Actualités

D'APRÈS LE GROUPE JONES LANG LASALLE

Paris, paradis pour les investissements hôteliers de luxe

Dans son étude intitulée 'Bilan 2007 de l'investissement hôtelier en Europe et les palaces parisiens en 2010', la société de conseil immobilier met l'accent sur la bonne santé du secteur en France.

D'après le conseil en immobilier Jones Lang LaSalle, l'hôtellerie européenne a connu en 2007 une croissance globale comparable à la croissance en PIB des États membres (entre 2 % et 4 % pour les pays de l'Europe de l'Est). Sur toutes les places européennes, on a enregistré un RevPAR en hausse, notamment à Paris et Moscou (+ 15 %), alors que Berlin, qui avait bénéficié des effets de la Coupe du Monde en 2006, a repris une croissance normale. Pourtant, le volume total des transactions hôtelières a accusé une baisse conséquente de 20 % par rapport à 2006, s'établissant à 17,4 milliards d'euros. Cela s'explique en partie par la baisse des transactions au Royaume-Uni (beaucoup de transactions en 2006, donc moins de stocks disponibles en 2007).
En France en revanche, on dénombre 25 transactions individuelles, pour un montant de 1,6 milliard d'euros, soit + 89 % par rapport à 2006, en raison notamment des ventes du Majestic et du Royal Monceau. D'autre part, les 15 transactions de portefeuilles français s'élèvent à 2 milliards d'euros, soit le double de l'année 2006, comprenant la vente des hôtels B&B, de Villages Hôtel…
De plus, l'État français, qui recherchait des liquidités, s'est séparé de son patrimoine en vendant ses propriétés : après le Concorde Saint-Lazare en 2006, il a cédé les murs du Roosevelt en 2007 et devrait se séparer du Prince de Galles et de l'Hôtel de la Trémoille en 2008.

Meilleurs taux de capitalisation à Paris, Londres et Milan
Le rapport de Jones Lang LaSalle souligne, en 2007, la prédominance des investisseurs d'origine européenne en Europe. Par ailleurs, les ventes se sont modifiées et les contrats de management ont accusé une progression conséquente. Les investisseurs globaux comme Blackstone ou Colony Capital (qui ont remplacé les hôtels opérateurs classiques) ont, pour leur part, moins investi. Enfin, phénomène nouveau depuis 2007, l'hôtellerie économique occupe une place importante dans les transactions, puisqu'elle représente la moitié du volume total.
D'après Jones Lang LaSalle, Paris, Londres et Milan devraient présenter les meilleurs taux de capitalisation même si les meilleurs rendements devraient se situer en Europe de l'Est. Par ailleurs, on verra se dégager des caractéristiques différentes selon les places européennes : on achètera plutôt à Paris et à Istanbul, on construira à Moscou, on conservera le parc en l'état à Édimbourg et on vendra en Espagne et sur la French Riviera.
Enfin, le RevPAR continuera d'augmenter de 50 %, les financements deviendront plus sélectifs, les rendements plus stables avec des perspectives d'environ 5 % de revenu/chambre.
Pour les palaces, l'horizon reste dégagé. En effet, d'après le groupe immobilier, ces hôtels - dont la recette moyenne chambre oscille entre 650 et 850 E la nuitée - continueront à bien se porter.  

3 nouveaux palaces
En 2007, l'offre palace à Paris regroupait 1 200 chambres pour 7 établissements et avait enregistré un taux d'occupation (TO) moyen annuel de 78 %. En 2008, trois nouveaux établissements devraient rentrer dans cette catégorie, soit 700 chambres supplémentaires. Paris représentera donc au niveau européen, voire international, l'offre palace la plus importante avec 1 900 chambres (Londres n'en a que 745).
Mais ceci n'aura pas une grande incidence. En effet, d'après Jones Lang LaSalle, compte tenu de l'élévation des TO, de l'augmentation des prix moyen et de la demande (globalement de + 4,4 % par an, depuis l'année 2000), les palaces ne descendront jamais au dessous de 65 % de TO, sorte de point zéro de rentabilité pour les hôtels de ce standing. De quoi attirer les investisseurs les plus acharnés, même si le prix du foncier atteint 10 000 E au m².
Toutefois, si l'on en croît Jones Lang LaSalle, le marché parisien sur ce créneau présentera dans les années à venir de nouvelles caractéristiques :
• les palaces seront de moins en moins détenus par des individuels ;
• la recette moyenne/chambre continuera d'augmenter (y compris en incluant les 3 établissements supplémentaires) et tournera autour de 1 000 E par jour ;
• la demande continuera de croître ( + 4,4 % par an) en raison du profil mixte de clientèle des palaces (moitié touristes, moitié affaires) ;
• les taux d'occupation devraient diminuer très légèrement (jamais en dessous de 65 %) en raison de la création des 700 chambres supplémentaires.
En conclusion, le marché parisien semble béni des dieux car il n'a pas à ce jour subi le contrecoup de l'effet 'subprimes' venu des États-Unis alors que la clientèle américaine reste toujours la première en Île-de-France. On restera toutefois vigilant en se rappelant avec quelle brutalité est intervenue la chute des clientèles étrangères, et surtout américaine, en 2001. N'oublions pas cependant que la conjoncture internationale et les évènements géopolitiques sont toujours des composants majeurs du tourisme. À suivre donc.
Évelyne de Bast zzz20h zzz36o FC0607

Pour retrouver les articles déjà publiées sur l'immobiliser et la cession de fonds de commerce : cliquez ici

Article précédent - Article suivant

Rechercher un article