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 Sommaire
du 2 mars 2006
RÉNOVATION

Le projet que nous vous présentons ici consistait à réhabiliter en château-hôtel une bâtisse familiale édifiée en 1316. Implanté au coeur de 70 hectares du vignoble bordelais, le château-hôtel Isabeau de Naujan offre aujourd'hui des prestations exceptionnelles. Frédéric Batisse, propriétaire de l'établissement, nous raconte son parcours riche d'enseignements.
Nelly Rioux avec Fabrice Barthélémy

Au coeur du vignoble bordelais

Naissance d'un château-hôtel


Grâce au professionnalisme du Cefiss, adhérent national du réseau Ivetec, Frédéric Batisse, propriétaire du château-hôtel Isabeau de Naujan, a finalisé son projet de rénovation en 18 mois.

Au départ, rien ne prédisposait Frédéric Batisse à devenir hôtelier. Il avait plutôt en tête d'aménager et d'ouvrir des chambres d'hôte autour d'un projet d'oenotourisme. Après avoir contacté les Gîtes de France pour connaître la réglementation applicable, il s'avère qu'il peut créer 6 chambres d'hôte. Pourtant, après avoir déposé 2 demandes de permis de construire et obtenu successivement 2 refus de la commission de sécurité et d'accessibilité, Frédéric Batisse est au point mort. Il décide de faire appel à un spécialiste, Fabrice Barthélémy, expert judiciaire bâtiment, sécurité incendie, et coordonnateur SSI* du Cefiss. Il lui confie une première mission d'étude de faisabilité afin de comprendre pour quelles raisons ses demandes de permis de construire n'ont pas abouti. De son côté, le Cefiss, adhérent au réseau national Ivetec**, propose un plan d'action structuré, et balise l'ensemble du projet.

Faire un bilan de l'existant
Dans un premier temps, l'équipe projet d'Ivetec entreprend une visite du site pour vérifier la compatibilité de la structure existante avec le projet initial de chambres d'hôte. C'est à ce moment-là que Frédéric Batisse découvre que son projet relève de la réglementation applicable aux établissements recevant du public (ERP) de type N, O et L (lire encadré ci-contre). Il a été induit en erreur par le seuil de 6 chambres qui ne correspond pas à celui de 5 lits fixé par la réglementation des ERP. Il comprend alors pourquoi la commission de sécurité n'a pas validé le permis de construire. Il doit alors choisir entre l'aménagement de 5 chambres d'hôte et la création d'un hôtel, sachant que les contraintes ne vont pas être les mêmes. Le conseiller Ivetec propose alors de réaliser une étude de faisabilité pour un projet hôtelier. Frédéric Batisse n'hésite plus : il préfère financer une étude de faisabilité avant d'engager des investissements de plusieurs millions d'euros !

LE CLASSEMENT DES ERP

Les Établissements recevant du public (ERP) font l'objet d'un double classement afin de proportionner les mesures de prévention aux risques encourus par le public.

1. En type, selon la nature de leur exploitation ou de leurs activités
Établissements installés dans un bâtiment
L. Salle d'auditions, de conférence, de réunion, de spectacles ou à usage multiple.
M. Magasins de ventes, centres commerciaux.
N. Restaurants et débits de boissons.
O. Hôtels et pensions de famille.
P. Salles de danse et salles de jeu.
R. Établissements d'enseignement, colonies de vacances.
S. Bibliothèques, centres de documentation.
T. Salles d'expositions.
U. Établissements sanitaires.
W. Administrations, banques, bureaux.
X. Établissements sportifs couverts.
Y. Musées.

Établissements spéciaux
PA. Établissements de plein air.
CTS. Chapiteaux, tentes et structures itinérantes ou à implantation prolongée ou fixe.
SG. Structures gonflables.
PS. Parcs de stationnement couverts.
OA. Hôtels-restaurants d'altitude.
GA. Gares accessibles au public.
EF. Établissements flottants ou bateaux stationnaires et bateaux en stationnement.
RF. Refuges de montagnes.

2. En catégorie, selon l'effectif reçu
1re catégorie Au-dessus de 1 500 personnes.
2e catégorie De 701 à 1 500 personnes.
3e catégorie De 301 à 700 personnes.
4e catégorie 300 personnes et au-dessous (à l'exception des établissements compris dans la 5e catégorie).
5e catégorie Établissements dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation.


Au terme d'un investissement de plus de 2 ME, ci-dessus une des suites avant rénovation, et ci-contre après.

Incontournable, l'étude de faisabilité permet de gagner du temps
"Quand j'ai vu la vitesse à laquelle on s'est mis à travailler, j'ai vraiment regretté d'avoir perdu plus d'un an avant de trouver les bons interlocuteurs. En 2 mois, j'avais recueilli l'avis de principe de l'ensemble des administrations amenées à se prononcer sur ma demande de permis de construire", explique Frédéric Batisse.
L'étude de faisabilité s'est déroulée de la façon suivante : le conseiller Ivetec a constitué une équipe spécialisée et pluridisciplinaire pour réaliser le dossier du projet. 4 notices ont été rédigées : une de sécurité, une d'accessibilité et d'hygiène. Puis, avec le coordinateur SSI, différents scénarios de mise en sécurité incendie ont été préparés. Enfin, un projet de plan a été réalisé à partir des différents cahiers des charges. L'architecte spécialisé du réseau Ivetec a ensuite modélisé les plans en 3D et a pu présenter des images de synthèse à son client. Frédéric Batisse a pu ainsi valider les options d'aménagement et visualiser les volumes et la distribution des pièces. "J'ai également immédiatement compris l'intérêt du schéma directeur de mise en sécurité que Fabrice Barthélémy me préconisait. Quand on est porteur d'un projet, on pense au business sans pour autant prendre conscience de tous les problèmes de conformité", affirme le futur hôtelier. C'est le Cefiss qui s'est alors chargé de rencontrer toutes les administrations pour présenter le projet. Les avis défavorables de la commission de sécurité et d'accessibilité ont été levés. Il a cependant été nécessaire d'aménager un plan d'eau pour permettre aux sapeurs-pompiers d'alimenter les pompes à incendie, et il a fallu installer un poteau d'incendie à 200 m du château. Finalement, l'étude de faisabilité a été validée, et une nouvelle demande de permis de construire pour changement de destination et création d'un hôtel de 11 chambres et suites a été déposée. 2 mois seulement venaient de s'écouler depuis la première visite du Cefiss. Et 2 mois plus tard, l'autorisation de construire est notifiée par le maire de la commune.

LES TRAVAUX

Ceux effectués dans le château ont été ordonnancés de la façon suivante :
- Rénovation de la toiture
- Création d'un 2e escalier de secours
- Démolition intérieure et déblais
- VRD, terrassement
- Modification de la distribution intérieure
- Pose des portes et fenêtres
- Sanitaires, chauffage, plomberie
- VMC, climatisation
- Électricité générale
- SSI et éclairage de sécurité
- Isolation, cloisonnement
- Carrelage, peinture
- Aménagement de la cuisine
- Aménagement d'un espace bien-être
- Création d'une terrasse panoramique de plus de 200 m2
- Création d'une piscine
- Aménagement extérieur
- Création d'un point d'eau pour les sapeurs-pompiers


Après 18 mois de travaux supervisés par le Cefiss et Ivetec, une ses salles du château. Avant, après.

Il faut planifier et programmer le projet
Les choses devenant concrètes, il faut alors ordonnancer les travaux et les différents corps de métiers dans un projet qui est, malgré tout, assez complexe. Il faut conjuguer esthétisme, conformité, confort et authenticité. L'architecte Ivetec et Fabrice Barthélémy proposent alors un plan rigoureux et prennent des engagements en matière de respect des délais. Une feuille de route très précise est présentée. L'objectif sera atteint, puisque 18 mois plus tard, le château-hôtel va ouvrir avec même quelques jours d'avance !
Mais avant d'en arriver là, l'architecte spécialisé du réseau Ivetec a lancé un appel d'offres au moment du dépôt de permis de construire. Toutes les entreprises devaient fournir les plans de détails intéressant les installations de gaz, d'éclairage, de chauffage et de secours contre l'incendie puisque ces plans doivent être adressés au maire un mois avant le début des travaux, conformément à l'article R.123-25 du Code de la construction et de l'habitation. Assisté en permanence par le conseiller Ivetec, le bureau d'étude a contrôlé tous les devis et plans d'installations des entreprises postulantes pour détecter la moindre non-conformité. Frédéric Batisse a choisi des entreprises qualifiées pour garantir son investissement. Il s'est appuyé sur les entreprises indépendantes du réseau national Ivetec. "J'ai exigé que les entreprises soient qualifiées, bien assurées, et qu'elles respectent les cahiers des charges réglementaires. Je voulais également qu'une bonne ambiance règne sur le chantier. Le réseau Ivetec m'a apporté tout cela", confirme Frédéric Batisse. Et de conclure : "De plus, j'ai profité d'une remise intéressante et d'une garantie de 5 ans sur le système de sécurité incendie et sur l'installation de l'éclairage de sécurité (formule Sérénium de Legrand). J'ai préféré acheter français, et je n'ai pas d'inquiétudes quant à l'évolution de mon système." conclut-il.

GÉRER LA SÉCURITÉ D'UN HÔTEL

Au château-hôtel Isabeau de Naujan, le Cefiss s'est chargé de tout

Frédéric Batisse a choisi l'abonnement prévention sécurité incendie : "L'expert sécurité du Cefiss s'occupe de toute la sécurité de mon établissement moyennant un abonnement de 399 E par mois. Avec ce contrat, j'ai la garantie d'être en règle, et je ne suis pas ennuyé avec les problèmes de réglementation."

Pour ce type d'abonnement, voici les services fournis :
- Assistance du directeur de l'établissement dans la gestion des contraintes sécuritaires
- Conseil du directeur d'établissement pour tout type de projets de travaux
- Garantie du respect des règlements
- Optimisation des investissements sécuritaires
- Vérification des extincteurs
- Vérification de l'éclairage de sécurité
- Vérification du Système Sécurité Incendie
- Vérification des équipements de 1er secours
- Formation du personnel à l'utilisation des moyens de secours
- Formation du personnel à l'exploitation du SSI
- Formation du personnel au SST
- Formation du personnel à l'utilisation du défibrillateur cardiaque
- Formation du personnel de chambres à la prévention des risques
- Organisation des exercices d'évacuation obligatoires
- Gestion du registre de sécurité électronique
- Rédaction et gestion du document unique
- Supervision des vérifications techniques
- Coordination SSI
- Préparation de la commission de sécurité
- Assistance au passage de la commission de sécurité
- Défense et recours en cas de sinistre
- Expertise en cas de sinistre
- Assistance sinistre 24 h/24

Le chantier : une étape majeure
À l'ouverture du chantier, toutes les entreprises ont été réunies. Le calendrier du projet a été présenté. Le conseiller Ivetec a remis à chacune des entreprises un permis de feux et un permis de travaux ainsi qu'un exemplaire du dossier sécurité. Toutes les entreprises qualifiées du réseau national Ivetec ont signé les documents et se sont donc engagées à honorer leurs contrats. Le coordonnateur SPS a présenté le plan de prévention des risques. Les travaux ont été ordonnancés très précisément en commençant par la rénovation de la toiture puis la création d'un 2e escalier de secours. La démolition intérieure et les déblais ont précédé la VRD et le terrassement. L'intérieur a été complètement redistribué. Portes et fenêtres ont ensuite été posées. Tous les aménagements intérieurs ont ensuite eu lieu (lire encadré p. 82). Enfin est venu le moment de la réception des travaux. Assisté par le conseiller Ivetec, le propriétaire a fait intervenir un bureau de contrôle agréé qui a vérifié la conformité des travaux réalisés par les entreprises qualifiées du réseau national Ivetec. Le procès-verbal de la réception des travaux a été émis sans aucune réserve puisque toutes les installations étaient conformes.
Au final, la réalisation du château-hôtel a nécessité un investissement de plus de 2 ME et 18 mois de travaux. "J'ai perdu du temps et de l'argent en voulant me débrouiller seul avec mon architecte. C'était une erreur. À l'heure actuelle, il est indispensable de bien s'informer. Il faut s'entourer de spécialistes qui maîtrisent l'environnement réglementaire. Mon projet a pu aboutir grâce à l'expertise du Cefiss qui garantit la réalisation de travaux aux normes. Avoir un plan en 3D permet de visualiser le projet en avant-première, ce qui est rassurant lorsqu'on est investisseur. Enfin, planifier le projet, c'est l'assurance du respect des délais et des coûts. Et puis n'oublions pas que pouvoir sélectionner des entreprises qualifiées, c'est la garantie du résultat !", conclut Frédéric Batisse. n zzz66s

*SSI : Système de Sécurité Incendie.
**Ivetec : Installateurs, vérificateurs et experts techniques.

LES PROCÉDURES ADMINISTRATIVES

L'Hôtellerie Restauration : Quelles sont les obligations réglementaires à respecter lors des travaux de rénovation ?
Cefiss : Tout d'abord, il convient de rappeler que les cafés, hôtels, restaurants, discothèques, etc., sont des établissements recevant du public. À ce titre, les travaux ne peuvent être effectués qu'après obtention d'une autorisation de travaux notifiée par l'autorité de police (le maire en général, et le préfet de police de Paris pour Paris). Par ailleurs, il faut entendre par travaux les activités suivantes :
- Rénovation
- Embellissement
- Rafraîchissement
- Travaux de mise en conformité
- Travaux de mise en sécurité
- Extension
- Création
- Transformation intérieure
- Réhabilitation
- Décoration
- Agencement
- Aménagement
- Installations d'équipements techniques
- Changement des revêtements muraux
- Travaux de peinture
- Modification de la façade
- Création d'ouvertures

L'Hôtellerie Restauration : Quelle procédure administrative faut-il respecter avant de réaliser des travaux ?
Cefiss : Il existe principalement 4 régimes :
1. La demande d'autorisation de travaux
Obligatoire en cas de travaux à l'intérieur ou à l'extérieur de l'établissement. Lorsqu'ils ne sont pas soumis au permis de construire, ils ne peuvent être réalisés qu'après avis donné par la commission de sécurité en application de l'article R.123-23 du Code de la construction et de l'habitation. C'est le cas lorsque les travaux consistent à changer les revêtements, modifier ou installer une climatisation, modifier ou installer un SSI, etc.

2. La déclaration de travaux exemptés de permis de construire
Obligatoire en cas de modification de la façade, de la vitrine, de pose d'une enseigne, etc. Cette déclaration doit être complétée par une demande d'autorisation de travaux compte tenu qu'ils concernent un ERP. En effet, la modification de la façade doit respecter certaines normes.

3. Le permis de construire
Obligatoire en cas de changement de destination totale ou partielle. C'est le cas, par exemple, lors de la transformation de chambres d'hôtel en appartements ou inversement, lors de la création d'une salle de restaurant ou de petits-déjeuners dans un sous-sol ayant le 'statut' de cave ou de réserve, etc.
Obligatoire également en cas de création de surface de plancher, en cas d'élévation de la toiture, en cas de travaux sur un monument historique inscrit.

4. La demande d'autorisation spéciale
Obligatoire en cas de travaux sur un monument historique classé ou en cas de travaux sur un édifice adossé à un monument classé.
Il convient pourtant de retenir la règle suivante : quelle que soit la nature des travaux (rénovation, mise en conformité, mise en sécurité, embellissement, extension, création, transformation, réhabilitation, décoration), les travaux qui ne sont pas soumis au permis de construire ne peuvent être
réalisés qu'après avis de la commission de sécurité.
Pour tout type de projet, il est nécessaire de constituer un dossier conforme aux articles R.123-24 et R.123-25 du Code de la construction et de l'habitation.

L'Hôtellerie Restauration : Bien souvent, les exploitants ne comprennent pas le sens de cette obligation et la trouvent même abusive. Pouvez-vous nous expliquer le bien-fondé d'une telle mesure ?
Cefiss : Le maire ou le préfet de police de Paris est titulaire du pouvoir de police spéciale des ERP. Conformément aux dispositions de l'art. R.123-27 du Code de la construction et de l'habitation, le maire ou le préfet de police de Paris assure l'exécution du contrôle du respect des différentes obligations. Par ailleurs, le Conseil d'État a rappelé régulièrement que "l'existence de ce pouvoir reconnu au maire dans le cadre d'une police spéciale ne fait pas obstacle à ce que celui-ci use de ses pouvoirs de police générale pour assurer le maintien de la sécurité publique, sauf si cet usage, hors cas d'urgence, a eu pour objet ou pour effet de ne pas respecter la procédure prévue pour la police spéciale".
L'exploitant d'un CHR doit donc comprendre que l'autorité de police a un droit de regard sur tout ce qui peut avoir des incidences sur le niveau de sécurité de l'établissement. Pour illustrer la problématique, je citerai l'exemple d'un restaurateur qui avait décoré l'ensemble de son restaurant avec une toile tendue non conforme. Un incendie s'est déclaré au contact des luminaires, le restaurant a été détruit en moins de 5 mn, et les employés ont dû évacuer en cassant les fenêtres avec les chaises, car les 2 issues de secours avaient été condamnées pour éviter les effractions ! Si le restaurateur avait demandé une autorisation de travaux en présentant à la commission de sécurité son projet, celle-ci aurait prescrit l'emploi de matériaux de décoration classés M1, et cet établissement serait toujours exploité. C'est aussi le cas de cet hôtelier qui a fait installer un détecteur autonome déclencheur au lieu d'un SSI de catégorie A.
Le vendeur d'extincteur n'était pas formé et ne connaissait pas la réglementation applicable à l'hôtellerie. Il a donc confondu les équipements. Si l'hôtelier avait désigné un coordonnateur SSI et respecté la procédure de demande d'autorisation de travaux, ces problèmes ne se seraient pas produits.

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L'Hôtellerie Restauration n° 2966 Magazine 2 mars 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE

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