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du 5 octobre 2006
CONJONCTURE

FACE AU PROBLÈME CRITIQUE DE LA TRANSMISSION

Le rôle essentiel d'Oseo dans le montage des dossiers

L'hôtellerie indépendante est en pleine mutation. Dans une note transmise au directeur du tourisme, Jean-François Tassin, président du Gefil et membre du conseil national du Tourisme, déclare : "Depuis 10 ans, le parc hôtelier accuse une perte de chambres importante, de l'ordre de 10 à 30 % selon les régions."

Ainsi, il semblerait que les régions touristiques, et surtout saisonnières, soient particulièrement visées, alors que le milieu urbain s'en tire relativement bien. Pour le groupe Oseo, issu du rapprochement Anvar-BDPME, la transmission des entreprises est une priorité, le tourisme étant considéré comme un secteur-clé de l'économie, qui représente environ 10 % des dossiers traités. Au niveau de la transmission, 71 % des dossiers concernent des restaurants contre 29 % pour les hôtels et autres types d'hébergement. Oseo intervient en partenariat avec l'ensemble des banquiers en cofinancement et/ou en garantie, qui, dans certains cas, avec l'appui d'un fonds de garantie régional, peut atteindre 70 % du concours bancaire. En 2005, le groupe a augmenté sa participation dans la transmission. Ainsi, globalement et tous secteurs confondus, Oseo a pris 600 ME de risques pour permettre à 3 600 entreprises d'obtenir 1,6 Mds E de financements. Devant la difficulté de transmission de l'hôtellerie indépendante, il est intéressant de voir quels types d'outils Oseo pouvait mettre en place en prenant 2 cas distincts : le littoral, en raison des difficultés de rentabilité liée à la saisonnalité, et enfin Paris intra-muros, où les difficultés se concentrent sur les valeurs immobilières.

n L'exemple du Capao au Cap-d'Agde
Le Capao est un hôtel en bord de mer, situé au Cap-d'Agde, à 70 km environ de Montpellier. Hôtel 3 étoiles de 50 chambres avec un restaurant d'une capacité de 350 couverts, il est ouvert d'avril (vacances de Pâques) à fin septembre, et enregistre surtout un pic de fréquentation pendant les 2 mois d'été, ce qui lui permet de réaliser la plus grande partie de son chiffre d'affaires annuel. Si l'histoire de l'hôtel ne date pas d'hier, en revanche, un nouveau tournant est pris en 2003 quand le directeur de l'hôtel, Mathieu Daudet, décide de racheter l'établissement à son propriétaire, après 10 ans passés à faire tourner l'établissement. "J'ai alors décidé de m'associer à 50/50 avec un restaurateur du Cap-d'Agde, M. Khalkhal, très connu dans la région. Nous avons trouvé immédiatement un terrain d'entente." "Ce qui nous a permis de récupérer l'enseigne du restaurant que j'exploitais, souligne M. Khalkhal, et la clientèle a suivi."
Le montage financier a été une réussite. Le groupe Oseo et ses partenaires bancaires - en l'occurrence la banque régionale Dupuy de Parseval ainsi que le Crédit Agricole - ont suivi à 100 % les deux associés. "Nous connaissions les deux acquéreurs, et nous avons cru immédiatement en leurs capacités. De plus, nous avons estimé très vite le fort potentiel à tirer de cet établissement", nous confie M. Durant de la banque Dupuy de Parseval, notamment sur le plan de la restauration.

La transmission s'est faite en plusieurs étapes
En 2003, un 1erdossier est présenté aux banques pour le rachat du fonds de commerce évalué à 900 000 E TTC. Pour monter ce dossier de financement, le candidat repreneur apportait 150 000 E, et demandait 750 000 E d'emprunt.
2 banques apportaient leur concours à égalité : la banque Dupuy de Parseval et le Crédit Agricole, prêt garanti par Oseo.
En 2005, un 2e dossier est monté par les deux repreneurs pour le rachat des murs. Une SCI répartie à 50/50 entre les deux couples (chaque épouse ayant 25 % des parts) est alors constituée. De nouveau, les banquiers apportent leur concours. Mais cette fois, le financement demandé s'élève à 1 750 000 E, sans apport personnel. Le montage est tout de même réalisé, et le financement réparti entre les 3 mêmes banques : Oseo, Dupuy de Parseval et le Crédit Agricole, avec une garantie Oseo Sofaris de 25 %. Un emprunt de 100 % est autorisé par les banquiers.
Le résultat est couronné de succès, le chiffre d'affaires s'emballe. En 2005, la part de la restauration, qui jusque-là ne représentait que 50 % du chiffre d'affaires, s'élève à plus des deux tiers. 350 à 400 couverts par jour sont réalisés en été, et 50 couverts hors période estivale.

 

2002

2003

2004

2005

CA 1 273 000 1 311 000 1 558 000 1 650 000
Prix moyen chambre 95 98 102 105
RevPAR 130 137 145 150

Dans ce dossier, d'après Denis Mervaille, Oseo a joué parfaitement son rôle de banque technique auprès des banques généralistes. "Il y a eu une parfaite complémentarité entre Oseo et la banque locale. Oseo a validé les dossiers transmis par le banquier local (au titre de banque spécialiste) et est intervenu en contre-garantie pour limiter le risque des banquiers." À noter que dans le même temps, les repreneurs avaient sollicité une demande de subvention auprès de la région. La réponse est intervenue 3 ans plus tard… négative.

n La jolie réussite du Beauséjour Montmartre
Les cas de transmissions dans Paris intra-muros présentent d'autres caractéristiques, qui peuvent freiner le rachat des hôtels. La pression immobilière d'abord, ainsi que la survalorisation des murs rendent souvent les transactions très difficiles. Il existe pourtant de jolis cas de réussite. L'Hôtel Beauséjour Montmartre en est un.
Classé 2 étoiles, cet hôtel de 33 chambres, à 2 minutes du métro Place Clichy, appartenait à des personnes âgées soucieuses de prendre leur retraite rapidement. En 2003, 2 jeunes vont remporter l'affaire. L'un est diplômé de l'école hôtelière du Luxembourg, et l'autre spécialiste dans l'immobilier. L'affaire se conclut un 31 décembre. Le montant de la transaction murs et fonds en rachats de parts de sociétés (SCI + SARL d'exploitation) s'élève à 2,2 ME réalisés par UBP en partenariat à 50/50 avec Oseo : "Le rôle d'Oseo a été déterminant, déclare l'un des investisseurs. Leur connaissance du secteur de l'hôtellerie va permettre au banquier d'émettre un avis fiable et circonstancié très rapidement. Sans eux, notre banque ne nous aurait pas suivis, malgré un apport initial de 25 %." "C'est une question de potentiel. Nous avons très vite vu ce que nous pouvions tirer de cet établissement, déclare l'un des repreneurs. 33 chambres à rafraîchir, un magnifique petit jardin intérieur dans un emplacement proche de Montmartre, nous pouvions facilement en faire un hôtel de charme. À l'époque, la clientèle était essentiellement française et le taux d'occupation avoisinait seulement les 45 % à l'année. Nous savions que nous pouvions faire mieux (N.D.L.R. : sur Paris, les taux avoisinent les 70 % à l'année)." L'histoire leur donne raison. En 3 ans, le chiffre d'affaires a doublé. Entre 2004 et 2005, il a augmenté de 27 % passant de 280 000 à 590 000 E HT. Le taux d'occupation, pour sa part, passe de 45 à 80 % en 2004 pour atteindre 85 % en 2005. Le prix moyen s'élève aujourd'hui à 72 E, contre 45 à 50 E avant la transaction. Une nouvelle équipe a été mise en place. Dorénavant, l'hôtel fonctionne avec 10 personnes à temps plein, l'informatique a été installé, les premières chambres ainsi que le hall d'accueil ont été rafraîchis, avec un nouveau mobilier, une décoration simple et de bon goût.
De surcroît, l'hôtel dispose maintenant d'un site internet, ce qui lui procure une clientèle étrangère, jeune et de plus en plus nombreuse (45 % de la clientèle globale). Toutes les réservations se font sur internet grâce aux partenariats passés avec des centrales comme Active Hotels ou Expedia. L'établissement ne se situe dans aucun guide ni aucune chaîne volontaire à l'exception de celle de l'office de tourisme de Paris. "De ce fait, nous maîtrisons nous-mêmes les réservations." /i>L'année 2007 devrait encore enregistrer des résultats record. Les dirigeants misent sur 1 ME de chiffre d'affaires, et pensent déjà, non pas à la revente, mais à dupliquer leur modèle dans Paris en retrouvant une affaire identique ! Pour Oseo, cette affaire est atypique : "Elle a été conclue au-delà des normes d'évaluation habituelles", déclare Richard Livet, responsable marché tourisme d'Oseo BDPME.
Dans ce dossier, le rôle d'Oseo a permis de clarifier les comptes en apportant une vraie connaissance du marché. La décision a été prise en 24 heures, et s'est conclue un 31 décembre. Un vrai conte de Noël. zzz36

Les facteurs de réussite d'après Richard Livet, Oseo BDPME

Ces 2 exemples de transmission, a priori délicates (pour l'une en activité saisonnière, pour l'autre, en survalorisation par rapport au compte d'exploitation), ont pu être traités pour plusieurs raisons :

• D'abord, les hommes qui, dans les deux cas, présentaient des profils à la fois de professionnels et d'entrepreneurs inspirant confiance aux banquiers.
• Ensuite, les produits bancaires et les montages adaptés, notamment avec la garantie Oseo, qui permettent de prendre en charge une partie du risque.
• Enfin, les projets eux-mêmes représentant un fort potentiel de développement.

Ces 3 éléments ont favorisé et rendu possible, dans des délais très courts, l'obtention des prêts demandés, même dans des cas de transmissions souvent considérés très risqués dans la vie des entreprises.

Il convient donc, en termes de transmission, de mettre tous les atouts de son côté.

Pour le cédant
• Anticiper (jusqu'à 5 ans) : consulter notaire, banquier, expert-comptable.
• Estimer la valeur de l'entreprise (principalement en fonction de la rentabilité générée).

Pour le repreneur
• Privilégier une activité bien maîtrisée.
• Disposer d'un apport personnel de l'ordre de 30 % avec une marge de manoeuvre.
• Limiter la charge de remboursement liée à l'endettement et à la capacité de remboursement de l'entreprise.
• Se faire accompagner du cédant.

Richard Livet
Responsable Marché Tourisme Oseo BDPME
Tél. : 01 41 79 89 72

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L'Hôtellerie Restauration n° 2997 Hebdo 5 octobre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE


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