Estimer un hôtel avec la méthode du millième

Dans le domaine de l'hôtellerie, les questions les plus fréquentes concernent l'estimation des murs commerciaux, celle du fonds de commerce ou de l'ensemble. Il existe plusieurs méthodes pour approcher la valorisation de cet ensemble, dont l'approche directe par la règle du millième.
C'est une méthode d'appréciation approximative, mais elle a l'avantage de pouvoir servir pour la détermination de la valeur globale de l'hôtel (fonds et murs), mais aussi de permettre d'évaluer le prix des nuitées.
En effet, sur la base d'usages professionnels et d'études statistiques, il a été instauré que le prix moyen d'une chambre devait être égal au millième de son coût de construction ou d'achat.
Cette méthode a l'avantage d'être simple d'application, peut-être obsolète pour certains. L'application de la méthode du millième devra se faire avec prudence lorsque l'hôtel a des activités annexes telles que la restauration, des séminaires, un spa… car cette partie ne pourra pas être valorisée avec cette méthode. Chaque méthode a ses limites et des conditions.

► Valorisation des murs et du fonds d'un hôtel
L'une des conditions pour pouvoir appliquer cette méthode concerne le taux d'occupation de l'hôtel. Il est indispensable que l'établissement ait atteint un taux d'occupation stable, ce qui implique une exploitation d'au moins trois ans. Le taux d'occupation sera alors le plus souvent de l'ordre de 60 et 65 %.
Cette méthode, dite de recoupement, est surtout utilisée lors d'études d'implantation en partant du postulat que le coût de construction d'une chambre ou son coût d'achat est égal au millième de son prix de vente moyen.
Si on prend par exemple un hôtel de 30 chambres avec un revenu moyen par chambre (RMC) de 100 €, il pourrait être valorisé selon cette méthode à :
100 € × 30 chambres × 1 000 =  3 000 000 € fonds et murs.
Lorsque l'établissement a une certaine notoriété, le montant obtenu pourra être majoré jusqu'à 20 %.

► Détermination du prix de vente des nuitées
La méthode du millième permet aussi d'approcher le prix moyen de vente des chambres. En effet, si on connaît le prix d'acquisition de l'hôtel et le nombre de chambres, il sera aisé de retrouver un prix moyen par chambre en appliquant la même formule.
Par exemple, pour un hôtel de 50 chambres acquis 4 000 000 € fonds et murs, on obtiendra :
4 000 000 € (prix d'acquisition) ÷ 1000 ÷ 50 chambres = 80 €.
Bien évidemment, il est important de comparer le résultat obtenu avec les statistiques des hôtels de la même catégorie situés dans le même secteur, afin de s'assurer que les prix pratiqués sont cohérents. De la même manière, il faudra tenir compte de l'écart entre le prix affiché et le revenu par chambre loué (lié aux fluctuations saisonnières, aux commissions…).
Si le résultat obtenu selon cette méthode est différent des prix moyens observés dans un hôtel ayant les mêmes caractéristiques (catégorie, situation..), on pourra logiquement conclure :
- si le prix est supérieur, que l'investissement réalisé est supérieur à celui des concurrents, compromettant ainsi la rentabilité de l'hôtel ;
- à l'inverse, s'il est inférieur, l'exploitant aura de bonnes perspectives de rentabilité.
La règle du millième est une méthode parmi beaucoup d'autres que l'on peut utiliser dans l'évaluation hôtelière. Toutefois, elle ne doit pas être votre seule référence. Il ne faut pas hésiter à utiliser plusieurs méthodes et les croiser, en les adaptant aux spécificités de l'établissement et en gardant une approche critique.

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