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Vous n'êtes pas le seul décideur de la vente de votre fonds de commerce.
Tout va dépendre du statut juridique de votre affaire.
► Vous êtes propriétaire des murs
Deux cas peuvent se présenter.
- Vous exploitez votre fonds de commerce en nom personnel
Vous devez posséder un titre de propriété (généralement l'acte d'achat si vous avez précédemment acheté cette affaire) et un Kbis pour prouver que vous en êtes propriétaire.
- Vous exploitez votre fonds de commerce en société
C'est le président de la société qui doit proposer aux actionnaires d'approuver le projet de vente. Pour cela, il doit convoquer une assemblée générale extraordinaire à effet de délibérer sur la proposition de la vente. Une copie devrait être jointe à la signature du mandat de vente si vous passez par une agence. Elle sera nécessaire pour rédiger un compromis de vente. Il ne faut pas sous-estimer cette étape.
► Vous êtes locataire des murs
Le bail fixe les conditions selon lesquelles vous pouvez céder votre fonds de commerce.
• Les restrictions imposées par le bail
Avant toute démarche, relisez le bail qui vous lie au propriétaire des murs et qui précise les restrictions ou les conditions selon lesquelles vous pouvez vendre votre fonds de commerce. En règle générale, le bail autorise la vente du fonds de commerce, mais peut exiger un certain formalisme quant à la présence du propriétaire à l'acte de cession du fonds ou sur la nature et le moyen de l'informer de la cession.
La difficulté se précise s'il y a une vente du seul droit au bail, qui n'est généralement jamais acceptée. S'il y a un changement de destination, c'est-à-dire un changement d'activité dont la possibilité (ou l'impossibilité) est toujours mentionnée dans le bail, il vaut mieux avoir recours à un avocat qui devra, pour faire aboutir votre vente mener une négociation avec le vendeur ou ses conseillers.
La modification du bail se traduira presque toujours par une compensation financière demandée par le propriétaire.
► Pourquoi est-ce si long de récupérer le fruit d'une vente ?
Lorsque vous vendez le fonds de commerce d'une affaire, vous vendez des éléments incorporels (le droit au bail, la clientèle, l'enseigne, le numéro de téléphone, l'adresse e-mail, les contrats signés au nom de la société...), et des éléments corporels (le matériel et le mobilier...). L'acheteur ne supportera aucune dette de la précédente gestion, c'est le vendeur qui les assumera. C'est le notaire ou le conseil juridique réalisant la vente qui doit s'assurer que le fonds est libéré de tous privilèges et nantissements.
Avec le produit de la vente qu'il va séquestrer, il va payer l'ensemble des créanciers (commerciaux, sociaux, Trésor public...) qui se seront manifestés après les publications d'usage sur des journaux d'annonces légales. Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) publie, en application des textes sur le Registre du commerce et des sociétés (RCS), les annonces légales rythmant la vie d'une entreprise (création, modifications, mutations et cessation d'activité).
Si le vendeur veut accélérer la restitution du solde (le délai légal est de cinq mois et demi), il doit faire diligence auprès des différentes administrations (impôts, Urssaf, trésorerie...) pour obtenir les mains levées, c'est-à-dire un document officiel attestant qu'il est à jour de ses impôts et de ses cotisations.
Le séquestre du prix de vente est responsable par la loi et sur ses propres deniers. Il ne peut délivrer le solde du prix de vente au vendeur que lorsqu'il s'est assuré par tous moyens légaux que tous les créanciers se sont manifestés. Il utilise donc tout le temps que la loi lui a imparti.
Enfin, il faut rappeler qu'une vente ne peut se réaliser si le prix séquestré est inférieur aux dettes accumulées !
► Quelle est la durée de validité d'une licence IV ?
La durée de validité d'une licence IV est de trois ans. Il faut retirer à cette durée deux mois pour un transfert. Pour une mutation, le délai passe à 15 jours. La date prise en considération pour le calcul est celle de la cessation d'activité de l'exploitation de la licence.
► Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?
C'est une clause insérée dans le compromis ou la promesse de vente et dont la réalisation est obligatoire pour pouvoir signer l'acte de vente définitif. Par exemple, l'obtention d'un emprunt bancaire par l'acheteur fait souvent partie des conditions suspensives. Si la banque refuse le crédit à l'acheteur, il pourra se rétracter et la promesse de vente sera nulle, sans indemnité de part et d'autre. Cependant, il devra prouver qu'il a bien respecter les délais et les démarches pour lesquels il s'était engagé. Les parties peuvent à tout moment décider qu'elles renoncent d'un commun accord à une condition suspensive si celle-ci n'est pas réalisée.
► Le droit de préemption des fonds de commerce par les communes
Le décret d'application (n° 2007-1827) du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux permet aux communes d'instaurer un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux, pour faciliter l'installation et la venue de nouveaux artisans et commerçants. Il impose que toute cession de fonds ou de bail, inscrit dans un périmètre de sauvegarde délimité par le conseil municipal doit faire l'objet d'une déclaration préalable à la commune par le cédant, sous peine de nullité. Cette déclaration doit être faite en quatre exemplaires qui doivent être adressés :
- par pli recommandé avec accusé de réception au maire de la commune où est situé le fonds de commerce ou l'immeuble dont dépendent les locaux loués ;
- ou déposés en mairie contre récépissé.
La commune a deux mois pour rendre sa décision. Elle peut décider :
- d'acquérir au prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable ;
- d'acquérir au prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l'article R214-6 ;
- de renoncer à l'exercice du droit de préemption.
La commune doit notifier sa décision au cédant par pli recommandé avec accusé de réception ou par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur.
► Licence IV et formation obligatoire
La loi n° 2006-396 du 31 mars 2006, parue au Journal officiel du 16 mai 2007, prévoit que tout nouvel exploitant d'une licence est dans l'obligation d'effectuer une formation spécifique sur les droits et obligations attachés à l'exploitation d'un débit de boissons ou d'un établissement pourvu de la petite licence restaurant ou de la licence restaurant. Cette formation, dispensée par des organismes agréés, dure vingt heures réparties sur trois jours ; pour un exploitant justifiant de dix années d'expérience, la durée est ramenée à six heures. Elle a pour but de dispenser aux personnes concernées une connaissance des dispositions relatives à la prévention et la lutte contre l'alcoolisme, la protection des mineurs et la répression de l'ivresse publique, mais aussi de la législation sur les stupéfiants, la revente de tabac, la lutte contre le bruit, les faits susceptibles d'entraîner une fermeture administrative, les principes généraux de la responsabilité civile et pénale des personnes physiques et des personnes morales et la lutte contre la discrimination. Sont concernées :
- toute personne déclarant l'ouverture, la mutation, la translation ou le transfert d'un débit de boissons à consommer sur place de 2e, 3e et 4e catégorie à compter du 2 avril 2007 ;
- toute personne déclarant un établissement pourvu de la petite licence restaurant ou de la licence restaurant à compter du 2 avril 2009.
Cette formation donne lieu à la délivrance d'un permis d'exploitation valable dix années à l'issue desquelles la participation à une formation de mise à jour des connaissances permet de prolonger la validité du permis pour une nouvelle décennie.
#Vente# #Bail#
► Vous êtes propriétaire des murs
Deux cas peuvent se présenter.
- Vous exploitez votre fonds de commerce en nom personnel
Vous devez posséder un titre de propriété (généralement l'acte d'achat si vous avez précédemment acheté cette affaire) et un Kbis pour prouver que vous en êtes propriétaire.
- Vous exploitez votre fonds de commerce en société
C'est le président de la société qui doit proposer aux actionnaires d'approuver le projet de vente. Pour cela, il doit convoquer une assemblée générale extraordinaire à effet de délibérer sur la proposition de la vente. Une copie devrait être jointe à la signature du mandat de vente si vous passez par une agence. Elle sera nécessaire pour rédiger un compromis de vente. Il ne faut pas sous-estimer cette étape.
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Conseil Si vous avez décidé de vendre votre affaire et que vous êtes en société, faites voter cette résolution par vos actionnaires en assemblée générale extraordinaire dès votre décision prise. N'attendez pas, cela vous évitera des ennuis de dernière minute. Ce conseil vaut également s'il s'agit d'un actionnariat familial. Au début, tout le monde est d'accord et la décision est entérinée par un document. Mais cela peut parfois devenir plus compliqué et certaines ventes sont annulées du fait d'un désaccord entre actionnaires. |
► Vous êtes locataire des murs
Le bail fixe les conditions selon lesquelles vous pouvez céder votre fonds de commerce.
• Les restrictions imposées par le bail
Avant toute démarche, relisez le bail qui vous lie au propriétaire des murs et qui précise les restrictions ou les conditions selon lesquelles vous pouvez vendre votre fonds de commerce. En règle générale, le bail autorise la vente du fonds de commerce, mais peut exiger un certain formalisme quant à la présence du propriétaire à l'acte de cession du fonds ou sur la nature et le moyen de l'informer de la cession.
La difficulté se précise s'il y a une vente du seul droit au bail, qui n'est généralement jamais acceptée. S'il y a un changement de destination, c'est-à-dire un changement d'activité dont la possibilité (ou l'impossibilité) est toujours mentionnée dans le bail, il vaut mieux avoir recours à un avocat qui devra, pour faire aboutir votre vente mener une négociation avec le vendeur ou ses conseillers.
La modification du bail se traduira presque toujours par une compensation financière demandée par le propriétaire.
► Pourquoi est-ce si long de récupérer le fruit d'une vente ?
Lorsque vous vendez le fonds de commerce d'une affaire, vous vendez des éléments incorporels (le droit au bail, la clientèle, l'enseigne, le numéro de téléphone, l'adresse e-mail, les contrats signés au nom de la société...), et des éléments corporels (le matériel et le mobilier...). L'acheteur ne supportera aucune dette de la précédente gestion, c'est le vendeur qui les assumera. C'est le notaire ou le conseil juridique réalisant la vente qui doit s'assurer que le fonds est libéré de tous privilèges et nantissements.
Avec le produit de la vente qu'il va séquestrer, il va payer l'ensemble des créanciers (commerciaux, sociaux, Trésor public...) qui se seront manifestés après les publications d'usage sur des journaux d'annonces légales. Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) publie, en application des textes sur le Registre du commerce et des sociétés (RCS), les annonces légales rythmant la vie d'une entreprise (création, modifications, mutations et cessation d'activité).
Si le vendeur veut accélérer la restitution du solde (le délai légal est de cinq mois et demi), il doit faire diligence auprès des différentes administrations (impôts, Urssaf, trésorerie...) pour obtenir les mains levées, c'est-à-dire un document officiel attestant qu'il est à jour de ses impôts et de ses cotisations.
Le séquestre du prix de vente est responsable par la loi et sur ses propres deniers. Il ne peut délivrer le solde du prix de vente au vendeur que lorsqu'il s'est assuré par tous moyens légaux que tous les créanciers se sont manifestés. Il utilise donc tout le temps que la loi lui a imparti.
Enfin, il faut rappeler qu'une vente ne peut se réaliser si le prix séquestré est inférieur aux dettes accumulées !
► Quelle est la durée de validité d'une licence IV ?
La durée de validité d'une licence IV est de trois ans. Il faut retirer à cette durée deux mois pour un transfert. Pour une mutation, le délai passe à 15 jours. La date prise en considération pour le calcul est celle de la cessation d'activité de l'exploitation de la licence.
► Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?
C'est une clause insérée dans le compromis ou la promesse de vente et dont la réalisation est obligatoire pour pouvoir signer l'acte de vente définitif. Par exemple, l'obtention d'un emprunt bancaire par l'acheteur fait souvent partie des conditions suspensives. Si la banque refuse le crédit à l'acheteur, il pourra se rétracter et la promesse de vente sera nulle, sans indemnité de part et d'autre. Cependant, il devra prouver qu'il a bien respecter les délais et les démarches pour lesquels il s'était engagé. Les parties peuvent à tout moment décider qu'elles renoncent d'un commun accord à une condition suspensive si celle-ci n'est pas réalisée.
► Le droit de préemption des fonds de commerce par les communes
Le décret d'application (n° 2007-1827) du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux permet aux communes d'instaurer un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux, pour faciliter l'installation et la venue de nouveaux artisans et commerçants. Il impose que toute cession de fonds ou de bail, inscrit dans un périmètre de sauvegarde délimité par le conseil municipal doit faire l'objet d'une déclaration préalable à la commune par le cédant, sous peine de nullité. Cette déclaration doit être faite en quatre exemplaires qui doivent être adressés :
- par pli recommandé avec accusé de réception au maire de la commune où est situé le fonds de commerce ou l'immeuble dont dépendent les locaux loués ;
- ou déposés en mairie contre récépissé.
La commune a deux mois pour rendre sa décision. Elle peut décider :
- d'acquérir au prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable ;
- d'acquérir au prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l'article R214-6 ;
- de renoncer à l'exercice du droit de préemption.
La commune doit notifier sa décision au cédant par pli recommandé avec accusé de réception ou par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur.
► Licence IV et formation obligatoire
La loi n° 2006-396 du 31 mars 2006, parue au Journal officiel du 16 mai 2007, prévoit que tout nouvel exploitant d'une licence est dans l'obligation d'effectuer une formation spécifique sur les droits et obligations attachés à l'exploitation d'un débit de boissons ou d'un établissement pourvu de la petite licence restaurant ou de la licence restaurant. Cette formation, dispensée par des organismes agréés, dure vingt heures réparties sur trois jours ; pour un exploitant justifiant de dix années d'expérience, la durée est ramenée à six heures. Elle a pour but de dispenser aux personnes concernées une connaissance des dispositions relatives à la prévention et la lutte contre l'alcoolisme, la protection des mineurs et la répression de l'ivresse publique, mais aussi de la législation sur les stupéfiants, la revente de tabac, la lutte contre le bruit, les faits susceptibles d'entraîner une fermeture administrative, les principes généraux de la responsabilité civile et pénale des personnes physiques et des personnes morales et la lutte contre la discrimination. Sont concernées :
- toute personne déclarant l'ouverture, la mutation, la translation ou le transfert d'un débit de boissons à consommer sur place de 2e, 3e et 4e catégorie à compter du 2 avril 2007 ;
- toute personne déclarant un établissement pourvu de la petite licence restaurant ou de la licence restaurant à compter du 2 avril 2009.
Cette formation donne lieu à la délivrance d'un permis d'exploitation valable dix années à l'issue desquelles la participation à une formation de mise à jour des connaissances permet de prolonger la validité du permis pour une nouvelle décennie.
#Vente# #Bail#
Publié par Jean CASTELL
Commentaires
Jean CASTELL
dimanche 25 février 2018
Merci Frederic pour ces précisions qui seront exploitées.
dimanche 25 février 2018