de boissons, les marques, brevets, dessins et modèles attachés au fonds.
Ces éléments, souvent inséparables, font la valeur du fonds de commerce sans pour autant que celle-ci soit égale à leur simple addition.

• Location-gérance

Le fonds de commerce peut être exploité par son propriétaire ou mis en location-gérance. Depuis la loi du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés (dite Soihili), il n'est plus obligatoire d'attendre un délai de deux ans pour mettre son fonds de commerce en gérance (article 2). Désormais le propriétaire d'un fonds de commerce peut le mettre en gérance sans condition de durée d'exploitation personnelle.

• Le produit de la vente est bloqué au maximum 5 mois et demi

La vente d’un fonds de commerce se fait sans dette à reprendre pour le repreneur. C’est pour cela, entre autres, que l’argent de l’acheteur peut être bloqué jusqu’à 5 mois et demi. Le rédacteur de l’acte de cession, le séquestre, doit, en rapport avec le vendeur, s’assurer que tous les nantissements et dettes qui grevaient le fonds ont été payés.

La collaboration du vendeur avec le séquestre est essentielle pour diminuer le délai pendant lequel l'argent est bloqué. Plus le vendeur s'occupera de rapporter rapidement les mains levées des créanciers au séquestre, plus il aura de chances de récupérer rapidement son argent. En revanche, il devra s’occuper lui-même de la récupération de ses propres créances.

• Le droit au bail

Le droit au bail garantit au preneur que, si son bailleur ne veut plus lui louer les locaux pour exercer son activité, il sera contraint de lui verser une indemnité d’éviction qui sera calculée en prenant en compte :
- une indemnité principale représentant la valeur marchande du fonds de commerce ;
- des indemnités accessoires telles que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (qualifiées de frais de remploi), l’indemnisation du trouble commercial, les indemnités de licenciement du personnel, les frais de déménagement et de réinstallation.

Cette indemnité n’a d’existence que si le preneur est exempt de tous reproches dans l’exécution des conditions du bail.
Lors de l’achat d’un fonds de commerce, l'acquéreur doit être particulièrement vigilant aux différentes clauses du bail qui ont été négociées par les propriétaires précédents. Il ne faut jamais signer l’achat d’un fonds de commerce sans s’être fait expliqué dans le détail, par un avocat spécialisé, les différentes clauses et les obligations du bail :
- la destination des locaux ;
- les obligations d’entretien à la charge du preneur ;
- les charges que celui-ci devra acquitter ;
- les garanties engagées vis-à-vis du bailleur ;
- les procédures à respecter en cas de travaux ;
- la charge des travaux demandés par l’administration (mises aux normes etc.).

L’acquéreur doit être particulièrement vigilant lorsque son activité est également incluse dans une copropriété. En effet, le règlement de copropriété peut contenir des obligations supplémentaires qui s’ajoutent à celles du bail et même comporter des restrictions limitant la façon d'exploiter le fonds. Exemple : un restaurant qui ne peut pas organiser de manifestations avec musique au-delà d’une certaine heure.

• Cession de fonds de commerce et cession de droit au bail

Le fonds de commerce et le droit au bail correspondent à deux réalités économiques et juridiques différentes.

- La cession de droit au bail
La cession du droit de bail - également appelé pas-de-porte -, désigne la vente par un commerçant à un autre du droit de lui succéder dans le local qu’il occupe. Dans le cas d’un changement de destination (changement de type d'activité), la vente du droit au bail est obligatoirement soumise à l’accord préalable du bailleur si celle-ci n’est pas prévue dans le bail. Lors de cette transaction, il est courant que les parties négocient un nouveau bail avec des conditions différentes.
La lecture du bail est particulièrement importante dans ce cas pour en connaître les dispositions. En effet, de plus en plus de bailleurs n’acceptent pas la cession du bail sans la vente du fonds de commerce.

- La cession de fonds de commerce

La loi du 19 juillet 2019 a également mis fin aux mentions obligatoires qui devaient figurer sur un acte de cession de fonds de commerce. Avant cette loi, le code de commerce (L141-1) prévoyait que devaient figurer sur l'acte :

• le nom de l'ancien propriétaire du fonds de commerce ainsi que le prix d'acquisition;
• l'état des privilèges et nantissements grevant le fonds;
• les chiffres d'affaires réalisés au cours des trois derniers exercices comptables précédant la vente;
• les résultats d'exploitation sur la même période;
• des informations sur le bail.
  La cession de fonds de commerce intègre à la fois le droit au bail, la clientèle attachée, le nom, l’enseigne, éventuellement le stock (les éléments corporels et incorporels)… L’acquéreur succède au vendeur dans tous ses droits et obligations, notamment ceux prévus par le bail.

► Vendre les parts de sociétés

Ce type de cession nécessite l’intervention de conseils spécialisés comme des experts comptables ou des avocats d’affaires. En effet, il y a un retraitement comptable indispensable à effectuer pour déterminer précisément l’actif de la société et son passif. La valeur des parts sera alors calculée en retranchant le passif de l’actif et en divisant le reste (la situation nette) par le nombre de parts. Pour le néophyte, ce type de cession demeure un casse-tête tant la procédure est technique.
Il s’agit ici de mettre en lumière quelques points importants que le lecteur pourra ensuite approfondir.
- Se mettre d’accord sur un prix pour le fonds de commerce à une date certaine et sur la base d’un document de référence (le bilan de l’année précédente ou une situation si le nouveau bilan n’a pas été établi). C’est à partir de ce prix que sera calculée la valeur des parts en réintégrant cette valeur de fonds dans l’actif de votre société et qui permettra de calculer la situation nette. C’est également ce prix qui servira de base au paiement de la commission si une agence est intervenue dans la transaction.
- La date de la vente étant fixée plusieurs mois après, il y aura donc des produits et/ou des charges supplémentaires qui viendront modifier la situation nette établie sur la base du document de référence.
- L’inventaire du matériel et du mobilier doit être établi au moment de l’accord des parties sur le prix et vérifié par elles au moment de l’entrée dans les lieux. Pour éviter toute contestation, l’inventaire doit mentionner le mobilier et le matériel qui appartiennent en propre aux gérants et non pas à la société.
- Tout le matériel et le mobilier payé par la société lui appartiennent et doivent figurer sur l’inventaire (voir l’état comptable des investissements). Pour vérifier la présence de tout le matériel et le mobilier et la réalité des postes de l’actif, les acheteurs peuvent réclamer au vendeur une garantie d’actif.
- Les acheteurs, lors d’une cession de parts, achètent l’actif et le passif de la société vendue. Les vendeurs doivent donner une garantie pour couvrir le passif non révélé au moment de la vente. L’exemple le plus courant étant celui du contrôle fiscal supporté par la société et incluant toujours les trois années précédentes en plus de l’année en cours. S’il y a des litiges en cours (prud’hommes, contentieux avec un fournisseur...) leur montant, chiffré ou évalué, sera déduit de la vente et séquestré en attendant le dénouement. À défaut, les vendeurs seront amenés à donner une garantie de bonne fin.

Souvent, une cession de parts (SARL) ou d’actions (SA) amène à une transaction au moment de la rédaction du protocole d’accord, car les garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discussions. Ces discussions sont souvent très techniques (comptables et juridiques). Il est donc indispensable que les parties s’entourent de conseils compétents ayant l’habitude de traiter ce genre de transaction. Ce type de transaction est en hausse car la loi Sarkozy exonère totalement ou partiellement les plus-values des vendeurs cessant leur activité pour prendre leur retraite.

► Vendre les murs

• Murs d’un restaurant

La vente des murs d’un restaurant est une vente immobilière classique. La valeur se calcule à partir de la surface pondérée de l’immeuble multipliée par le prix de vente du mètre carré selon la situation de l’immeuble.

• Murs d’un hôtel

C’est par la méthode hôtelière que l’on doit définir le loyer théorique qui servira de base pour l’évaluation des murs d’un hôtel. À cette méthode s’ajouteront les méthodes du sol et construction, celle par la capacité d’emprunt et celle par la capitalisation du loyer.

Dans le cas d’un hôtel-restaurant, on évaluera séparément les murs affectés à l’hébergement par la méthode hôtelière et ceux affectés à la restauration qui seront évalués par la méthode indiquée plus haut.
Un hôtelier possédant mur et fonds de commerce a toujours intérêt à séparer ces entités en deux structures juridiques différentes (SCI pour les murs et SARL par exemple pour le fonds) et surtout à faire payer un loyer normal (c’est-à-dire au prix du marché) pour l’occupation des murs. Toute minoration pour soulager l'exploitation aura pour conséquence de minorer le prix des murs concernés le jour de la vente. Un immeuble est de nos jours considéré comme un produit financier dont la rentabilité est exprimée par le rendement locatif (loyer - charges à payer).

Pour aboutir au prix de vente final, la valeur théorique de l’immeuble calculée selon ces approches va être diminuée par :
- le fait que l’immeuble n’est pas libre en raison d’un bail en cours avec le propriétaire du fonds de commerce ;
- le loyer et les conditions du bail. La situation est strictement inverse de celle évoquée lors d’une transaction de fonds de commerce. En effet, plus le bail prévoira un maximum de charges à payer par le preneur, plus l’immeuble aura de valeur ;
- l’état d’entretien général du bâtiment et notamment les obligations prévues dans le bail à propos des travaux pris ou non en charge par le propriétaire. Ce qui sera positif pour l’exploitant et la valorisation de son fonds de commerce sera négatif pour le bailleur et la valorisation de ses murs.

• La notion de goodwill

Le goodwill s’analyse comme un surprix payé par l'acquéreur en contrepartie d’avantages économiques potentiels reçus du vendeur et s'ajoutant aux profits normalement envisageables par l'exploitation normale du bien acquis en l'état. Il trouve sa raison d’être dans un ensemble de biens incorporels acquis (parts de marché, portefeuille clients, approvisionnements, débouchés, localisation des unités de production, etc.).

Par exemple, la société chinoise Fosun a racheté la marque Thomas Cook après sa faillite et sa mise en liquidation pour 13 millions d'euros, alors que bon nombre d'analystes la considéraient comme trop dévaluée. Cet acquéreur a payé une survaleur pour acquérir une marque qui a cessé d'exister. Ainsi, l'ancienneté de Thomas Cook a représenté pour Fosun un actif incorporel intéressant qu'il va valoriser dans son positionnement et sa communication. Bien entendu, cet actif n'était pas valorisé dans le bilan de Thomas Cook.

Prendre en compte un goodwill, c'est donc faire payer à l'acquéreur un surprix en contrepartie d'un supplément potentiel de profits futurs nés du fait même de la vente.

Il en va de même pour l'évaluation des murs d'un hôtel jouissant d'un emplacement particulièrement remarquable (vue, situation…) mais qui, en raison de sa vétusté et du faible niveau qualitatif des prestations hôtelières proposées, peut, compte-tenu des méthodes habituelles d'évaluation, conduire à une valorisation à un prix très inférieur en comparaison des autres biens identiques sur le marché. Or, la remise à niveau qualitative de l'immeuble permettrait de toucher un segment de clientèle plus lucratif et donc, avec une fréquentation et un personnel quasiment identique, d'engranger un bénéfice supplémentaire.
Il faut donc calculer un goodwill - une survaleur - du fait de la qualité de cet emplacement qui n'est pas valorisée par les méthodes traditionnelles. Ce goodwill sera rajouté au prix et permettra de mieux équilibrer la transaction.

Le goodwill est donc ici la contrepartie d'avantages économiques incorporels nés du fait même de la vente, qui permettront à l'acquéreur :
- d'accéder à un autre segment de clientèle plus lucratif que le segment actuellement exploité ;
- de pratiquer une politique commerciale différente, plus élaborée et plus rentable.

On constate par ailleurs une concordance certaine entre les valorisations déterminées par plusieurs méthodes différentes : majoration partielle en considérant l'intégration d'une part du montant des travaux à réaliser, évaluation par la capitalisation du profit futur et méthode du millième.

Il vaut mieux confier l'évaluation de ce goodwill à une personne qualifiée ayant déjà utilisé cette technique si l'on compte argumenter face à un acheteur potentiel.

#Vente #Cession

Jean Castell

  Evaluer, acheter et vendre un fonds de commerce en CHR (avec tableur d'estimation)