Mettre en vente son affaire : différencier fonds de commerce et droit au bail

► Le fonds de commerce

Un fonds de commerce est une entité composé d'éléments corporels et incorporels.

- Éléments corporels : agencements, installations et aménagements, mobilier, matériel et outillage.

- Éléments incorporels : clientèle et achalandage, droit au bail, nom commercial, enseigne, licences de restaurant ou débit de boissons, marques, brevets, dessins et modèles attachés au fonds.

Ces éléments souvent inséparables font la valeur du fonds de commerce sans pour autant que celle-ci soit égale à leur simple addition.

Le fonds de commerce peut être exploité par son propriétaire ou mis en location-gérance. La vente d'un fonds de commerce se fait sans dette à reprendre pour le repreneur. C'est pour cela, entre autres, que l'argent de l'acheteur peut être bloqué jusqu'à 5 mois et demi car le rédacteur de l'acte de cession doit s'assurer que tous les nantissements et dettes qui grevaient le fonds ont été payés.

► Le droit au bail

Le droit au bail garantit au preneur que, si son bailleur ne veut plus lui louer les locaux pour exercer son activité, il sera contraint de lui verser une indemnité d'éviction qui sera calculée en prenant en compte :

- une indemnité principale représentant la valeur marchande du fonds de commerce ;

- des indemnités accessoires comme les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (qualifiées de frais de remploi), l'indemnisation du trouble commercial, les indemnités de licenciement du personnel, les frais de déménagement et de réinstallation.

Cette indemnité n'a d'existence que si le preneur est exempt de tous reproches dans l'exécution des conditions du bail.

Lors de l'achat d'un fonds de commerce, il faut être particulièrement vigilant aux différentes clauses du bail. Il ne faut jamais signer sans s'être fait expliquer dans le détail les différentes clauses et les obligations qu'elles comportent :

- la destination des locaux ;

- les obligations d'entretien à la charge du preneur ;

- les charges que celui-ci devra acquitter ;

- les garanties engagées vis-à-vis du bailleur.

► Cession

• La cession de droit au bail

La cession du droit de bail - que l'on appelle également le pas-de-porte -, désigne la vente par un commerçant à un autre du droit de lui succéder dans le local qu'il occupe. Dans le cas d'un changement de destination (de type de commerce), la vente du droit au bail est obligatoirement soumise à l'accord préalable du bailleur. Lors de cette transaction, il est courant que les parties négocient un nouveau bail dans des conditions différentes.

• La cession de fonds de commerce

La cession de fonds de commerce intègre à la fois le droit au bail, la clientèle attachée, le nom, l'enseigne, éventuellement le stock... L'acquéreur succède au vendeur dans tous ses droits et obligations, notamment ceux prévus par le bail.

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Publié par Jean CASTELL