Dans
son étude intitulée 'Bilan 2007 de l'investissement hôtelier en
Europe et les palaces parisiens en 2010', la société de conseil immobilier
met l'accent sur la bonne santé du secteur en France.
D'après
le conseil en immobilier Jones Lang LaSalle, l'hôtellerie européenne
a connu en 2007 une croissance globale comparable à la croissance en PIB
des États membres (entre 2 % et 4 % pour les pays de l'Europe de l'Est).
Sur toutes les places européennes, on a enregistré un RevPAR en hausse,
notamment à Paris et Moscou (+ 15 %), alors que Berlin, qui avait bénéficié
des effets de la Coupe du Monde en 2006, a repris une croissance normale. Pourtant,
le volume total des transactions hôtelières a accusé une baisse
conséquente de 20 % par rapport à 2006, s'établissant à
17,4 milliards d'euros. Cela s'explique en partie par la baisse des transactions
au Royaume-Uni (beaucoup de transactions en 2006, donc moins de stocks disponibles
en 2007).
En France en revanche, on dénombre 25 transactions
individuelles, pour un montant de 1,6 milliard d'euros, soit + 89 % par rapport
à 2006, en raison notamment
des ventes du Majestic et du Royal Monceau. D'autre part, les 15 transactions de
portefeuilles français s'élèvent à 2 milliards d'euros,
soit le double de l'année 2006, comprenant la vente des hôtels B&B,
de Villages Hôtel…
De plus, l'État français, qui recherchait
des liquidités, s'est séparé de son patrimoine en vendant ses propriétés
: après le Concorde Saint-Lazare en 2006, il a cédé les murs du Roosevelt
en 2007 et devrait se séparer du Prince de Galles et de l'Hôtel de la
Trémoille en 2008.
Meilleurs taux de capitalisation
à Paris, Londres et Milan
Le rapport de Jones Lang
LaSalle souligne, en 2007, la prédominance des investisseurs d'origine européenne
en Europe. Par ailleurs, les ventes se sont modifiées et les contrats de management
ont accusé une progression conséquente. Les investisseurs globaux comme
Blackstone ou Colony Capital (qui ont remplacé
les hôtels opérateurs classiques) ont, pour leur part, moins investi.
Enfin, phénomène nouveau depuis 2007, l'hôtellerie économique
occupe une place importante dans les transactions, puisqu'elle représente la
moitié du volume total.
D'après Jones Lang LaSalle, Paris, Londres
et Milan devraient présenter les meilleurs taux de capitalisation même
si les meilleurs rendements devraient se situer en Europe de l'Est. Par ailleurs,
on verra se dégager des caractéristiques différentes selon les places
européennes : on achètera plutôt à Paris et à Istanbul,
on construira à Moscou, on conservera le parc en l'état à Édimbourg
et on vendra en Espagne et sur la French Riviera.
Enfin, le RevPAR continuera d'augmenter
de 50 %, les financements deviendront plus sélectifs, les rendements plus stables
avec des perspectives d'environ 5 % de revenu/chambre.
Pour les palaces, l'horizon
reste dégagé. En effet, d'après le groupe immobilier, ces hôtels
- dont la recette moyenne
chambre oscille entre 650 et 850 E la nuitée - continueront à bien se
porter.
3 nouveaux palaces
En 2007, l'offre palace à Paris regroupait
1 200 chambres pour 7 établissements et avait enregistré un taux d'occupation
(TO) moyen annuel de 78 %. En 2008, trois nouveaux établissements devraient
rentrer dans cette catégorie, soit 700 chambres supplémentaires. Paris
représentera donc au niveau européen, voire international, l'offre palace
la plus importante avec 1 900 chambres (Londres n'en a que 745).
Mais ceci n'aura pas une grande incidence.
En effet, d'après Jones Lang LaSalle, compte tenu de l'élévation
des TO, de l'augmentation des prix moyen et de la demande (globalement de + 4,4
% par an, depuis l'année 2000), les palaces ne descendront jamais au dessous
de 65 % de TO, sorte de point zéro de rentabilité pour les hôtels
de ce standing. De quoi attirer les investisseurs les plus acharnés, même
si le prix du foncier atteint 10 000 E au m2.
Toutefois, si l'on en croît
Jones Lang LaSalle, le marché parisien sur ce créneau présentera
dans les années à venir de nouvelles caractéristiques
:
• les palaces seront de moins en moins détenus
par des individuels ;
• la recette moyenne/chambre continuera
d'augmenter (y compris en incluant les 3 établissements supplémentaires)
et tournera autour de 1 000 E par jour ;
• la demande continuera de croître
( + 4,4 % par an) en raison du profil mixte de clientèle des palaces (moitié
touristes, moitié affaires) ;
• les taux d'occupation devraient
diminuer très légèrement (jamais en dessous de 65 %) en raison de
la création des 700 chambres supplémentaires.
En conclusion, le marché parisien
semble béni des dieux car il n'a pas à ce jour subi le contrecoup de
l'effet 'subprimes' venu des États-Unis alors que la clientèle américaine reste
toujours la première en Île-de-France. On restera toutefois vigilant en se
rappelant avec quelle brutalité est intervenue la chute des clientèles
étrangères, et surtout américaine, en 2001. N'oublions pas cependant que la
conjoncture internationale et les évènements géopolitiques sont toujours des
composants majeurs du tourisme. À suivre donc.
Évelyne
de Bast zzz20h zzz36o FC0607
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