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	du 6 avril 2006	CONJONCTURE

Un afflux de liquidités vers l'immobilier

Moteur d'investissement hôtelier ?

À l'heure d'une grande disponibilité de liquidités, l'immobilier apparaît comme un secteur de placement privilégié. L'hôtellerie a gagné la confiance des investisseurs.

L'immobilier a la cote
La collecte d'épargne est en croissance dans le monde entier - à l'exception des Etats-Unis -, essentiellement en raison de l'anticipation par les ménages des évolutions démographiques lourdes à venir et de leur impact sur les régimes de retraite par répartition. De plus, cet afflux d'épargne est durable : la Commission européenne a prévu, par exemple, que le volume global des actifs gérés par les fonds de pension dans l'Europe des Quinze devrait passer de 1 000 MdsE en 2000 à 11 000 MdsE en 2010.
Pour les allocataires d'actifs des grands 'collecteurs' d'épargne, l'immobilier apparaît aujourd'hui comme une classe d'actifs à part entière, qui présente un intérêt certain en termes de diversification et d'optimisation du couple rendement/risque. Dans une enquête réalisée chaque année par la banque UBS, la majorité des gestionnaires d'actifs européens affirment depuis plusieurs années vouloir allouer 5 à 15 % de leurs actifs à l'immobilier. Or, la part de l'immobilier dans le portefeuille des investisseurs institutionnels s'élève aujourd'hui à 7 % en moyenne en Europe ; elle est inférieure à 3 % au Royaume-Uni et en France. C'est dire l'appétence actuelle des investisseurs pour l'immobilier, tant direct qu'indirect.
Le marché français apparaît attractif pour ces investisseurs, à la fois en termes de localisation géographique, de liquidité et de taille de marché. L'afflux de liquidités vers l'immobilier français va croissant, comme en témoigne l'augmentation du volume de transactions : 9 MdsE en 2003, 12 MdsE en 2004, et près de 16 MdsE en 2005.
Toutefois, l'aversion au risque reste élevée et de nombreux investisseurs cherchent en priorité des actifs de qualité, très bien localisés, et offrant des cash-flows 'sécurisés', c'est-à-dire des locataires offrant une bonne signature et ayant signé un bail ferme de 6 ou 9 ans. La compétition est forte sur ces produits, entraînant une baisse des taux de rendement initiaux, dans un contexte où le différentiel avec les taux longs particulièrement bas permet encore de rémunérer le risque inhérent à l'immobilier.

Le rendement des hôtels
Cette situation oblige nombre d'investisseurs à rechercher des alternatives en termes de localisation (1^re et 2^nde périphérie francilienne, grandes villes de province) et/ou de produit : plateformes logistiques, locaux d'activités, 'retail parks', etc. Les hôtels apparaissent aujourd'hui comme un véritable produit d'investissement, même s'ils sont plus complexes à appréhender (interaction forte entre la valeur des actifs et l'activité de l'occupant, faible nombre de transactions observées, relatif manque de transparence de ce marché…).
Dans la base de données IPD en France - qui comprenait 5 723 actifs pour une valeur totale de 64,6 MdsE fin 2004, soit 52 % des actifs immobiliers détenus par les investisseurs institutionnels -, les hôtels ne représentent encore qu'une part marginale, inférieure à 1 %, à la fois en nombre et en valeur.
Toutefois, en termes de couple rendement/risque, il présente des caractéristiques intéressantes, notamment pour les investisseurs à la recherche d'un revenu récurrent. En effet, en 2004, les hôtels ont affiché un rendement global de 9,7 % (dont un rendement locatif de 8 %), légèrement inférieur à la performance moyenne du marché (10,1 %), mais supérieur à celle des bureaux (8 %). Sur les 6 dernières années, les hôtels affichent un rendement global annualisé de 9,5 %, relativement stable sur une longue période, pour une volatilité inférieure à celle des autres produits 'classiques' en immobilier d'investissement : habitation, bureaux, logistique, commerces. n zzz20h

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L'Hôtellerie Restauration n° 2971 Magazine 6 avril 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE