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du 6 mars 2008
VENTES DE FONDS DE COMMERCE

DERNIERS MESSAGES DES BLOGS DES EXPERTS SUR LA VENTE DE FONDS DE COMMERCE

RAPPORT PRIX DE VENTE/CA

Existe-t-il un calcul simple pour déterminer le prix d'achat d'un hôtel-bureau (hôtel de chaîne en classe économique +) par rapport à son chiffre d'affaires ?    Guy Robert

Régis Morin : Non, il n'y a pas de calcul simple. Le critère le plus important est la capacité d'une affaire à générer des bénéfices et non le chiffre d'affaires, ce que nous appelons l'Excédent brut d'exploitation (EBE) retraité. Pour une affaire mal placée, donc difficile à vendre, cet EBE retraité doit vous permettre d'emprunter théoriquement, 100 % sans omettre les incidences fiscales liées à l'acquisition de titres sociaux ou de fonds de commerce non amortissables. Je dis théoriquement, car aucun banquier ne vous prêtera 100 %. Pour une affaire extrêmement bien placée, l'apport personnel va jusqu'à 50 %. Un des autres critères importants est la répétitivité du chiffre d'affaires donc des bénéfices, en clair, serez-vous à la hauteur du prédécesseur ? Si le vendeur est un mauvais commerçant, c'est rare mais cela arrive, pourrez-vous faire mieux, comment et dans quel délai ? Y a-t-il des travaux de sécurité et/ou d'embellissement, ces travaux permettront-ils d'améliorer la recette ou de maintenir simplement l'établissement au niveau de la concurrence ? Vous verrez, il y a beaucoup de questions à se poser. Dans tous les cas, pour calculer vous-même la valeur possible de l'affaire, utilisez le logiciel en ligne sur ce blog 'La valeur d'un hôtel à Paris par Régis Morin'.

MURS D'HÔTEL À PARS

Je recherche des murs d'hôtel (sans le fonds de commerce) - hôtels exploités - à racheter sur Paris ou la banlieue. Avez-vous ce genre de produit ? Quelle est la fourchette de prix au m2 ou à la chambre à prévoir ? Ces immeubles auront évidemment des baux avec les exploitants.    Touris

Régis Morin : Étant dans une agence spécialisée en vente d'hôtels sur Paris intra-muros depuis vingt-sept ans, je peux vous affirmer que c'est extrêmement difficile à trouver. Ces transactions sont rares, les propriétaires des fonds achètent souvent les murs et revendent plus cher murs et fonds. Le prix des murs dépend principalement du montant annuel du loyer, de la durée du bail restant à courir, de la charge des travaux prévus à l'article 606 du Code civil et de la qualité de la façade. Les prix actuels sont de 15 à 20 ans de loyer, parfois plus si le loyer est notoirement sous-évalué. Le plus simple pour vous est d'acheter un hôtel murs et fonds et de revendre le fonds.

ÉCRITURE COMPTABLE ET PERTE D'UNE CRÉANCE

Après recherche lors de l'enregistrement de la perte définitive d'une créance, j'ai trouvé l'utilisation des comptes 44551, 44571 ou 44566 pour le montant de la TVA. Que préconisez-vous comme écriture pour cette créance perdue ? Céline zzz66f

Éric Le Bouvier, auteur du blog, 'Dictionnaire de gestion en CHR' répond sur le blog de Jean-Claude Oulé :
• Au débit, on utilise les comptes :
• 654 : Pertes sur créances irrécouvrables (pour le montant HT de la créance non recouvrée)
• 44551 : État, TVA à décaisser (montant de TVA calculé sur le HT de ladite créance) au crédit, le compte 416 : clients douteux ou litigieux (pour le montant TTC) le montant de TVA pourra être récupéré (déduit) par l'entreprise lors de son prochain calcul de TVA à payer.

CLAUSE DE NON-CONCURRENCE

J'ai trouvé un acheteur : pour mon fonds de commerce mais celui-ci se trouve confronté à un problème : il avait signé un contrat de location-gérance avec promesse de vente avec le propriétaire d'un fonds de commerce de restauration situé juste à côté du mien. Ledit propriétaire du fonds de commerce a inscrit dans le contrat de location-gérance une clause interdisant à son exploitant de reprendre un autre restaurant dans la même rue, si celui-ci ne donnait pas suite à la location-gérance fixée à un an et qui devait être transformée en vente effective. Avait-il le droit d'imposer une clause de non-concurrence- pour son fonds de commerce qu'il a mis en location-gérance avec promesse de vente d'autant que celui-ci a ouvert un bar et n'est donc plus restaurateur, après avoir donné son restaurant en location-gérance ?   PMP132

Marc Gaillard : à la seule lecture des informations que vous donnez, la clause stipulée dans le contrat de location-gérance conclue par votre candidat acquéreur semble valable. Cependant, pour en être certain, il faudrait analyser l'intégralité du contrat de location-gérance. En effet, pour que de telles clauses soient valables, il est exigé que celles-ci soient limitées dans le temps et dans l'espace. Est-ce le cas ? En outre, si l'interdiction s'applique au locataire-gérant, celle-ci n'est peut-être pas applicable à une société dont son épouse serait la gérante, et lui simplement un associé salarié... Des solutions sont peut-être envisageables, mais cela requiert que vous soyez conseillé, de sorte qu'il me paraît judicieux que vous preniez l'attache de votre conseil, de même que votre candidat acquéreur.

ACHAT D'UN HÔTEL ET DROIT DE PRÉEMPTION

Je suis salarié directeur d'un hôtel-restaurant depuis douze ans. Mon investisseur va peut être vendre son hôtel, ai-je un droit de préemption pour le racheter ?    Pascal

Marc Gaillard : Il n'existe pas de droit légal ou réglementaire de préférence ou de préemption à votre bénéfice, seule une convention pourrait vous accorder cette faculté. Ainsi, sauf si vous bénéficiez d'une clause spécifique dans votre contrat de travail (ce qui m'étonnerait) ou d'un acte particulier qui vous conférerait un droit de préemption, vous ne bénéficiez d'aucun droit de préférence ou de préemption pour l'acquisition du fonds. Si ledit fonds de commerce vous intéresse, je vous invite à vous manifester auprès de l'investisseur qui sera peut-être heureux de conclure l'affaire avec un membre de son personnel, qui connaît l'établissement. Si vos rapports sont difficiles avec votre investisseur, vous pouvez également manifester votre intérêt par l'intermédiaire de l'un de vos amis qui jouera le rôle de 'prête-nom'. Qu'il s'agisse du fonds et des murs, ou de l'un des deux éléments seulement, la réponse reste la même.

BLOQUER UN ACHAT SANS DOSSIER DE FINANCEMENT BOUCLÉ?

Je recherche un local, et on me propose un restaurant dont l'activité a cessé brutalement après un an d'existence. L'ancien propriétaire le cède, et une partie du montant est demandée en droit au bail, l'autre pour le matériel et le mobilier. Ce genre d'établissement étant très recherché, comment bloquer cet achat, sachant que mon dossier de financement n'est pas bouclé ? Kaiku

Marc Gaillard : Si vous souhaitez acquérir un établissement, vous pouvez toujours conclure une promesse de vente du droit au bail et du matériel, avec la condition suspensive du financement, en prenant soin de préciser, dans l'acte, qu'à défaut d'obtenir le financement, vous serez intégralement libéré et que l'indemnité d'immobilisation que vous verserez vous sera intégralement restituée… Veillez à ne pas signer un tel engagement sur un coin de table, sans vous faire assister : les conséquences peuvent être lourdes. FC0607 zzz38

Pour retrouver les articles déjà publiées sur l'immobiliser et la cession de fonds de commerce : cliquez ici

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L'Hôtellerie Restauration n° 3071 Hebdo 6 mars 2008 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE

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