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	du 9 février 2006	CONJONCTURE

À CÔTÉ DE LA FACILITÉ TROMPEUSE DES SANDWICHERIES

Les investisseurs institutionnels aiment les placements hôteliers

Pour Christie + Co, les ventes de fonds en 2005 ont été fructueuses et les premières cessions de 2006 laissent présager une année prometteuse. Thomas Lamson, senior consultant, nous explique pourquoi dans une interview express.
Propos recueillis par Tiphaine Beausseron

Thomas Lamson, senior consultant au bureau parisien de Christie + Co.

L'Hôtellerie Restauration : Quelle synthèse pouvez-vous faire du marché des transactions en 2005 ?
Thomas Lamson : En ce qui concerne Christie + Co, l'année 2005 a été très fructueuse. Nous avons en effet réalisé 82 transactions, sachant que notre coeur de marché se situe sur toute la France pour la vente d'hôtels, et se concentre sur l'Île-de-France pour la cession de restaurants. Nous intervenons également sur la Suisse romande et la Belgique wallonne. Nos performances s'expliquent en partie par le fait que de plus en plus d'investisseurs institutionnels (fonds d'investissement, foncières…) recherchent des placements dans le secteur hôtelier, et que la politique des grands groupes hôteliers s'oriente vers une cession des murs tout en conservant les fonds de commerce (sale & leaseback). Sur le segment hôtellerie, les acquisitions se répartissent à parts égales entre ventes de fonds et ventes de murs et fonds. En revanche, nos ventes de restaurants sont en majorité des ventes de fonds de commerce avec seulement 1/3 de ventes murs et fonds. En effet, la propriété des murs pour les restaurateurs - notamment sur Paris - représente une immobilisation en capital trop importante pour pouvoir être supportée par une exploitation aux marges limitées.

En 2005, quelle a été la moyenne des prix de vos cessions ?
Notre moyenne annuelle des prix de vente exprimée en pourcentage du chiffre d'affaires total s'établit à 300 % du CA pour les hôtels, et à 210 % pour les hôtels-restaurants. Ces ratios se situent sur la partie haute de la fourchette de prix de cessions habituellement pratiqués. Mais il est à noter que les hôteliers ont tendance à surévaluer le prix de vente de leur établissement. Les très bons résultats de l'année 2000 contribuent en effet à une surestimation des actifs, les hôteliers se basant le plus souvent sur ces performances pour estimer leur établissement. Cependant, il apparaît que les performances depuis cette date sont en constante diminution, et que les valeurs de marché ne sont plus en ligne avec les résultats d'exploitation. La forte demande sur Paris limite tout de même ce phénomène en raison de la rareté de biens disponibles à la vente. Ainsi, de nombreuses affaires se réalisent à des niveaux de prix toujours élevés.
Les transactions en restauration se situent à des niveaux cohérents avec une moyenne de 87 % du CA total pour les restaurants traditionnels, et de 128 % pour les sandwicheries. À cet égard, il est intéressant de constater que plus de 50 % de nos ventes restaurants concernent ces établissements. En premier lieu, ce type de bien est abordable, même pour des primo-accédants qui, avec un bon budget prévisionnel, peuvent décrocher un crédit bancaire sans trop de difficultés. En outre, la production de sandwiches est relativement simple : elle ne nécessite pas de compétences culinaires particulières ni de cuisson, donc pas d'équipement lourd. Enfin, cela peut être très vite très rentable… À condition toutefois d'être doté de solides connaissances en gestion et en marketing, car il y a aussi beaucoup de faillites. C'est un peu le revers de la médaille.

Quelles sont vos prévisions pour 2006 ?
Encore une fois, la fin de l'année 2005 annonce une très prometteuse année 2006. Nos dernières transactions telles que l'Hôtel Les Deux Rocs à Seillan (83) ou l'hôtel Rougemont à Gstaad (Suisse) pour 2005 et l'Hôtel La Trémoille ou l'hôtel Orange Lafayette à Paris pour 2006 démontrent une tendance haussière à venir pour cette année. De plus, les taux de base pour les emprunts restent relativement faibles permettant de fluidifier le marché des transactions. zzz62 FC0607

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L'Hôtellerie Restauration n° 2963 Hebdo 9 février 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE