Estimer le fonds de commerce d'un hôtel avec la méthode empirique

La méthode empirique pour estimer le fonds de commerce d’un hôtel est fondée sur une évaluation d’après le chiffre d’affaires HT ou TTC. Pour des raisons pratiques, le chiffre d’affaires HT est le plus souvent utilisé. En effet, le chiffre d’affaires est repris sur le compte de résultats qui est établi en HT. Pour obtenir un chiffre d’affaires TTC, il est nécessaire de reprendre le chiffre d’affaires par catégorie afin de lui appliquer le taux de TVA correspondant. La particularité du secteur hôtelier est d’utiliser plusieurs taux différents de TVA, ce qui complique les choses.

► La méthode la plus connue et la plus simple

La méthode empirique est issue de la méthode du barème par profession, reposant sur l’application d’un coefficient, dit de la profession, appliqué au chiffre d’affaires. Ce barème par profession, utilisé par les experts, préconise par nature de commerce une fourchette de valeurs et une unité de barème. Par exemple :

• hôtel de tourisme : 80 à 300 fois la recette journalière TTC ;
• hôtel meublé : 90 à 400 fois la recette journalière TTC.

Le terme d'hôtel “meublé” ou “de préfecture” est utilisé pour qualifier les hôtels non homologués tourisme.

Le chiffre d’affaires utilisé comme base est généralement une moyenne des trois dernières années issues du compte de résultat. Pour être objectif, ce chiffre d’affaires doit être corrigé de l’impact des éventuels événements exceptionnels, par exemple, des travaux de rénovation ayant entraîné la fermeture de plusieurs chambres.

La méthode empirique utilisée pour évaluer un hôtel consiste à appliquer au chiffre d’affaires un coefficient tiré non pas d’un barème, mais d’une observation objective du marché :

chiffre d’affaires × coefficient = valorisation de l’hôtel selon la méthode empirique.

► Coefficient

Le coefficient à utiliser dépend des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement. Il est différent selon :

• la catégorie de l’hôtel ;
• le type d’hôtel : avec ou sans restaurant ;
• le montant de chiffre d’affaires réalisé ;
• la situation en ville ou en province ;
• en bord de mer ;
• avec une activité saisonnière…

Ce coefficient varie d’une année sur l’autre. Pour connaître le coefficient à utiliser, vous pouvez reprendre les indicateurs fournis par les agents immobiliers. Par exemple, vous retrouverez sur le portail fonds de commerce de l’Hôtellerie Restauration les valeurs relevées selon un lieu (littoral aquitain, bassin d’Arcachon…), avec un prix de vente exprimé en pourcentage du chiffre d’affaires HT. Si vous lisez 200 % comprenez un coefficient de 2.

Exemple selon ces indicateurs : un hôtel du littoral aquitain qui fait un chiffre d’affaires moyen de 500 000 € HT pourra être valorisé : 500 000 € HT × 1,59 = 795 000 €.

Ainsi, le coefficient à appliquer sur la vente de fonds d’un hôtel pourra aller de 1 à 4. Il peut également être plus élevé à Paris ou pour des hôtels très rentables.

En tout état de cause, pour évaluer un fonds de commerce, il faut rester objectif, utiliser plusieurs méthodes et les croiser.

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