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du 16 novembre 2006
GÉRER SON ENTREPRISE

SUJET INTERACTIF "ÉVALUEZ UN HÔTEL BUREAU À PARIS" SUR WWW.LHOTELLERIE.FR

AVANT DE REPRENDRE UN HÔTEL, PASSEZ EN REVUE LES DOCUMENTS DE L'ENTREPRISE

Après l'analyse des aspects généraux de l'établissement, l'analyse des documents de l'entreprise est primordiale avant de passer à l'acte d'achat.
Régis Morin, directeur de l'étude Pedron-Morin spécialisée en transactions hôtelières à Paris avec Tiphaine Beausseron
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Troisième étape dans l'opération de la reprise d'un hôtel, selon l'étude Pedron-Morin, spécialisée en transactions hôtelières à Paris : l'analyse des documents de l'entreprise ne doit pas être négligée. Pour les 1re et 2e étapes, lire Avant d'acheter un hôtel, posez-vous les bonnes questions et Quand vous reprenez un hôtel, "l'affaire du siècle" n'existe pas publiés dans L'Hôtellerie Restauration n° 2993 du 7 septembre 2006 et n° 2998 du 12 octobre 2006.

L'analyse des documents comptables
Vous devez examiner tous les documents comptables de la société exploitant le fonds, et le cas échéant, ceux de la société mère (holding financière) si elle existe. Comme cela est complexe, vous devez vous faire aider par un expert-comptable. Toutefois, il est du devoir de l'agent immobilier spécialisé d'examiner lui aussi le détail du compte de résultat afin de déterminer l'excédent brut d'exploitation (EBE) retraité (lire encadré L'EBE retraité), élément déterminant pour le financement et l'évaluation de l'entreprise. La détermination de ce chiffre n'est pas forcément simple et nécessite fréquemment une ou plusieurs communications avec le comptable de la ou des sociétés.

L'analyse du bail commercial
Il est important de connaître les obligations respectives du bailleur et du locataire des murs dans lequel est exploité le fonds de commerce de l'hôtel.

Vous devez être particulièrement vigilant en ce qui concerne :
L'ampleur des travaux mis à la charge du locataire. Si les gros travaux de l'article 606 du Code civil (lire encadré ci-contre) sont à la charge du locataire (cas assez fréquent), tous les travaux, y compris ceux de gros oeuvre et de toiture, seront à votre charge. Cela semble être un gros inconvénient de prime abord. Pourtant, il faut aussi penser qu'on ne refait pas une toiture tous les ans, les sols des grandes villes bougeant assez peu ne génèrent donc que peu de fissures. Par contre, lors des renouvellements des baux (à l'issue de la période de 9 années), la charge de l'article 606 sur le locataire est un avantage permettant de modérer la hausse des loyers (pour en savoir plus sur ce point, vous pouvez consulter le sujet interactif Le bail commercial en CHR sur www.lhotellerie.fr).
Si le bail prévoit qu'en cas de destruction partielle de l'immeuble par incendie ou autre, le fonds de commerce disparaît au profit exclusif du propriétaire, vous devez refuser ce type de bail et ne pas acheter ou demander la modification dudit bail.
La date d'échéance du bail. Il est également important de connaître la date d'échéance du bail. Plus on est proche de la fin du bail, plus c'est défavorable au vendeur car la fin d'un bail s'accompagne toujours d'un possible contentieux.

En effet, à la fin du bail, il y a 2 possibilités :
- Le bailleur ne renouvelle pas le bail. Dans ce cas, il doit vous indemniser en vous versant une indemnité d'éviction destinée à vous permettre de vous réinstaller aux mêmes conditions dans des locaux équivalents placés dans un endroit similaire et prévoyant les frais de déménagement. Bien évidemment, il y a toujours désaccord sur le montant de cette indemnité, et cela est source de contentieux.

- Le bailleur renouvelle le bail, mais augmente le loyer. Contrairement aux restaurants, le loyer des hôtels n'est pas plafonné à l'indice du taux de la construction, et le bailleur peut l'augmenter librement (loi de 1964 sur les locaux monovalents). Mais la discussion sur le montant du loyer peut durer des années et déboucher sur un accord amiable ou une décision du tribunal.

L'arrêté de classification en hôtel de tourisme (1 à 4 étoiles) qui vous permet de connaître les normes auxquelles l'établissement doit répondre pour être conforme aux normes.
• Les documents émanant des services de contrôle des normes d'hygiène et de sécurité incendie. Notez qu'il existe parfois des incohérences entre les normes liées à la classification en hôtel de tourisme, et celles exigées par les autorités de contrôle des normes d'hygiène. Par exemple, les surfaces minimums ou minima des chambres exigées (hors sanitaire, mais entrée comprise) pour une classification en 2 étoiles sont de 8 m2 pour
1 personne, 9 m2 pour 2 personnes, 12 m2 pour 3 personnes. Pour les services de l'hygiène, ces surfaces sont de 7 m2 pour 1 personne, 9 m2 pour 2 personnes, 14 m2 pour 3 personnes quelle que soit la classification de l'hôtel.
De nombreux hôteliers classés 2 étoiles ont donc dû supprimer leur 3e lit dans certaines de leurs chambres.
Quant aux normes de sécurité incendie, vous devez absolument mesurer ce qui est ou n'est pas aux normes. Moins l'établissement est aux normes, plus vous aurez besoin d'argent pour financer votre acquisition. Vous devrez en tenir compte dans l'élaboration de votre dossier de demande de crédit bancaire.
Sachez que les administrations visitent régulièrement les établissements et ordonnent au mieux des travaux de mise aux normes, au pire la fermeture de l'établissement. Que les travaux demandés soient urgents ou non, il appartient au vendeur de communiquer toutes les correspondances des administrations à son acquéreur. Même s'il vend en 'l'état'. En tant qu'acheteur, n'hésitez pas à demander ces documents (et à insister pour les obtenir), car il est indispensable pour vous de
connaître les travaux auxquels vous serez tenus une fois propriétaire du fonds. Notez que les hôtels bien gérés respectent le plus souvent les normes de sécurité.

Nouveau sujet interactif : "Évaluez un hôtel bureau à Paris"

Ce nouveau sujet interactif consultable sur www.lhotellerie.fr sera utile à tous ceux qui souhaitent se faire une idée globale de la valeur de leur hôtel situé à Paris.

Conçu par Régis Morin, gérant de l'étude Pedron-Morin spécialisée dans la vente de fonds de commerce d'hôtels parisiens, ce sujet interactif met en ligne un tableur informatique calculant instantanément la valeur estimée de votre hôtel à partir de quelques données-clés. Familier de l'analyse comptable, financière, juridique et fiscale, aujourd'hui indispensable lors de toute transaction hôtelière, Régis Morin y présente aussi brièvement sa méthode d'évaluation lorsqu'il intervient en sa qualité d'expert indépendant auprès de ceux qui souhaitent acquérir un hôtel parisien.

Pour en savoir plus, c'est très simple, il vous suffit d'aller sur www.lhotellerie.fr rubrique Sujets Interactifs.

L'EBE retraité
Résultat d'exploitation + les dotations aux amortissements et provisions + les salaires et charges des dirigeants + les grosses dépenses qui ne sont pas vitales à l'exploitation et qui sont susceptibles de disparaître au départ de l'exploitant (dépenses de restaurants ou de réceptions, frais d'un procès aux prud'hommes, salaires de confort, locations de voitures) - les recettes exceptionnelles (reprise sur amortissements, subventions particulières…).

 

Article 606 du Code civil

"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien."

Dans un prochain numéro, L'Hôtellerie Restauration vous présentera la méthode d'analyse financière utilisée par l'étude Pedron-Morin qui constitue la prochaine étape nécessaire à la reprise d'un hôtel.

Voir l'article qui suit sur le sujet :
Pour une estimation réaliste, l'analyse financière est essentielle avant d'acheter un hôtel (n° 3005 du 30 novembre 2006)

Voir l'article qui précède sur le sujet :
Quand vous reprenez un hôtel : "l'affaire du siècle" n'existe pas (n° 2998 12 octobre 2006)

Pour retrouver les articles déjà publiés sur l'immobilier et la cession de fonds de commerce, cliquez ici

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L'Hôtellerie Restauration n° 3003 Hebdo 16 novembre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE


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