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du 30 novembre 2006
GÉRER SON ENTREPRISE

POUR UNE ESTIMATION RÉALISTE

L'ANALYSE FINANCIÈRE EST ESSENTIELLE AVANT D'ACHETER UN HÔTEL

À l'occasion de la sortie du sujet interactif intitulé 'Évaluer un hôtel bureau à Paris', l'étude Pedron-Morin spécialisée en transactions hôtelières à Paris, nous explique comment elle accompagne les acheteurs dans l'estimation d'un hôtel à vendre.
Propos Recueillis par Tiphaine Beausseron
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L'étape de l'analyse financière de l'entreprise à reprendre constitue la 4e étape à laquelle l'acheteur ne peut échapper*. En effet, on n'évalue pas une affaire de la même manière selon que l'on est acheteur ou vendeur. Le chef d'entreprise qui décide de vendre peut se contenter d'une estimation patrimoniale, tandis que l'acheteur doit faire des prévisions et tenter de mesurer la rentabilité financière de l'affaire dans l'avenir. Cela est d'ailleurs aujourd'hui une condition sine qua none pour obtenir un crédit bancaire. Pour aider l'acheteur à vérifier que le prix d'un hôtel à vendre n'est pas démesuré, et à soutenir un dossier de financement auprès des banques ; l'étude Pedron-Morin applique successivement 4 méthodes d'évaluation différentes : la méthode d'évaluation par le chiffre d'affaires et celle du bénéfice reconstitué ont une approche patrimoniale tournée vers le passé de l'entreprise, tandis que la méthode de l'actualisation des bénéfices probables et celle de la rentabilité interne des capitaux investis sont basées sur analyse prévisionnelle tenant compte du potentiel de développement de la société. `
Les 4 méthodes étant différentes, elles aboutissent à 4 résultats différents, résultats que l'étude Pedron-Morin va croiser et pondérer en fonction du profil de l'acheteur, de son objectif professionnel, et des caractéristiques de l'affaire pour parvenir à une estimation globale de la valeur de l'entreprise. Entretien et explications avec Régis Morin, directeur de l'étude.

En quoi consiste votre méthode dite d'évaluation par le chiffre d'affaires ?
Elle consiste à multiplier le chiffre d'affaires hors taxes du dernier bilan (ou des 2 derniers) par un coefficient multiplicateur. À Paris, nous appliquons un coefficient compris entre 2,7 et 5. Le coefficient appliqué dépend essentiellement de la qualité de l'emplacement (plus celui-ci est bon, plus le coefficient appliqué se rapproche de 5), et du niveau d'activité de l'affaire. Si l'affaire est au plus bas de ses possibilités (ex : un hôtel de 30 chambres, 3 étoiles, avec un taux d'occupation de 50 %, et un prix moyen de chambres de 60 euros), le coefficient appliqué sera fort parce l'affaire possède un haut de potentiel de développement. Si, au contraire, l'affaire est au maximum de ses possibilités (exemple : un hôtel 2 étoiles, avec un taux d'occupation de 85 % et un prix moyen par chambre de 90 euros), le coefficient appliqué sera plutôt compris entre 2,7 et 3,5.

Pouvez-vous nous expliquer votre méthode du bénéfice reconstitué ?
Avec cette méthode, nous mesurons la rentabilité d'une affaire à partir des données comptables figurant au bilan. Pour résumer, nous partons de l'EBE (Excédent Brut d'Exploitation) et nous lui ajoutons et retranchons des éléments mentionnés au bilan, pour aboutir à la vision la plus objective possible de la capacité d'une affaire à générer des bénéfices et donc à rembourser un crédit bancaire. C'est la raison pour laquelle on parle de 'bénéfice reconstitué' ou 'd'EBE retraité'.
Une fois l'EBE retraité déterminé, nous lui appliquons un pourcentage compris entre 50 et 100 %. Ce coefficient varie en fonction du niveau d'activité de l'affaire. Si l'hôtel est exploité au maximum de ses possibilités (fort taux d'occupation et prix moyen des chambres élevé), le coefficient appliqué sera faible. Si au contraire, le taux d'occupation et le prix moyen des chambres à l'unité est réduit par rapport à son potentiel de développement, le coefficient appliqué sera fort. Ensuite, nous pondérons le chiffre trouvé en appliquant un coefficient compris entre 7 et 10, sachant que pour choisir ce coefficient, nous tenons compte de plusieurs éléments, tel que l'emplacement, la capacité de remplissage de l'hôtel, l'état général de l'affaire…

En quoi consiste votre méthode fondée sur le rendement par actualisation des bénéfices probables ?
Cette méthode repose sur l'idée selon laquelle l'acquéreur n'achète pas la richesse passée mais la richesse future de l'entreprise. Elle tente de mesurer les futurs flux de revenus générés par l'entreprise, compte tenu du risque de l'actif économique. Les flux de trésorerie futurs vont être actualisés à un taux (dit 'taux d'actualisation') qui reflète le risque de l'entreprise. Pour résumer, nous réalisons une projection à 5 ans de bénéfices réalisables. Pour cela on applique chaque année aux dividendes, un taux de croissance que nous estimons être le taux de croissance le plus probable (entre 5 et 15 % selon l'inflation et le risque encouru par le repreneur de l'affaire). On parvient à calculer une valeur en faisant la somme des dividendes à recevoir pendant 5 ans à laquelle on ajoute une valeur résiduelle résultant de l'application au cours de la 6e année, d'un autre taux de croissance plus faible.

Et s'agissant de votre méthode de la rentabilité interne des capitaux investis ?
Cette méthode est également tournée vers l'avenir, mais contrairement à la précédente, elle considère l'entreprise comme une entité dont la valeur ne dépend pas de son bénéfice mais de sa capacité bénéficiaire.
La capacité bénéficiaire est mesurée par les flux de trésorerie disponibles ('free cash-flows'), c'est-à-dire l'excédent net de trésorerie après financement des investissements d'exploitation et de distribution (dividendes). Autrement dit, c'est l'excédent dégagé par l'entreprise qui devrait notamment servir au remboursement du crédit bancaire. On va donc rechercher si l'apport personnel de l'acheteur couplé au rendement que le l'on peut raisonnablement attendre de l'affaire est suffisant pour faire face aux échéances de remboursement de l'emprunt (sachant que plus le capital investi est important, plus l'acheteur va attendre un rendement important).

Comment faites-vous pour conclure à une estimation de valeur ?
Chaque cas étant différent, nous faisons une moyenne pondérée des 4 résultats, sachant que nous appliquons un coefficient de pondération à chacun des 4 résultats. Ce coefficient de pondération va dépendre du niveau d'activité de l'affaire, mais aussi du profil de l'acheteur et de son objectif professionnel. Nous apprécions au cas par cas.   

* Pour les 1re, 2e et 3eétapes, lire les articles intitulés 'Avant d'acheter un hôtel, posez-vous les bonnes questions' et 'Repreneurs, analysez les aspects généraux de l'hôtel en vue' et 'Passez en revue les documents de l'entreprise' publiés dans L'Hôtellerie Restauration n° 2993 du 7 septembre 2006, n° 2998 du 12 octobre 2006 et n° 3003 du 16 novembre 2006.

Nouveau Sujet interactif

'Évaluer la valeur d'un hôtel parisien'

Ce nouveau sujet interactif consultable sur www.lhotellerie-restauration.fr sera utile à tous ceux qui souhaitent se faire une idée globale de la valeur de leur hôtel situé à Paris.
Conçu par Régis Morin, qui, depuis 1987, dirige l'étude Pedron-Morin, spécialisée dans la vente de fonds de commerce d'hôtels parisiens, ce sujet interactif met en ligne un tableur informatique calculant instantanément la valeur estimée de votre hôtel à partir de quelques données-clé. Familier de l'analyse comptable, financière, juridique et fiscale aujourd'hui indispensable lors de toute transaction hôtelière, Régis Morin y présente aussi brièvement sa méthode d'évaluation lorsqu'il intervient en sa qualité d'expert indépendant auprès de ceux qui souhaitent acquérir un hôtel parisien.

Pour en savoir plus, c'est très simple, il vous suffit d'aller sur www.lhotellerie-restauration.fr rubrique 'Sujets interactifs'.

Voir l'article qui précède sur le sujet :
Avant de reprendre un hôtel, passez en revue les documents de l'entreprise (n° 3003 16 novembre 2006)

Pour retrouver les articles déjà publiés sur l'immobilier et la cession de fonds de commerce, cliquez ici

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L'Hôtellerie Restauration n° 3005 Hebdo 30 novembre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE


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